|   15:07:40
דלג
  |   תגובות
  |    |  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
לא רק קריאה בקלפים - 5 שימושים בקלפים
כתיבת המומחים
איך מלבישים את הבית? טרנד עיצוב הקירות

האם מתן זכות להגדיל את קיבולת הבנייה מהווה רכישת "זכות במקרקעין"?

פסק דין: המינהל הסכים כי העוררת תנצל את המגרש לבנייה גדולה יותר מזו שנזכרה במטרת ההקצאה. בהסכמה זו הוענקה לעוררת זכות לעשות שימוש רחב יותר במקרקעין; שינוי שיעור הניצול הגדיל במידה משמעותית את היקף הזכויות שהיו בידי העוררת; בהענקת זכויות בנייה נוספות אשר לא היו בידי העוררת קודם לכן, יש לראות עסקה נוספת הבאה בגדרו של המונח "זכות במקרקעין" שבסעיף 1 לחוק המיסוי
25/12/2003  |     |   פסיקה   |   תגובות
   רשימות קודמות
  זיקת הנאה מכח תכנית מיתאר: על הקשר בין דיני מקרקעין לבין דיני תכנון ובניה
  פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים צמודת קרקע עם זכויות בניה שלא מומשו
  שגגות בדוח הוועדה למיסוי נאמנויות לענין מיסוי מקרקעין
  העברת מקרקעין מנאמן לנהנה ידוע – בעקבות המלצות ועדת מיסוי נאמנויות
  תכנון מס במכירת מגרש עליו דירה

בפסק דין חדיש שניתן לאחרונה (ביום 16.12.03) על-ידי ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בירושלים (בהרכב החברים: השופטת דליה קובל, שלמה מדהלה, אריאלה אקשטיין) נידונה ונבחנה השאלה העקרונית: האם מתן זכות להגדיל את קיבולת הבנייה מהווה אירוע מס ועולה כדי רכישת זכות במקרקעין על-ידי מקבל הזכות, החייבת בתשלום מס רכישה.

התשובה שניתנה לכך על-ידי ועדת הערר, פה אחד, היתה חיובית. בענייננו, נקבע בהחלטה, הסכים המינהל כי העוררת תנצל את המגרש לבנייה גדולה יותר מזו שנזכרה במטרת ההקצאה. בהסכמה זו הוענקה לעוררת זכות לעשות שימוש רחב יותר במקרקעין, שינוי שיעור הניצול הגדיל במידה משמעותית את היקף הזכויות שהיו בידי העוררת. בהענקת זכויות בנייה נוספות אשר לא היו בידי העוררת קודם לכן, יש לראות עסקה נוספת הבאה בגדרו של המונח "זכות במקרקעין" שבסעיף 1 לחוק המיסוי.

עובדות המקרה

ביום 19.8.93 נחתם בין העוררת, כיוזמת, לבין המינהל, חוזה פיתוח, לפיו העמיד המינהל את המגרש נשוא ההסכם לרשות היוזמת לתקופת הפיתוח - 36 חודשים מיום אישור העסקה - למטרת בניית בית מלון בן 250 חדרים, על-פי התכנית המפורטת המצוינת בהסכם ובקיבולת בנייה המותרת על-פי התכנית והמסתכמת ב- 8,500 מ"ר מבונים.

ביום 1.9.1999 נחתם הסכם בין העוררת לבין מלונות אקור כלל ישראל (1995) בע"מ ולבין החברה לניהול מלונות אקור כלל ישראל בע"מ, לפיו מכרה העוררת למלונות אקור את זכויותיה בנכס. ה"נכס" משמעו המגרש והבניין הבנוי עליו הכולל מלון בן 410 חדרים כמפורט בתכניות המצורפות להסכם.

בחוזה המכר הצהירה העוררת כי חתמה ביום 19.8.93 על חוזה פיתוח שהתייחס לבניית מלון בן 250 חדרים על-פי תכנית מפורטת 2969 ו- 3139 וכי יזמה ביחד עם אחרים, לגבי המתחם בו מצוי הנכס, שינוי של התכנית המפורטת מס' 3139 וכי השינוי קיבל תוקף ועל-פיו אושרה התכנית 3139 א' לבניית 410 חדרים על המגרש.

העוררת קיבלה היתר לבניית 410 חדרים על המגרש מכוח התכנית המפורטת 3139 א'.

כן הצהירה העוררת בחוזה המכר כי פנתה למינהל בבקשה להסדיר את תיקון חוזה הפיתוח והתאמתו להוראות התכנית המפורטת והיתר הבנייה הנ"ל וכי חויבה בתשלום דמי היתר למינהל בגין שינוי התכנית המפורטת והגדלת מספר החדרים במלון.

ביום 25.1.00 נחתם חוזה החכירה שהיה אמור להיחתם בעקבות חוזה הפיתוח ועל-פי תנאיו. החוזה נחתם בסופו של דבר בין מלונות צרפת ירושלים בע"מ (חברת מלונות צרפת ירושלים בע"מ הנה חברת בת של חברת אקור כלל ישראל (1995) בע"מ) לבין המינהל.

בחוזה החכירה מצוין כי תחילת תקופת החכירה היא מיום אישור העסקה, היינו מיום 28.3.93 ומטרת החכירה מצוינת בו כבניית בית מלון בן 250 חדרים.

מטרת החכירה, על-פי חוזה החכירה, תואמת את מטרת ההקצאה שעל-פי חוזה הפיתוח, וזאת על אף שהעוררת יזמה, כאמור לעיל, שינוי לתכנית המפורטת. השינוי בזכויות הבנייה מוזכר באחד מסעיפי התנאים המיוחדים הכלולים במבוא.

העוררת חויבה על-ידי מנהל מס שבח (המשיב) בתשלום מס רכישה בגין דמי ההיתר ששילמה למינהל.

טענות העוררת

העוררת העלתה שתי טענות: האחת, כי קבלת אחוזי הבנייה הנוספים אינה מהווה רכישת זכות במקרקעין, וכי הזכות להוסיף בנייה איננה בעלת קיום עצמאי, אלא היא מגבלה על השימוש החלה על בעל המקרקעין; השניה, כי הדרישה לתשלום מס מהווה אפליה בין קבוצת אזרחים שבבעלותם נכסים לבין אלו החוכרים נכסיהם מהמינהל, בעוד שהתוכן הכלכלי של שתי העסקות זהה ושווה בכל פרטיו.

טענות המשיב

קבלת אחוזי הבניה הנוספים מהווה רכישת זכות במקרקעין המחייבת תשלום מס רכישה.

החלטת ועדת הערר

ועדת הערר דחתה פה אחד את שתי הטענות של העוררת, מן הנימוקים הבאים:

בנסיבות העניין הנדון אין מדובר בזכויות בנייה העומדות בפני עצמן, או במכירתן או ברכישתן במנותק מהקרקע כפי שטענה ב"כ העוררת.

העוררת רכשה מהמינהל נכס במסגרת חוזה פיתוח ועל עיסקה זו שולם מס רכישה. הנכס נרכש למטרת בניית בית מלון בקיבולת של 8,500 מ"ר על-פי התכניות המפורטות שהיו בתוקף לאותה עת. זו מטרת ההקצאה.

הנכס שינה את מהותו במהלך השנים שלאחר החתימה על חוזה הפיתוח ועוד קודם שנחתם חוזה חכירה עם המינהל, ממגרש ובית מלון בהיקף של 250 חדרים הפך הנכס להיות מגרש ועליו נבנה בית מלון בהיקף של 410 חדרים. מהותו הכלכלית של הנכס שונתה. ה'אדרת' החדשה של הנכס הגדילה במידה משמעותית את היקף הזכויות שהיו בידי העוררת, והנכס בלבושו החדש נמכר לחברת מלונות אקור כלל בישראל. העובדה שהמינהל לא חתם עם העוררת על חוזה פיתוח חדש בעקבות השינוי לתכנית המפורטת, איננה משליכה על המסקנה כי הנכס על-פי חוזה הפיתוח משנת 1993 איננו אותו הנכס שהיה בידי העוררת לאחר השינוי לתכנית.

בגין השינוי לתכנית המפורטת והגדלת שיעור הניצול חויבה העוררת בתשלום דמי היתר למינהל.

באשר לשאלה האם חייבת העוררת בתשלום מס רכישה בשיעור נגזר מדמי ההיתר ששולמו, ובהתייחס לטענת העוררת כי הזכות להוסיף בנייה איננה בעלת קיום עצמאי אלא היא מגבלה על השימוש שחלה על בעל המקרקעין, משיבה הוועדה כי "אכן, בפסק הדין בעניין ש. ארצי חברה להשקעות בע"מ נ' אורי רחמני ואח' (פ"ד מג חלק שלישי, עמ' 489 בעמ' 504) נאמר על-ידי השופט דב לוין כי אי אפשר לו לאדם לסחור באחוזי בנייה במנותק מן המקרקעין שלהם הם מתייחסים, שהרי אחוזי הבנייה אינם 'זכות' במובן המוחשי של הדבר, אלא הם הגבלה ש'יורדת' על בעל המקרקעין מטעם הרשות. אולם במה הדברים אמורים? במקרה בהם הועבר שטח מקרקעין מידי חברה לבעלי מניותיה ונקבע כי אי אפשר לו למוכר להיפטר מכל חלק מקרקעין מסוימים שהוא מוכר לאחר, ולטעון לבעלות שנותרה לו באחוזי בנייה על אותם מקרקעין.

מהדברים הללו לא ניתן ללמוד בהכרח שלעולם הזכות להוסיף בנייה תיראה רק כהגבלה על השימוש שחלה על בעל המקרקעין. ישנן נסיבות שבהן הזכות להוסיף בנייה, ובמלים אחרות הגדלת קיבולת הבנייה, קשורה וכרוכה במושגים רחבים יותר".

כיצד יוגדר מיסויית השינוי שחל בנכס? האם השינוי בשיעור הניצול בנסיבות העניין הנו רק בגדר הגבלה על בעל או חוכר המקרקעין, או שמא הוא משנה לחלוטין את זכויות הקניין שברשות העוררת לעומת היקף הזכויות שהיו בידה קודם?

"למעשה", קבעה הוועדה, "מבקשת העוררת לנתק בין חוזה הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל לגבי המגרש, לבין זכויות הבנייה הנוספות המביא לשיטתה רק לידי ביטוי, במסגרת התנאים המיוחדים של חוזה החכירה, את זכויות הבנייה הנוספות, בגינן שילמה העוררת למינהל דמי היתר".

סוגיית שינוי היעוד שימשה נושא למספר רב של פסקי דין והועדה התלבטה בשאלה עד כמה ניתן להקיש גזרה שווה מסוגיית שינוי הייעוד לשאלה של תוספת בשיעור הניצול. בענייננו, קבעה הוועדה, הסכים המינהל כי העוררת תנצל את המגרש לבנייה גדולה יותר מזו שנזכרה במטרת ההקצאה. בהסכמה זו הוענקה לעוררת זכות לעשות שימוש רחב יותר במקרקעין, שינוי שיעור הניצול הגדיל במידה משמעותית את היקף הזכויות שהיו בידי העוררת. בהענקת זכויות בנייה נוספות אשר לא היו בידי העוררת קודם לכן, יש לראות עסקה נוספת הבאה בגדרו של המונח "זכות במקרקעין" שבסעיף 1 לחוק.

הועדה חוזרת בפסק הדין על דברי בית המשפט העליון בע"א 614/82 (מנהל מס שבח מקרקעין נ' חברת ש.א.פ. בע"מ, פד"י מא(3), עמ' 735, מפי השופט גולדברג):
"התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה הם שעומדים בבסיס החיוב במס, ועל פיהם עלינו לפרש את המונח 'מכירת זכות במקרקעין' שבסעיף 1 לחוק 'המתפשטת הרחק מעבר למשמעות הרגילה בדיני הקניין'" (ע"א 265/79, 329, בעמ' 703, ע"א 696/82, 722, בעמ' 670).

לאחר בחינת כל המובאות שהוזכרו על-ידי ב"כ הצדדים בסיכומי טענותיהם, קובעת הוועדה כי יש ללכת בעקבות הפסיקה שקבעה כי הענקת זכויות בנייה נוספות מהווה מכירת "זכויות במקרקעין" (ר' הלכת הבונה והלכת דובדבני וכן עמ"ש 707/92 רוזנברג נ' מנהל מס שבח, מסים ז/1 (פברואר 1993) עמ' ה - 269, עמ"ש 1436/90 שיכון עובדים בע"מ נ' מנהל מס שבח, מסים ז/4 (אוגוסט 1993) עמ' ה - 212, עמ"ש 761/90 קינן נ' מנהל מס שבח, מסים ז/3 (יוני 1993) עמ' ה - 194.

באשר לטענת העוררת כי הדרישה לתשלום מס מהווה אפליה בין קבוצת אזרחים שבבעלותם נכסים לבין אלו החוכרים נכסיהם מהמינהל, בעוד שהתוכן הכלכלי של שתי העסקות זהה ושווה בכל פרטיו, קבעה הוועדה כי יש להבדיל בין אפליה פסולה לבין הבחנה כשרה, וכפי שנאמר על-ידי השופט מצא בבג"צ 4541/94, פד"י מט(4) 94, בעמ' 109, "הכלל הוא כי שונות רלוונטית עשויה להצדיק הבחנה" ואת עצם הרלוונטיות של השונות ואת מידתה יש לבחון בכל מקרה נתון בשים לב למטרה הפרטיקולרית שלשם השגתה מאובחנת ההבחנה" (שם, בעמ' 110).

הוועדה לא מצאה כי קיימת אפליה פסולה ולאור האמור לעיל גם ההבחנה בין בעלים של נכסים לבין חוכרי נכסים מהמינהל איננה בלתי כשרה.

לסיכום, הוועדה דחתה את הערר. בהתייחס לחשיבותה של השאלה שהועמדה לדיון, הוועדה העמידה את סך ההוצאות ושכר הטרחה שנפסק לזכות המשיב על סך של 4,000 ₪ בלבד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

-------------------------------------------------------------------------------------------------
 וע 001045/00 רילטק פיתוח והשקעות בע"מ נגד מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים
 הרכב חברי ועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בירושלים: כב' השופטת דליה קובל (יו"ר), שלמה מדהלה (חבר), אריאלה אקשטיין (חברה).
 בשם המערערת: עו"ד דרור שמחיוף, עו"ד כרמית שמחיוף ועו"ד יעקב שרגאי
 בשם המשיב: עו"ד ש. שמואלי.מפרקליטות מחוז ירושלים
 פסק הדין ניתן ביום 16.12.03
-----------------------------------------------------------------------------
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה ומיסוי מקרקעין.


תאריך:  25/12/2003   |   עודכן:  28/12/2003
עו"ד אברהם סימון
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
רבקה-תפארת חקק
רבקה-תפארת חקק
רשמתי את כל פרטי ההודעה: שמו של המודיע ושמו של הנפטר... אבל, רגע לאחר מכן, הוזעקתי לקבל פקס עם הודעה דחופה לשר
רון בריימן
רון בריימן
אין צורך בחוק גיוס מגזרי, ובוודאי שאין צורך בחוק השתמטות מקומם    החובה לשרת צריכה לחול על כל בני ה-18 ובנות ה-18, כאשר משך השירות - 3 שנים - והשכר הניתן לחיילי החובה צריכים להיות א...
דן מרגלית
דן מרגלית
מי משרי הליכוד שאינו מצטרף לשר הביטחון יואב גלנט במאבקו החיוני נגד בנימין נתניהו הופך שותף פעיל לחטאיו של ראש הממשלה
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il