העלמות מע"מ ניכרות במקרקעין

רשות המיסים חשפה בביקורת בענף הנדל"ן העלמות מע"מ בסך 21.7 מיליון שקל, הנגזר מהכנסות בסך 127.4 מיליון שקל. הרשות מסרה (יום ב', 15.4.19), כי אנשי אגף מע"מ ביצעו ביקורת בקרב 238 עוסקים - מוכרי נכסים, עורכי דין, אדריכלים, מעצבי פנים ועוד - ומצאה ליקויים אצל 65 מהם. הביקורת התמקדה במי שמכרו נכסים בצורה פרטית, ולצידם - ביזמים וקבלנים.

הרשות מסבירה, כי בענף המקרקעין מבוצעות עסקות בהיקפים גבוהים, כשבחלקן ייתכן שקיים אופי עסקי החייב במס. לעיתים מתבצעות עסקות מכר מקרקעין בעלות אופי עסקי, אשר אינן מדווחות כעסקות החייבות במס, למרות מאפיינים עסקיים בולטים, כגון מספר רב של עסקות בתקופה קצרה, היקף גבוה, ידע, בקיאות ומנגנון. הטענה הנפוצה היא, שמבצע העסקות אינו "עוסק" ועל כן המכירה אינה "במהלך עסקו" אלא בכובע פרטי.

על-מנת לסתור טענה זו, ערכה רשות המיסים בדיקה בקרב מבצעי עסקות המקרקעין, בדגש על המבחנים שנקבעו בפסיקה, הכוללים בין היתר: טיבו או אופיו של הנכס, תדירות העסקות, ההיקף הכספי, אופי המימון, תקופת האחזקה בנכס, ייעוד בתמורה, ידע ובקיאות בתחום, קיום מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת, פעילות לפיתוח והשבחה, יזמות ושיווק ומבחן העל - הנסיבות האופפות את העסקה. כאמור, מדובר בביקורת בעיקר אצל מי שאינם בעלי עסקים פורמליים בתחום הנדל"ן. בין הממצאים הבולטים בביקורת:

• חברה השכירה מאז 2000 דירות שבנתה בטבריה. בשנת 2012 היא שינתה את סיווגה, כך שלא תהיה רשומה ברשות המיסים כחברת בנייה ותוכל לדווח על מכירתן כעסקות אקראי. בצורה כזאת היא מכרה 42 דירות בשנים 2018-2016 ולא שילמה מע"מ. בסיום הביקורת חייב מנהל מע"מ את החברה בתשלום של 21 מיליון שקל.

• עורך דין ירושלמי הוא בעלים של נכסים מושכרים רבים. הוא מכר שלושה משרדים במרכז העיר, תמורת 5 מיליון שקל, אך לא דיווח למע"מ.

• מתווכת מקרקעין מכרה 20 מגרשים ל-11 רוכשים בסכום כולל של 6 מיליון שקל - עסקות שלא דווחו למע"מ.

• תושב חוץ פתח חברה בישראל ורכש דירות, ניכה את המע"מ ששילם תמורתן אך לא דיווח על מכירתן וניכה מע"מ (מס תשומות) בסך 1.2 מיליון שקל על שיפוץ דירתו הפרטית.

• יזם נדל"ן קיזז את מלוא המע"מ (מס התשומות) בבניין מגורים שהקים, למרות שעל-פי שיעור מרכז ההשקעות - שהעניק לו סיוע - היו צריכים 50% מהנכס לשמש להשכרה למגורים, עסקה שלא ניתן לנכות מע"מ בגינה. הוא חויב לשלם 2.3 מיליון שקל.

במקביל למבצע הביקורת בענף הנדל"ן, מסרה הרשות, נערך מבצע אכיפה וגבייה נגד חייבים בכל תחומי העיסוק ברחבי הארץ, על-ידי עובדי יחידות מע"מ ויחידת ההוצאה לפועל של הרשות. במסגרת המבצע זה נגבו 142.7 מיליון מ-2,034 עוסקים חייבים ועוקלו 73 רכבים.