עסקות נדל"ן רבות מתבצעות באזורים רבים בארץ ובמסגרתן רוכשים ומוכרים נכסים מסוגים שונים. עסקות רבות הן של דירות ובתים פרטיים שמרביתם נרכשים למגורים. כל עסקת נדל"ן מחייבת תשלום מס הנגבה לטובת המדינה. המיסים הללו נועדו לקופת המדינה ולכסות על הוצאות ממשלתיות שנובעות מהצורך לקיים מנגנונים שנועדו לטיפול ברישום נכסים - הטאבו למשל.
המיסים הללו נועדו לקיים גם את העיקרון הבסיסי שאומר שכל רווח כולל על הון חייב להיות ממוסה. מבחינים בשלושה סוגי מיסים בנושא מקרקעין:
מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. פקודת החוק קובעת, כי יש חובת דיווח על כל עסקת מקרקעין גם אם אין בה תמורה של כסף. יתרה מזאת: אי-דיווח משמעותה עבירה פלילית. חובת הדיווח נעשית באמצעות טפסים מיוחדים, ומומלץ שעורך-דין ימלא ויגיש אותם לרשות המיסים.
מס שבח
עורך-דין
עמית ורד מסביר, כי מס שבח הינו, למעשה, תשלום על השבחת דירה. כלומר, הרווח בעת מכירת הדירה. את החישוב עושים על-פי המחיר ששולם בעת הרכישה והמחיר שהתקבל בעת מכירתה. כלומר, אם דירה נקנתה במחיר של 100,0000 שקלים ונמכרה ב-1,500,000 שקלים, אז המס יהיה על 500,000 שקלים. המס מוטל רק על כל מי שיש בבעלותו יותר מדירה אחת.
עד שנת 2014 היה קיים חוק אחר האומר כי ניתן למכור דירה שנייה תוך ארבע שנים, וכך, ניהלו אנשים את רכישת ומכירת דירותיהם, ובמקרים רבים, הרוויחו כסף ללא תשלום מס. החוק שונה בגלל הצורך לשחרר דירות לשוק החופשי, והוא למעשה מאלץ אנשים למכור דירות נוספות שבבעלותם בגלל החשש לתשלום מיסי שבח בגובה של 25% על הרווח, ללא קשר לטווח הזמן של המכירה.
זיכויים
עם זאת, מחדד עו"ד ורד, קיימים פרמטרים שונים בהם מתחשבים ואשר מקזזים את סכומי המס. ראשית, מקזזים את התשלומים ששולמו בעת הרכישה לעורכי-דין, מתווכים וכדומה. בנוסף, ריביות על משכנתאות שנלקחו לטובת הרכישה, הוצאות על השבחת הדירה בגין שיפוצים שנעשו וכדומה. אם הוטל על הנכס מס השבחה בגין השבחתו, הוא ייחשב כהוצאה לכל דבר ויקוזז אף הוא. הזיכויים הללו מוכרים רק כאשר יש קבלות ו/או חשבוניות מס בגין ההוצאות, ומשום כך, יש לשמור את כולם ולצרפם לדוח המוגש לרשויות.
פטורים
קיימים מספר פטורים במקרים מיוחדים. אחד מהם הוא עד תקרה של ארבעה מיליון שקלים אם מדובר בדירה יחידה המשמשת למגורים והייתה בבעלות במשך שנה וחצי לפחות. פטור חשוב נוסף כאשר הדירה הנוספת היא בבעלות חלקית של עד שליש דירה.
לגבי דירות שהתקבלו בירושה, קיימים פטורים בתנאים מסוימים. גם משפרי דיור, כלומר: אנשים שרכשו דירה ומעוניינים למכור את הישנה לאחר שעברו אליה זכאים לפטור בתנאי שמכרו את הדירה הנוספת עד שנה וחצי מרגע הרכישה של הקודמת או הכניסה לבית - במקרה של דירה חדשה מקבלן. קיימים גם פטורים לנושא תמ"א 38.
חישובים והגשת דוח
עו"ד עמית ורד מציין, כי החישובים למס הם ליניאריים. כלומר: חישוב המס על דירה נוספת נקבע רק משנת 2014 למרות שאולי נקנתה קודם לכך. המס משולם רק על הרווח היחסי של אותן שנים. כל מי שמוכר דירה חייב להכין דוח מפורט על-גבי טופס של רשות המיסים שבו מפורטים כל פרטי העסקה. וכן פרטים על עסקת רכישת הנכס. כאמור, יש לצרף קבלות וחשבוניות על הוצאות קיימות, להוסיף חישובי השבחה וכדומה. ניתן למלא את הטופס באופן מקוון ולהגישו תוך 40 ימים מביצוע העסקה בפועל. היות שהחישובים הללו מורכבים, כדאי להתייעץ עם עורך-דין בעל מוניטין בתחום. הוא יכול להכין את הדוח ולייצג מול הרשויות.
