כמו בהמון מקרים, גם בתחום המשכנתאות נוצר צורך למקצוע חדש הנקרא "
יועץ משכנתא". הצורך נוצר מכיוון שנושא המשכנתאות הוא לא פשוט להבנה. לא מדובר בהלוואה רגילה אלא בהלוואה עם מסלולי משכנתה שונים וריביות שונות שקשה מאוד להבין את המשמעות שלהם, ומכיוון שהבנק נתפס כלא אוביקטיבי, נוצר ביקוש לבעל מקצוע אוביקטיבי שהוא יועץ משכנתה פרטי.
ולשכירת יועץ משכנתה פרטי גם ישנם תהיות - עליהם נענה בהמשך - האם באמת צריך יועץ משכנתה פרטי בנוסף לבנק? כמה עולה יועץ משכנתה פרטי? האם שווה לקחת יועץ משכנתה פרטי ומה החסכון הצפוי בזכות השימוש ביועץ משכנתה פרטי?
מי מוגדר יועץ משכנתה פרטי?
כל מי שמחליט שהוא יועץ משכנתה פרטי הוא יועץ משכנתה פרטי. אין גוף רשמי שמאשר רישיון לייעוץ משכנתאות דוגמת רופאים או עורכי דין. הלקוח צריך להסתמך רק על היכרות שוק המשכנתאות והיכולת המקצועית והרצון לעזרה של אותו יועץ משכנתאות.
איך יועץ משכנתה פרטי יכול וצריך לעזור?
1. בדיקת כדאיות מימון - יכולה להיות דירה שמבחינת שווי שוק המחיר שלה נמוך והיא עסקה מעולה, אבל ביחס להון העצמי של הזוג וביחס ליכולת החזר חודשי של אותו זוג המימון יהיה גובה והעסקה לא תהיה כדאית ביחס לדירה בעלות נמוכה יותר - ופה צריך לשלב בין עלות הדירה, עלות המימון ואיפה הרצון של בני הזוג לגור גם בהווה וגם בעתיד - לעומת האפשרויות הקיימות.
2. בניית תמהיל משכנתה - האפשרויות למסלולי משכנתה הם גדולים מאוד. יועץ המשכנתה בונה את המסלול הטוב ביותר ביחס להחזר החודשי ומספר התשלומים האידיאלי.
3. השגת הריבית הנמוכה ביותר - יועץ המשכנתה מנהל - לאחר בדיקה מול מספר בנקים - משא-ומתן להשגת ריבית המשכנתה הטובה ביותר.
4. תחושת ביטחון - בנושא לא ברור כל-כך כמו משכנתא, בסכום כסף עצום שלוקח כמה שנים טובות וארוכות להחזיר, נותן תחושת ביטחון שבעל מקצוע טוב מלווה אותך ועוזר לך להימנע מטעויות ולחסוך כסף.
5. חסכון בזמן ואנרגיה - לוקח המון השקעה של זמן ואנרגיה ללמוד את נושא המשכנתה (באופן בסיסי רק), פגישות בבנקים וארגון ניירת - יועץ משכנתה יכול לחסוך חלק גדול מזה.
6. מחזור משכנתה - לאחר לקיחת המשכנתא, יכול להיות שבמהלך השנים דברים יישתנו ושווה לקחת משכנתה חדשה.שמירה על קשר עם יועץ המשכנתה אחת לכמה שנים מאפשרת בדיקת כדאיות למחזור המשכנתא.
יועץ משכנתה פרטי לעומת יועץ משכנתה של הבנק
כשחושבים על האפשרות לשכור יועץ פרטי בכמה אלפי שקלים, עולה מייד ההתנגדות האוטומטית והאינסטנקטיבית - "למה לי? יש לי יועץ משכנתה בבנק חינם!". אז כמה נקודות שיסברו את ההיגיון של לשכור שירות של יועץ משכנתה פרטי.
אינטרס משותף. יועץ משכנתה מטעם הבנק דואג לאינטרס של הבנק והוא שהמשכנתה תהיה כמה שיותר גבוהה. לעומת זאת, יועץ משכנתה פרטי דואג לאינטרס של הלקוח כי האינטרס של יועץ המשכנתה הפרטי הוא שתשלמו כמה שפחות בכדי שהוא יצבור לעצמו שם טוב ויצדיק את עבודותו. לכן הריביות ומסלול המשכנתה שיועץ משכנתה פרטי יחפש יהיו נמוכים יותר.
זמן עבודה גדול יותר. יועץ משכנתה פרטי יקדיש יותר זמן עבודה ללמוד את צרכי הלקוח לטובת התאמת תמהיל משכנתה אידיאלי. כמו כל בעל מקצוע, עבודה פרטית נעשית ייסודית יותר בדרך-כלל.
המלצות למיחזור משכנתה בהמשך. לבנק אין אינטרס למחזר משכנתא, להוריד את הריבית ולהרוויח פחות. ליועצי משכנתה שילוו אתכם גם בשנים שלאחר לקיחת המשכנתא, יש אינטרס לדאוג למחזור המשכנתה והורדת הריבית.
מתי בכל זאת אפשר לוותר על יועץ משכנתה פרטי ומתי חובה להיעזר ביועץ משכנתה פרטי? מתי (אולי) אפשר לוותר על יועץ משכנתה פרטי? כשיש הון עצמי גבוה ואפשר לקחת משכנתה קטנה של כמה מאות אלפי שקלים בודדים או נניח שאפשר לממן את ההפרש לרכישת הדירה באמצעות הלוואה ולא משכנתא. וגם מקרה זה מתאים יותר לאנשים שיש להם יכולות למידה עצמאית של נושא המשכנתה וזמן ואנרגיה להיפגש ולנהל משא-ומתן מול הבנקים השונים (כן! אפשר לנהל משא-ומתן גם עם בנק).
מתי חייב (מומלץ) להיעזר ביועץ משכנתה פרטי? מהצד השני של ההמלצה בפסקה הקודמת "מתי (אולי) אפשר לוותר" - אז כאן במידה והמשכנתה לא נמוכה במיוחד - נניח החל ב-400,000 שקלים מומלץ להיעזר ביועץ משכנתא. כמובן גם למי שלא מעוניין להתעסק בעצמו בנושא המשכנתא, במקרה הזה אין שאלה כמובן.
לבעלי היסטוריה "בעייתית" בבנקים גם כמובן מומלץ - במקרה הזה לא בהכרח בשביל רק לחסוך עלויות במשכנתא, אלא קודם כל להיות זכאי למשכנתא.
ובכל מקרה, באופן כללי ההמלצה היא להתייעץ בשיחה ראשונה ללא עלות, גם עם יועצי משכנתה פרטיים וגם עם יועצי משכנתה מטעם הבנק בשביל להבין יותר טוב את הנושא והמקרה האישי שלכם, ולאחר מכן לקבל החלטה האם להיעזר ביועץ משכנתה פרטי או להסתפק ביועץ משכנתה מטעם הבנק.
נקודות על פיהן יש לבחור יועץ משכנתא
1. רצון לעזור - הדבר הבסיסי, שבעצם נכון לכל נותן שירות, זה לראות האם אותו יועץ משכנתאות איתו נפגשתם מתעניין ומנסה להבין איך לעזור לכם או מה שחשוב לו הוא לספר כמה הוא טוב ולמכור את עצמו?
2. המלצות - המלצה של חבר או משפחה היא תמיד בעל ערך גבוה (אם כי לעיתים היא סובייקטיבית או לא באה מההיבט המקצועי), ניתן גם להיכנס לאתר של יועץ המשכנתה ולרשתות החברתיות ולראות אילו המלצות נכתבו שם.
3. הכשרה מקצועית - הכשרה כמו קורס משכנתאות ו/או השכלה בנושא הפיננסים כמו תואר יכולה לתת הרגשת ביטחון מסוימת.
4. ניסיון. כמה שנים יועץ המשכנתאות בתחום? בכמה תיקים הוא טיפל? האם יש לו ניסיון דומה גם למקרה שלכם? בונוס - האם יועץ המשכנתה עבד בבנק, ויש לו ניסיון והיכרות מתוך הבנק?
5. כימיה - בסוף, למרות המון מספרים שרצים במשכנתא, יועץ המשכנתה הוא בן אדם, ויהיה כיף יותר לעבוד עם בן אדם שיש כימיה טובה איתו. בדרך-כלל כשיש כימיה טובה יש גם יותר רצון להתאמץ ולעשות את הטוב ביותר.
מה המחיר של יועץ המשכנתא?
הממוצע של שכירת יועץ משכנתה הוא כ-7,000-3,000 שקלים. במקרים של היסטוריית בנק לא טובה של הלקוח העלות תהיה לכיוון היקר יותר מכיוון שיש יותר עבודה.
ישנם יועצי משכנתה (מעט מאוד) שעובדים על בסיס הצלחה בלבד.
לימוד משכנתה בצורה עצמאית
אז יועץ משכנתה פרטי שיעבוד חינם לא נמצא אבל כן אפשר למצוא המון מידע על נושא המשכנתאות ברשת: מאמרים, טיפים,
מחשבון משכנתא, ריבית משכנתא, סימולטור אישור משכנתא... אומנם זה לא שווה ערך ליועץ משכנתה אישי, אבל אפשר לפחות ללמוד ברמה בסיסית את עולם המשכנתאות - ואפשר גם להיעזר ביועץ משכנתה מהבנק בהיבט הזה - צריך לזכור שיועץ משכנתה מהבנק הוא "איש מכירות", אז לא לקבל כל המלצה בעיניים עצומות, אבל בהחלט אפשר לקבל מידע בסיסי ולהבין קצת יותר על עולם המשכנתאות.
מה החיסכון הצפוי של עזרת יועץ המשכנתא?
השאלה הכי מעניינת אולי - כמה כסף יועץ המשכנתה יכול לחסוך לנו? במשכנתה ממוצעת, ההבדל בין לקיחת משכנתה ללא יועץ משכנתה ובין לקיחת משכנתה עם יועץ משכנתה הוא כ-100,000 שקלים חיסכון.
