"משקיעים יעשו בחוכמה אם ישקיעו בבנייני משרדים בפארקי היי-טק"

לפני כ-30 שנה התחיל דוד רפאל (55) את פועלו בענף הנדל"ן, מאז הספיק להקים את "קבוצת רפאל נדל"ן", מתוך תחושה כי ישנם שטחים במדינת ישראל שניתן להשביח וליצור מהם מקומות אטרקטיביים למגורים ועבודה.

לאורך השנים, דוד בנה לעצמו שם של מי שיודע לזהות קרקע אטרקטיבית עם פוטנציאל השבחה גבוה. כך עשה במקומות רבים ברחבי הארץ. לדוד, יחד עם קבוצת העובדים סביבו, יש זווית ייחודית על עולם הנדל"ן והשקעות נדל"ן. מדובר רבות על עלייה וירידה של שוק הדיור ועל הצורך בבנייה של יחידות דיור, אך עסקות הנדל"ן האטרקטיביות כיום על-פי דוד נמצאות דווקא בנדל"ן המסחרי.

על-פי דעתו, משקיעים יעשו בחוכמה אם ישקיעו בבנייני משרדים בפארקי היי-טק, וזאת כיוון שהתשואה גבוה יותר, שכירות ארוכת טווח ובטוחה יותר. בנוסף לכך, בנייני המשרדים החדשים נמצאים במקומות אטרקטיביים וכחלק מפרויקטים גדולים יותר, ולכן הנכס משביח את עצמו ולעיתים אף מכפיל את ערכו לאורך תקופה די קצרה.

בוא תספר לנו קצת על עצמך ואיך הגעת לעולם הנדל"ן?

אני יזם ובעלים של קבוצת רפאל נדל"ן, חי ונושם את עולם הנדל"ן מזה כ-30 שנה. גרוש + 2. אבא גאה לשני בנים מקסימים שעובדים לצידי בחברה. במקור גדלתי ברעננה ולפני כ-15 שנה עברתי לתל אביב. למעשה, התחלתי את דרכי הנדל"נית כבר אז ברעננה כשנקראה בדרכי הזדמנות לרכישת מגרש קטן "ומוזנח" בעיר. היה בידי את הסכום הגבוה דאז למגרש ולא שקל אחד יותר. הייתי בחור אמיץ, עם חושים חזקים וכנגד כל הסיכויים הלכתי על ההצעה המפתה והמסוכנת כביכול. משם זה כבר סיפור הצלחה.

הבנתי מגיל מאוד צעיר שעל-מנת להתקדם בחיים ולהצליח, חייבים להשקיע בנדל"ן, לרכוש מגרשים וקרקעות ולצבור נכסים. וכך למעשה נכנסתי לתחום. למדתי, קראתי וחקרתי רבות את התחום מכל כיוון אפשרי, אבל עם השנים נוכחתי לדעת, שאין כמו למידה מעשית מתוך ניסיון חיים של ממש.

היום ברוך השם, אני מחזיק בראש כל מספר של גוש וחלקה בכל הארץ ומתוך שינה יכול לדקלם ולדעת האם המקום הוא בעל פוטנציאל התפתחותי טוב או לא והאם כדאי להשקיע בו ומתי. לא מעט אנשים שאינם בעלי ידע וניסיון בנדל"ן חושבים באופן מוטעה שהמיקום של הפרויקט הוא הכי חשוב - התשובה שלי לאותם אנשים, היא שהם צודקים באופן חלקי, משום שלא רק המיקום הוא זה שקובע אם ההשקעה משתלמת או לא, אלא גם הטיימינג. כלומר - לא רק היכן לרכוש נדל"ן, אלא ואולי בעיקר גם מתי. שאלת הזמן היא קריטית וסופר חשובה. אם לצורך העניין משקיעים בנכס נדל"ני ממש לפני היתרים ולפני שלב הבנייה, ניתן להרוויח הרבה יותר מהעסקה כי המחיר הוא נמוך ממחיר השוק. וזו רק דוגמה אחת.

אי-אפשר להתחמק מזה שלדוד זווית ראייה ייחודית על עולם הנדל"ן המשתנה. קבוצת רפאל נדל"ן, בראשות דוד רפאל, מתמחה במציאת עסקה בעלת יכולת השבחה ותשואה גבוהה ושינוי ייעוד הקרקע.

החברה, עוסקת בייזום ובבנייה של פרויקטים מורכבים, מקדמת פרויקטים יוקרתיים במיקומים האסטרטגיים ביותר בישראל, ובהם פרויקטים מסחריים, פינוי-בינוי, תמ"א 38, קרקעות להשקעה ובנייה מיידית.

איך מחירי הדיור, שקפצו בעשור האחרון ב-120%, קידמו את נושא הנדל"ן המסחרי בשוק?

בזמן ששוק ההון נמצא בסוג של רכבת הרים, הריביות בבנק הן אפסיות ודירה בארץ היא השקעה שדורשת סכום כסף גדול, דווקא היום רבים מהישראלים בוחרים להשקיע במשרדים המניבים תשואה גבוהה ומשמעותית ביחס להשקעה הנמוכה. 40, 60, 80 מטר רבוע, זה לא משנה. בשנים האחרונות המשרדים הפכו להשקעה הכי חמה בשוק הנדל"ן. ההון העצמי הנדרש למשרד של 50 מ"ר נע בין 200 ל-250 אלף שקלים. תשואה שנתית משוערת יכולה אף לעבור את ה-8% בשנה.

מחירי הנדל"ן בישראל תמיד ימשכו להיות גבוהים ויעלו עוד יותר. מי שמזהה את המגמה ומנתח את השוק - מבין שכדאי להשקיע בנדל"ן בארץ.

אז בעצם יש תנועה גדולה של משקיעים שעוברים מנדל"ן למגורים לנדל"ן מסחרי של משרדים להשכרה?

נכון להיום, מחירי הדירות אומנם נעצרו מעט בכל מהמקומות, אבל המגמה הכללית ברורה - המחירים ימשיכו לטפס מעלה. על-רקע מציאות זו, משקיעים רבים נושאים עיניהם למגדלי המשרדים, בתקווה שמשם תבוא התשואה. והיא מגיעה. נכסים משרדיים, בעיקר בפריפריה באזור הצפון המפתח, המניבים תשואה שנתית שנעה סביב 8% - כזו שבשוק הדירות אפשר רק לחלום עליה, מהווים אופציה גם למי שיש לו רק כמה מאות אלפי שקלים פנויים, שכבר אינם מספיקים לרכישת נכס למגורים.

איך נבנים פרויקטים כאלה היום?

פרויקטים של נדל"ן מסחרי נבנים היום במרכזי הארץ וסביבם נבנית מעטפת של תחבורה ציבורית, נגישות לעובדים וקירבה לכבישים ראשיים. פרויקט כזה לדוגמה נבנה בימים אלה ברחובות - "Goldtec Refael Rehovot" שאותו עיצב האדריכל המוביל דני קייזר. זהו פרויקט ענק שיחד עם המבנים המסחריים יוקם פארק הטכנולוגיה וההיי-טק העתידי של רחובות במערב העיר - פארק הורוביץ.

הפארק נמצא בקרבה למחלף החדש שמקצר את זמני הנסיעה באופן משמעותי למרכז העיר רחובות, נס ציונה, יבנה וראשון לציון ובצמידות לכבישים קיימים 42, 411 ו-431 וכל זאת בנוסף לתחנת רכבת עתידית.

אז בעצם היום בניית משרדים הופכת כל פרויקט לתכנון סביבתי שמייצר הנגשה ואיכות עבודה ברמה הגבוהה ביותר

בדיוק. כל פרויקט של נדל"ן משרדי שנבנה היום מתחבר לסביבה בו הוא מוקם ומייצר ערך מוסף לאנשים שעובדים בו. זוהי בנייה של המאה ה-21. הנגשה, מודעות לסביבה וכמובן קיימות. בניה ירוקה, מגדלי משרדים עם קומה מסחרית בחלקו התחתון, חלונות מראה גדולים וכו'.

בוא נדבר רגע על תוכנית הדגל של הממשלה היוצאת, תוכנית מחיר למשתכן. מצד אחד היא הובילה לבנייה של יחידות דיור, מצד שני היא גרמה להקפאת השוק. האם זה הצלחה או בעצם עוד כישלון להורדת מחירי הדיור?

מחיר למשתכן היא תוכנית חסרה ואינה נותנת מענה אמיתי. אנחנו צריכים להבין שהתוצאה המיידית של תוכנית מחיר למשתכן הייתה ירידה במוטיבציה של קבלנים לבנות וכתוצאה מכך שפל חסר תקדים בהתחלות הבנייה. על-פי נתוני הלמ"ס, בשנים 2016 עד 2018 ירדו התחלות הבנייה בממוצע ב-17%-15%. הנתונים הללו הם עדות לתהליכים הראשוניים שעבר שוק הדיור בעקבות מחיר למשתכן, אך את הירידה הדרמטית בהתחלות בנייה נראה השנה ביתר שאת. שנת 2019 מסתמנת כשנה בה שוק הדיור יפנים את תוכנית מחיר למשתכן ויגיב בקיפאון הרבה יותר גבוה של כ-30% ירידה בהתחלות הבנייה.

איך דבר כזה משפיע על הכיס של האזרחים? של המדינה?

הקיפאון בעולם הבנייה פוגע באזרחים שמבקשים לרכוש דירה וגם במדינה שמאבדת מיליארדים של כספי מיסים שיכלה לגבות אם היו נעשות בישראל יותר עסקות נדל"ן. בחישוב גס, רכישת דירה שעולה כ-2.5 מיליון שקלים מניבה למדינה ולרשויותיה השונות 480 אלף שקלים מיסים. כלומר, שהתוצאה של חוסר נכונות הקבלנים לבנות, מביאה עמה גם פגיעה קשה בהכנסות המדינה ממיסים.

אדם שרוצה להשקיע היום בנדל"ן, האם אתם מציעים לו להשקיע את הכסף בישראל או דווקא לנסות את מזלו בחו"ל?

מה שאני ממליץ ללקוחות שלי זה להשקיע בישראל. יש לנו מדינה אחת. המדינה היא קטנה יש בה 9 מיליון אזרחים מתוך 7 מיליון יהודים. אנחנו צריכים להבין דבר אחד. אנחנו חווינו שואה. כל בן אדם יש לו בראש את הצורך למצוא מקום בטוח. המקום הכי בטוח ליהודים הוא מדינת ישראל. כל אדם בגולה לא משנה היכן, הדבר ראשון שהוא רוצה זה שיהיה לו בית בישראל. כלומר אנחנו לא רק 7 מיליון יהודים. אנחנו הרבה יותר. זאת מדינת קטנה שיש לה הרבה יהודים עמידים בגולה שרוצים לבנות בה. יש לנו מדינה קטנטנה עם עתודות קרקע מוטעות. היום האזורים בארץ מתחברים לגוש אחד, יש חוסר ואי-אפשר לייבא קרקע. כשאני לוקח את כל אלה, מן הסתם המחירים לא ירדו לעולם. מכל הסיבות הללו שמניתי ההשקעה בקרקע ישראלית היא האידיאלית ביותר.

מה דעתך על תהליכים של פינוי בינוי?

תהליכים של פינוי בינוי בהיקף רחב הם מבורכים. בנייני רכבת בני למעלה מ-50 שנה יהפכו עם הזמן למגדלים מפוארים. המדינה גדלה ומתפתחת ובעוד כ-10 עד 20 שנה נראה מגדלים שחקים ושכונות חדשות. זהו תהליך טבעי של התחדשות עירונית שהחל בערים רבות ברחבי בארץ וזו גם המגמה שתתחזק בשנים הקרובות.

למשל, שכונות בדרום תל אביב מתחדשות, יש יותר ויותר פרויקטים נדלניים חדשים, ובעקבות כך אני צופה גם עליה במחירים. חשוב להבין שאין קרקעות בתל אביב, בעיקר במרכז העיר. באופן טבעי הפריפריה של העיר בקצוות הולכת להתפתח ולגדול.

פרויקטים של פינוי בינוי רחב היקף זו הדרך הנכונה לחדש את הארץ ולבנות לגובה תוך הרחבת תשתיות, הקמת פארקים ובניית כבישים והתאמתם לגודל האוכלוסייה הנכנסת.

לחברה שבבעלותי יש כיום מספר לא מבוטל של פרויקטים, בין היתר פרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי גם ברמת גן, וגם בערים אחרות במרכז ובצפון הארץ. אני מאוד מאמין בתוכניות אלו ומקדם אותם מול העיריות. חשוב לזכור, שבחלק מהפרויקטים מתגוררים אנשים מבוגרים, קשישים וקשיי יום. לא פשוט להוציא אותם ממקום מגוריהם, ועל היזמים והחברות לדאוג קודם כל לביטחונם הנפשי והכלכלי, לספק להם חלופה הולמת ומתאימה לצרכיהם.

בסופו של דבר, אותם אנשים צריכים להבין שיחד עם הקשיים וחוסר הנוחות שבהחלט קיימים, הפרויקט מטיב עימם בצורה יוצאת דופן מאחר שהם גם זוכים לדירה גדולה ומרווחת יותר בבניין ואף בשכונה חדשה ומתוחזקת וכפועל יוצא מכך גם מרווחים מעליית ערך הנכס.

למעשה, הפרויקט מטיב עם כולם, הדיירים, בעלי הנכסים, העירייה וכל המעורבים. אם עושים את התהליך בצורה נקיה וישרה ומספקים את צרכי הדיירים, כולם יצאו נשכרים. אני מברך על הפרויקטים האלה ומצפה שבעתיד הקרוב נראה את התחדשות הארץ כולה.

נכון להיום, שוק הנדל"ן נמצא גם באינטרנט והרבה בוחרים להשקיע דרך הרשת, אפילו בלי לראות את הנכס. האם יש בזה סיכון או בעצם זהו העתיד של ההשקעות בנדל"ן?

אנשים חושבים שלבוא לקנות קרקע חקלאית או קרקע שעומדים לבנות עליה זה מה בכך. זה דורש המון ידע מקצועי, המון אינפורמציה. העיקרון המנחה של קבוצת רפאל הוא אמינות ושירות ללקוח.

המומחיות שלנו היא במציאת עסקה בעלת יכולת תשואה גבוהה, השבחה ושינוי ייעוד קרקע בפרק זמן קצר יחסית. בכל עסקה של החברה, אנחנו צד פעיל ולמעשה נמצאים בתוך ההשקעה גם בשלב המכירה של המשרדים/דירות עצמם כך שלמעשה השותפות עם הלקוחות היא חזקה יותר והמחויבות שלנו לסיום פרויקטים מעניקה ללקוחות את הביטחון לו הם דורשים.

לסיום. מה העצה שלך למשקיע המתחיל?

הכסף שאנחנו רוצים להשקיע בנדל"ן הוא הכסף אותו חסכנו עשרות שנים. לפעמים אפילו כספי הפנסיה שלנו. לכן כל מי שחושב להשקיע בנדל"ן למגורים או נדל"ן משרדי חייב לבדוק את המיקום ואיכות הנכס. לבחון את נגישותו בתחבורה פרטית וציבורית ולהשקיע לאחר מחשבה וידע ביחס לנכס אותו אתם רוצים להפוך לשלכם.