מבקר המדינה, יוסף שפירא, מצביע על שורה של ליקויים והפרות חוק בעסקות שביצעה עיריית ראשון לציון עם יזם בפרויקט האגם (מרכז הכנסים LAGO) - פרויקט שהוא אחד המוקדים בחקירה נגד ראש העירייה, דב צור, ונגד ח"כ דוד ביטן, שהיה יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הדברים מופיעים בדוח מבקר המדינה על השלטון המקומי המתפרסם היום (יום ב', 9.7.18).

שפירא קובע: "העירייה נתנה עדיפות לקידום האינטרסים הפרטיים של היזם על חשבון האינטרס הציבורי, תוך כדי פגיעה בעקרון השוויון ומתוך פגיעה קשה באמון הציבור. העירייה הפרה את הוראות הדין בכל הקשור לאישור עסקות מקרקעין על-ידי שר הפנים, הוראות שנועדו להבטיח כי השיקולים במכירת נכס יהיו ענייניים וייעשו כדין ולתועלת הציבור.

"לפני חברי ההנהלה והמועצה לא הוצגו מלוא העובדות הרלוונטיות לעסקה, וגם העובדות שנמסרו להם לא היו מדויקות. בכך נפגעה אפשרותם לקבלת החלטה עניינית המאזנת בין טובת העירייה לבין טובת הציבור. לראש העירייה הייתה היכרות מוקדמת עם היזם בתחילת שנת 2014, עובדה שהעמידה אותו במצב של חשש לניגוד עניינים לכאורה, אך למרות זאת היה מעורב בהליך קבלת ההחלטות ובדיונים פנימיים הקשורים ביזם בנושא עסקת המכירה, ופעל לקבל החלטה בישיבת המועצה בעניין עסקת המכירה".

שפירא מוסיף: "נוכח הנסיבות שתוארו בדוח, ולפיהן עיריית ראשון לציון מכרה ליזם קרקע עירונית ללא מכרז וללא חוזה מאושר על-ידי משרד הפנים ואפשרה ליזם להקים מבנה מסחרי על הקרקע וליצור עובדות מוגמרות, וחמור מכך - נוכח העברת הבעלות על הקרקע על שם היזם בלשכת רשם המקרקעין, על העירייה ומשרד הפנים לבחון את ההשלכות המשפטיות של המצב שנוצר ולקבל בדחיפות החלטות על הצעדים האופרטיביים שניתן לנקוט כיום". בכך הוא רומז לאפשרות של ביטול העסקה.

מכרה את המגרש ללא מכרז

מאז 2006 פעלו עיריית ראשון לציון והוועדה המקומית לאישורה של תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בפארק האגם (במערב ראשון לציון, ליד הסופרלנד) שהגיש היזם, ולמתן היתרי בנייה להקמת מתחם בשטח של 10,500 מ"ר הכולל מרכז קונגרסים, אולם אירועים ושדרת מסחר. בשנת 2010 החכירה העירייה ליזם ללא מכרז 8,400 מ"ר בהם החזיקה בפארק האגם, וכעבור חמש שנים מכרה לו את הקרקע, אף זאת ללא מכרז.

מגרש ששטחו 44 דונם (המגרש המקורי), השוכן צמוד לאגם, הוחזק בבעלות משותפת של עיריית ראשון לציון ושל מאות בעלים פרטיים. בספטמבר 2006 הגיש היזם לוועדה המקומית תוכנית איחוד וחלוקה שכללה את המגרש המקורי. התוכנית חילקה את המגרש לשני מגרשים, אחד בשטח של 21.5 דונם (מגרש א'), שהוחזק במשותף על-ידי היזם ועיריית ראשון לציון (60% ליזם), ומגרש נוסף בשטח של 22.5 דונם (מגרש ב') בבעלות של 333 מחזיקים אחרים.

בנובמבר 2006 החליטה ועדת המשנה של הוועדה המקומית להפקיד בתנאים את התוכנית, וביניהם התנאי שלפיו יש לתאם אותה עם תוכנית פארק האגם. הוועדה המחוזית קבעה בפברואר 2006 תנאים להפקדתה של האחרונה, ובהם ייעוד של 16.5 דונם מתוך המגרש המקורי לשימוש כשטח ציבורי פתוח, לאגם ולתעלת מים.

על אף הוראות תוכנית פארק האגם, לא דרשה העירייה שבמסגרת תוכניתו של היזם תיעשה חלוקה בין השטח לו הייתה זכאית, לבין השטח שהיזם היה זכאי לו, כך שהשטח היחסי לו הייתה זכאית בתחום מגרש א' - 8,000 מ"ר - ייקבע כמגרש נפרד. בכך כרכה העירייה את זכויותיה עם אלו של היזם, מבלי שתדע איזה חלק יופקע לטובת הציבור ממנה ומן היזם. התוצאה הייתה, שרק שישה דונמים יועדו להפקעה מהמגרש של העירייה והיזם - לעומת 11.5 דונם במגרש השני.

הסתמכו על רועי בר

העירייה חתמה עם היזם באוגוסט 2010 הסכם להחכרת מלוא זכויותיה במגרש א', וזאת ללא מכרז שלא כדין. מועצת העירייה הסתמכה על חוות דעתו של היועץ המשפטי החיצוני שלה דאז, עו"ד רועי בר (שמאוחר יותר הודה והורשע בעבירות שחיתות במסגרת תפקידו), לפיה מדובר ב"חלקת השלמה". אולם הייתה זו טענה בלתי נכונה.

בינואר 2011 חתמו הצדדים על שינוי מנגנון תשלום דמי החכירה, לתשלום דמי חכירה מהוונים מראש. חוות הדעת השמאית מאפריל 2010, שקבעה את דמי החכירה, התבססה על זכויות בנייה למלונאות ולאולמות אירועים, ואילו היתרי הבנייה שניתנו ביולי 2011 ובמאי 2012 היו לאולמות אירועים ושטחי מסחר. העירייה לא אישרה מראש את השינוי, לא נתנה את הסכמתה לבנייה למסחר, לא בדקה האם השינוי משנה את דמי החכירה - ולאחר מכן השתמשה בהתנהלות פגומה זו כבסיס להחלטה למכור ליזם את הקרקע.

בנובמבר 2014 ובמרס 2015 דנו ועדת ההנהלה של העירייה ומועצת העירייה בבקשת היזם לרכוש את חלקה במגרש א' ואישרו אותה. בעקבות כך, באפריל 2015 חתמו העירייה והיזם על הסכם למכירת זכויותיה של העירייה תמורת 9 מיליון שקל.

העירייה דנה והכריעה בנושא מורכב ובעל השלכות כבדות משקל על התושבים ועל קופת העירייה, בלי שהיו לפניה מלוא הנתונים, ובכלל זה מסמכים וחוות דעת משפטיות, כלכליות ותכנוניות. בהחלטותיה לא נמצא נימוק מדוע נמצאה החלופה של מכירת המקרקעין כמתאימה ביותר בהשוואה לחלופות אחרות.

השמאי בניגוד עניינים?

העירייה אישרה את מכירת המקרקעין ליזם בהתבססה על הנימוק שזו הדרך האפשרית היחידה שתמזער את הנזקים שנגרמו לה לכאורה, בעקבות טעויות שעשתה במסגרת אישור תוכנית האיחוד והחלוקה ובמסגרת הסכמי החכירה עם היזם. אולם גם בהסכם המכירה נעשו לטובת היזם ויתורים כספיים.

כאמור, מועצת העירייה החליטה למכור את זכויותיה ליזם בלא מכרז. היא הסתמכה שוב על חוות הדעת של בר לפיה מדובר ב"חלקת השלמה". זאת, למרות שחלפו שבע שנים ממתן חוות הדעת, למרות שהיא התייחסה להסכם החכירה ולא להסכם המכירה של מקרקעי העירייה, ואף שהתבססה על עובדה שגויה.

אף על-פי שלפי פקודת העיריות, אישור הסכם להחכרת מקרקעין של העירייה טעון אישור שר הפנים, ואף ששר הפנים לא אישר את העסקה להחכרת המקרקעין - העירייה לא ביטלה את ההסכם, אלא נתנה היתרי בנייה על המגרש.

שווי המכירה של מקרקעי העירייה נקבע בשומה שנערכה בהסכמת הצדדים. השומה התבססה על הסכמות בין העירייה לבין היזם בגינן הופחתה הערכת השמאי. בחישוב השטחים בשומה המוסכמת הובאו בחשבון רק 1,902 מ"ר מסחר ולא 2,177 מ"ר מסחר; התוצאה: פער של 800,000 שקל לטובת היזם. למרות זאת, נמסר לחברי מועצת העירייה שהשומה התבססה על מלוא זכויות העירייה.

עוד נקבע, כי שווי מ"ר מבונה מסחר במגרש א' הוא 9,000 שקל.
באותו מועד היו מונחות לפני העירייה שתי חוות דעת שמאיות שקבעו, כי שווי מ"ר הוא 17,600 שקל. חוות הדעת הללו לא הובאו לידיעת חברי הנהלת העירייה ומועצת העירייה. לעירייה הוצג מידע לפיו השמאי המוסכם מייצג חברה, המחזיקה בכמחצית ממניות היזם; העירייה לא בדקה את המידע.

לא נקטו צעדי אכיפה

בפרוטוקולים של העירייה נרשם, כי צור לא השתתף בדיונים ובהצבעות בשתי ישיבות ההנהלה ובישיבת המועצה שבהן נידונה עסקת המכירה ליזם. צור לא מסר הודעה בכתב למועצה על היותו במצב של חשש לניגוד עניינים לכאורה, בעקבות נסיעתו לחו"ל עם היזם בתחילת 2014 למשך שבועיים. בין יולי 2014 למארס 2015 השתתף צור בישיבות בעירייה בנוגע לעסקה, היה ממוען באופן מתמשך לתכתובות בנושא ולחלקן אף הגיב.

לא נמצאו מסמכים המתעדים את תוכן הישיבות שבהן נידונו והתקבלו ההחלטות בנושא הסכם המכירה והשומה המוסכמת, חלקן בהשתתפותו של צור. צור אומנם יצא מישיבת המועצה בה נדונה מכירת הקרקע ליזם, אך לאחר מכן שב אליה, התערב בה והכריע בשאלת חוקיותה של הישיבה. מדובר בהתערבות פסולה, קובע שפירא.

ועדת המשנה ורשות הרישוי המקומית אישרו בשנים 2015-2008 מתן ארבעה היתרי בנייה ליזם להקמת מבנה בן שתי קומות (קומה תחתונה המיועדת למסחר ולחנייה וקומה עליונה המיועדת לשני אולמות - מרכז קונגרסים ואולם אירועים), בשטח של 10,500 מ"ר במגרש א'. הוועדה המקומית, בראשה עמד ביטן בחלק מן השנים, נתנה את היתרי הבנייה שלא כדין, בלא שהיזם הגיש תוכנית בינוי לאישור הוועדה המחוזית, ובכך אפשרה לו להעמיד אותה בפני עובדות מוגמרות. אף שהיתרי הבנייה כללו זכויות לאולמות אירועים ולמסחר, היטל ההשבחה ששילם היזם היה בגין זכויות למלונאות בלבד.

באוקטובר 2015 נתנה הוועדה המקומית אישור להספקת שירותים (טופס 4) לחיבור הבניין לחשמל. הבניין הוקם בסטייה מהיתר, בכך שבמקום הקמת יציע הוקמה קומה נוספת בחלק משטח המבנה. באי נקיטת צעדי אכיפה היטיבה העירייה עם היזם.