בקשה למתן צו מניעה זמני

בבית משפט המחוזי בש"א 10/____________
באר שבע

המבקש: הלל יעקבסון ת.ז.057055287
מרח' הצבעי 3, בית שמש
ע"י ב"כ עוה"ד א. נ. ורדי ו/או ר. בנין
ו/או י. ברנשטיין ו/או תם קדם ו/או צ. אברג'ל
מדרך בן-גוריון 2 ( מגדל ב.ס.ר 1 ) רמת גן, 52573
טל' 03-7526633 פקס' 03-7526888

- נגד-

המשיבים: 1. ממן י. אחזקות בע"מ ח.פ. 51-3609750
שד' התמרים 45, אילת

2. יצחק ממן ת.ז. 053627139
מרח' אילות 83, אילת

3. ממן י. שרותי תיירות בע"מ
שד' התמרים 12, אילת

4. א.ל.מ.ט. נכסים והשקעות בע"מ
סמטת הצוקים 2א', אילת, 88116

בקשה למתן צו מניעה זמני
-במעמד צד אחד-

כבוד בית המשפט מתבקש בזאת ליתן צו מניעה זמני המופנה כנגד המשיבים ואשר יקבע כדלקמן:

א. כי לא תיערך כל התקשרות בנוגע למכר הזכויות במקרקעין הידועים כתת חלקה 38 בחלקה 71 גוש 40002 (משותף עם חלקה 73 בגוש 40004, הידוע גם כמלונות הים האדום ועציון המצויים באילת (להלן: "הנכס") ובכלל זה, ניהול משא-ומתן, הצעות רכישה וקבלת כספים על חשבון רכישה.

ב. אם וככל שהחלה התקשרות ו/או משא-ומתן כאמור לעיל, בנוגע למכר הזכויות בנכס במישרין או בעקיפין להורות, כי ההתקשרות הנ"ל ו/או המשא-ומתן יפסקו לאלתר וזאת עד להכרעה בתביעה העיקרית אותה מתעתד המבקש להגיש.

ג. כי על מהמשיבים ייאסר לעשות כל דיספוזיציה בנכס בין במישרין ובין בעקיפין.

ד. כי ייאסר על המשיבים מלעשות כל פעולה לרישומה של הערת אזהרה על הנכס לטובת כל צדי ג'.

ה. להתיר למבקש לרשום את הצו המבוקש בלשכת רישום המקרקעין ובמנהל מקרקעי ישראל.

בראשיתם של דברים יצוין, כי עסקינן בבקשה למתן צו שבבסיסה ניצבת עסקת מכר מקרקעין שנוסדה לאחר משא-ומתן ממושך של כשנה וחצי ובסופו נחתם הסכם, במסגרתו נקבע מהו הממכר וסכום התשלום בסך 50,000,000 ש"ח(חמישים מיליון ש"ח).

לאחר חתימת ההסכם הנ"ל, הועברו על-ידי המבקש סכומים נכבדים כמוסכם בין הצדדים בסך כולל של כ-1,500,000 ש"ח.

להשלמתה של הרכישה, סוכם בין הצדדים, כי מסמך סופי בו יפורטו הפרטיים הטכניים יחתום את העסקה ואת העברת הבעלות.

המשיב 2 אשר ניהל את המשא-ומתן עם המבקש ביקש לדחות את החתימה על המסמך הנ"ל עד לסוף שנת המס הנוכחית משקולי מס.

מטעם זה בלבד נדחתה החתימה על המסמכים הדרושים להעברת הבעלות בממכר.

בימים אלו עת אנו ניצבים בפתחה של שנה חדשה, נתגלה, כי המשיב 2 , ככל הנראה, נמלח בדעתו ואינו ממלא את חלקו להעברת הזכויות בממכר.

חמור מכך, המבקש גילה לתדהמתו, כי המשיב 2 מנהל, ככל הנראה, משא-ומתן עם צד שלישי למכר אותו ממכר וישנו חשש לביצוע עסקות נוגדות.

מכאן מוגשת הבקשה דנן.

ואלו נימוקי הבקשה:

א'. הצדדים לבקשה:

1. המבקש הינו איש עסקים, אזרח ישראל.

2. המשיבה 1, הינה חברה אשר בבעלותה, בין היתר, זכויות חכירה במקרקעין הידועים גם כתת חלקה 38 בחלקה 71 גוש 40002 (משותף עם חלקה 73 בגוש 40004, ואשר עליהם מצוי מלון עציון באילת.

3. המשיב 2 (להלן:"ממן") הינו בעל המניות ומנהל היחיד במשיבה 1 במשיבה 3 ובעל מניות במשותף עם המשיבה 1 במשיבה 4 וכן הבעלים של מלון הים האדום באילת, המצוי גם הוא על אותו הנכס.

• * עותק צילומי תדפיסי רשם החברות מצ"ב כנספח א'.

ב'. רקע עובדתי בקצירת האומר:

4. בין המבקש למר ממן, נוהל במשך כשנה וחצי משא-ומתן לשם רכישת הזכויות בנכס עליו ניצבים המלונות "הים האדום" ו-"עציון" בעיר אילת.

5. המשא-ומתן שנערך באמצעות ב"כ הצדדים ואף באופן ישיר, כלל חלופת מסמכים נרחבת, בדיקת נאותת מצידו של המבקש, פגישות מרובות וכן דו שיח ממושך בין ב"כ הצדדים והצדדים עצמם.

6. מעבר לסוגיות הברורות הקשורות בעסקת מכר, בחנו הצדדים את המתווה המועדף לעסקה מבחינת מיסוי וכיוצ"ב ובעיקר באשר לחלופות בין רכישת מניות המשיבה 1 על-ידי המבקש במלואן, לבין רכישת הנכסים עצמם אשר בבעלותה.

בסופו של יום הוחלט, כי המתווה המועדף על הצדדים הינו מכר הנכסים שבבעלות המשיבה 1.

7. מהלכו של המשא-ומתן החל בהצעת מחיר של כ-40,000,000 ש"חובהמשך הסכום ההצעה לרכישת הנכס עלה עד שהצדדים הגיעו בסופו של יום על הסכמה באשר למחיר סופי בסך 50,000,000 ש"ח.

8. לאור האמור לעיל ובסופו של המשא-ומתן שנוהל, נחתם ביום 18/5/09, הסכם עקרונות בין המשיב 2 למבקש (להלן: "הסכם העקרונות"), לפיו, תמורת סך של 50,000,000 ש"ח(חמישים מיליון ש"ח), ימכרו הזכויות בנכס.

כך נקבע והוסכם בהסכם העקרונות:

1. "המוכר מוכר לקונה את כל זכויותיו במלונות: הים האדום ועציון אשר בבעלותו המלאה באילת (הן הזכויות המוחזקות ע"י החברה שבשליטתו).
2. מחיר העסקה הוא 50,000,000 ש"ח(חמישים מיליון ש"ח).
3. המוכר יעביר לקונה את הנכסים הנ"ל כשהם נקיים מכל חוב, שעבוד, התחייבות או זכות צד ג' אחרת.
4. הקונה יעביר למוכר כמקדמה ע"ח התמורה האמורה סך של חצי מילון ש"חוזאת בתוך שבוע.
5. הצדדים יפעלו במשותף ובתום לב למען חתימתו של הסכם מכר, תוך התחשבות בשיקולי מס של שני הצדדים וזאת בהקדם האפשרי.
6. באם לא ייחתם הסכם מכר בתוך 3 חודשים, תוחזר מיידית המקדמה הנ"ל בצירוף הצמדה.

• * עותק צילומי הסכם העקרונות מצ"ב כנספח ב'.

9. מסמך זה ביטא את גמירות דעת הצדדים ואף כלל את המסוימות הנדרשת ליצירת התחיבות חוזית מלאה.

10. כאמור בסעיף 4 להסכם העקרונות, העבירו המבקשים את תשלום המקדמה בסך 500,000 ש"חלידי מר ממן ובאופן הבא:

א. סך של 100,000 ש"חבהעברה בנקאית לחשבונה של המשיבה 3 שבבעלות מר ממן ביום 21/5/09.

• * עותק צילומי אישור העברה בנקאית מצ"ב כנספח ג'1.

ב. תשלום בשיק ע"ס 200,000 ש"חלפקודת מר ממן המשוך ליום 25/5/09 מחשבונה של חברת יסודות צור בע"מ, שבבעלות המבקש.

• * עותק צילומי השיק המשוך ליום 25/5/09 ע"ס 200,000 ש"חמצ"ב כנספח ג' 2.

ג. תשלום של 200,000 ש"חבחמישה שיקים ע"ס 40,000 ש"חכל אחד, שלבקשת מר ממן, נמשכו ליום 1/7/09.

• * עותק צילומי חמשת השיקים המשוכים ליום 1/7/09 מצ"ב כנספח ג'3.

11. בהעברת תשלום המקדמה הנ"ל, הושלם למעשה חלקו של המבקש לפי מסמך העקרונות נספח ב' לעיל.

12. כאמור, עובר לחתימה על הסכם העקרונות, החלו הצדדים לפעול לניסוחו של הסכם כתוב למכירת הנכס אשר יתווה את ביצוע העסקה במסגרתו יקבעו סוגיות כגון: מועדים, הפרות, בטחונות וכיוצ"ב, כאשר בנוגע לסוגיות המרכזיות ביותר, ובכללן הממכר והמחיר, כבר הושגה הסכמה.

13. בין ב"כ הצדדים הוחלפו מספר טיוטת להסכם הסופי אשר לפיו יימשך ביצוע העסקה.

14. כאן המקום לציין, כי מר ממן ביקש שחתימת ההסכם תידחה עד לסוף שנת 2009, לכל המאוחר, משיקולי מס הקיימים לו. המבקש הסכים לכך.

15. כן מן הראוי לציין, כי בתווך בין החתימה על הסכם העקרונות לבין הגשת בקשה זו, נפתחו ביום 12/7/09, תיקי כינוס לנכסי המשיבה 1 ונכסי המשיב 2 המשועבדים לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ, שהוא בעל משכנתה מדרגה ראשונה על זכויות המשיבה 1 והמשיב 2 בנכס וכי ועו"ד אביחי דרזנר מונה ככונס נכסים מטעמה.

ככל שידוע למבקש, תיקי הכינוס נפתחו בגין חובות כוללים של כ-25,000,000 ש"ח.

16. עובר לניסוח הסכם סופי המסכם טכנית את ביצועה של העסקה, החלה העסקה לצאת מן הכוח אל הפועל, כאשר לבקשת מר ממן הועברו במועדים שונים, תשלומים על חשבון התמורה של העסקה ובנוסף למקדמה.

כך, הלכה למעשה, נכנסה עסקת המכר מהשלב הראשוני בו שולמה המקדמה, לשלב הביצועי בו משולמת התמורה עבור הנכס.

17. סך הכל, הועבר תשלום על חשבון התמורה וכחלק מביצוע ההסכם הלכה למעשה, ומעבר לסך המקדמה ששולם, סך של 1,045,000 ש"ח, באופן הבא:

א. סך של 750,000 ש"חהועברו ביום 4/10/09 לדרישתו בכתב של מר ממן מיום 1/10/09 לקבלת הסכום הנ"ל.

• * עותק צילומי מכתב הדרישה מצ"ב כנספח ד'1.

• * עותק צילומי אישור העברה בנקאית מיום 4/10/09, מצ"ב כנספח ד' 2.

ב. סך של 125,000 ש"חשהועברו לחשבונו של ב"כ מר ממן, עו"ד רוני קרדונר, ביום 5/8/09 לדרישתו בכתב של מר ממן מיום 2/8/09.

• * עותק צילומי דרישתו של מר ממן מיום 2/8/09 מצ"ב כנספח ה'1.

• * עותק צילומי אישור העברה בנקאית מיום 5/8/09 מצ"ב כנספח ה'2.

ג. סך של 170,000 ש"חהועברו ביום 5/11/09, לחשבונה של המשיבה 3, לפי דרישתו של מר ממן מיום 4/11/09 .

• * עותק צילומי מכתב דרישתו של מר ממן מיום 4/11/09 מצ"ב כנספח ו'1.

• * עותק צילומי אישור העברה בנקאית מיום 5/11/09 מצ"ב כנספח ו'2.

18. מן הראוי לציין, כי מר ממן ציין בדרישתו מיום 1/10/09 נספח ד'1 לעיל, כי הסכם סופי ייחתם "לא יאוחר מסוף שנת המס"..

כמו-כן, בכל הדרישות לתשלום נוסף על המקדמה צוין, כי דרישות אלו הן בהמשך למסמך העקרונות נספח ב' לעיל, ועל חשבון העסקה שיצאה לדרך.

19. כך, יצאה לה העסק למכר הנכס לדרכה, כאשר הצדדים המתינו לחתימתו של מר ממן על הסכם מסודר המסדיר את יתר הפרטים הטכניים.

20. מחלוף 3 חודשים מיום חתימת הסכם העקרונות נספח ב' לעיל, וכאמור בסעיף 6 להסכם, דרש מר ממן את המשך ביצועו של ההסכם ותוך דרישה להעברת תשלומים על חשבון הרכישה שהדבר היחידי המונע חתימה על הסכם הינה בקשתו של מר ממן לדחיית החתימה על ההסכם.

בכך, ויתר מר ממן, הלכה למעשה, על האפשרות לבטל את ההסכם בחלוף 3 חודשים מיום חתימת הסכם העקרונות, כאמור בסעיף 6 להסכם, כאשר מר ממן מחד מבקש את המשך התשלום ומאידך, דוחה במו ידיו את חתימת ההסכם, זאת על-אף שאינו מסתייג מפרטיו בכל צורה ואופן.

21. דא עקא, והמבקש הבחין, כי מר ממן החל "לסחוב רגליו" בהקשר לחתימה על הסכם סופי, זאת בניגוד לבקשותיו התכופות לתשלומים נוספים על חשבון וכחלק מן העסקה ובסכומים נכבדים ולכן התעורר בו חשש.

22. חששותיו של המבקש, מצאו אף ביטוי בתכתובת מייל ששלח ב"כ דאז, עו"ד דוד גלבוע, ביום 23/12/09, לעו"ד דידי מיכאל, ב"כ של מר ממן.

• * עותק צילומי תכתובת המייל מיום 23/12/09, מצ"ב כנספח ז'.

לפניית ב"כ המבקש לעיל, לא ניתנה תשובה מב"כ של מר ממן. במקום, יצר מר ממן קשר ישיר עם המבקש וביקש להיפגש עימו והמבקש נסע לפגוש את מר ממן באילת.

במהלכה של אותה פגישה, ציין מר ממן בפני המבקש, כי הוא נפגע מעצם העלאת הטענה כי קיים חשש וכי מוטל דופי בהתנהגותו עד לעת הזו וחזר על הבטחתו כי ההסכם ייחתם וכי הנכס והפעילות הנלווית לו, שייכים למעשה כבר למבקש.

23. לתדהמתו הרבה של המבקש, התברר לו, כי מר ממן מנהל בימים אלו ממש משא-ומתן עם צד שלישי אשר זהותו אינה ידועה כעת למבקש, בנוגע למכר אותן הזכויות אשר מר ממן התחייב למכור למבקש.

24. המבקש הוכה תדהמה עת הבין, כי עולה לכאורה, שמר ממן הציג בפניו מצג שקרי, כאילו ההסכם ייחתם עד סוף שנת המס ומשקולי מס אינו נחתם עד לעת זו, שעה שכל אותה העת, מנהל מר ממן משא-ומתן הנוגע למכר אותן זכויות עליהם סוכם בהסכם, במישרין או בעקיפין.

25. לאחר בירור קצר שערך המבקש, גילה הוא, כי, ככל הנראה, מר ממן אף מנהל את אותו משא-ומתן אחר, באמצעות עו"ד אחר ממי שייצגו מול המבקש.

26. המבקש פנה ביום 30/12/09, באמצעות הח"מ, הן למר ממן עצמו והן לב"כ של מר ממן והן לכונס הנכסים בהתראה על הנעשה ובבקשה לחשוף את זהותו של הצד השלישי עימו מנוהל משא-ומתן, באם זו ידועה למי מהם, בכדי שהמבקש יוכל לפנות אליו ישירות ולמנוע מצב בו יתבצעו עסקות נוגדות.

• * עותק צילומי מפניותיו של הח"מ מצ"ב כנספח ח'.

27. מלבד תשובתו של כונס הנכסים, עו"ד אביחי דרזנר, שניתנה ביום 30/12/09, לא התקבלה כל תגובה עד למועד הגשת הבקשה דנן.

• * עותק צילומי תגובתו של כונס הנכסים מצ"ב כנספח ט'.

מכאן מוגשת הבקשה דנן.

ג'. עילת התביעה- זכויותיו של המבקש בנכס:

28. כאמור לעיל, ההתקשרות בין המבקש למר ממן נפרסה על פני שלושה שלבים; שלב ראשון, שלב המשא-ומתן הממושך שנוהל בין הצדדים משך שנה וחצי, משא-ומתן שהבשיל לכדי השלב השני- חתימה על הסכם העקרונות, נספח ב' לעיל, אשר במסגרתו התחייב המבקש לשלם מקדמה בסך 500,000 ש"ח, התחייבות אותה ביצע המבקש. והשלב השלישי, אתחול ביצוע ההסכם הלכה למעשה על-ידי העברת תשלומים על חשבון התמורה.

29. בשלב זה, כל עוד לא נרשמה זכות של צד שלישי בלשכת רישום המקרקעין, בתום לב ובתמורה, זכותו של המבקש, על-פי ההסכם שנחתם וההסכמות שהושגו בינו לבין מר ממן, גוברת.

30. המסמך שנחתם ביום 18/5/09, עונה על הדרישה של התחייבות בכתב ומבטא הסכמה חוזית מלאה הכוללת את גמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם וכן את המסוימות הנדרשת באשר לפרטים מהותיים כגון: הממכר והתמורה.

31. הצדדים להסכם, החלו להוציא מן הכוח אל הפועל את הסכם המכר עצמו ומר ממן בדרישותיו, בהתנהגותו ובמיצגיו, קביל על עצמו את ביצוע הסכם המכר הלכה למעשה.

32. לא למותר לציין, כי חתימת ההסכם הסופי לא הותנתה בדבר וזה התעכב אך ורק מפני שמר ממן ביקש להתחשב בשיקולי המס שלו. כך, ביטא מר ממן את הסכמתו המלאה להתקשרות החוזית שנוצרה ללא כל סייג ורק מפאת פרט טכני לא נחתם ההסכם הסופי, או לכל הפחות, כך הציג זאת מר ממן במעשיו, בהצהרותיו ובהתנהגותו בפועל.

33. כך. עולה, כי למבקש עילה טובה לסעד האכיפה של ההסכם ואף לסעדים נוספים.

הכרחיות הצו המבוקש:

34. כאמור לעיל, למבקש טענות כבדות משקל באשר לזכויותיו בהקשר לנכס. ברי, כי משמשהה מר ממן את שלב הסופי והטכני של ביצוע העסקה בחוסר תום לב, ישנו החשש, כי תתבצע עסקה נוגדת עם צד שלישי. מצב זה ייסב נזק עצום, הן למבקש והן לאותו צד שלישי.

35. במקרה דנן, החשש הנ"ל הינו מהותי, שכן למבקש נודע כי, ככל הנראה, מר ממן מנהל בימים אלו משא-ומתן למכירת הזכויות בנכס במישרין או בעקיפין.

36. לו בעת הגשת הבקשה דנן הייתה ידועה למבקש זהותו של אותו צד שלישי, היה בוודאי מצרפו כמשיב ואף פונה אליו ישירות. משזהותו של אותו צד שליש לוטה בערפל, בשלב זה, הבקשה דנן מופנית אך ורק כנגד המשיבים.

37. ולא למותר לציין, כי עצם העובדה, שמר ממן הצהיר מספר פעמים, חלקן אף בכתב (כדוגמת נספח ד'1 לעיל), כי ההסכם ייחתם עד סוף שנת המס, וכי ערב השנה האזרחית החדשה הסכם שכזה טרם נחתם על ידו מעידה על במיתות חששותיו של המבקש.

38. כך, המבקש דנן חיונית לשמירת זכויותיו של המבקש ואף להגנה על צדדי ג' תמי לב עימם חושש המבקש, כי מר ממן מתקשר בימים אלו.

39. ודוק, מדובר בעסקה בעלות סכומי עתק והנזקים הצפויים, באם תכשל, הם באותו שיעור.

מאזן הנוחות:

40. במקרה דנן נדמה, כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת המבקש.

41. מעבר להגנה המתבקשת על זכויותיו של המבקש, כעולה מהעסק העקרונות שנחתם, מהתנהגות הצדדים והסכומים הבלתי מבוטלים שהעביר המבקש לידי מר ממן הן כמקדמה והן על חשבון התמורה בפועל, קיים אף החשש, כי צדדים שלישיים יפגעו.

42. כן, המבקשת, באם לא יינתן הצו, צפויה תביעת האכיפה אותה מתעתד המבקש להגיש, להתייתר, שכן זכויותיהם של מי מהמבקשים בנכס כבר תועברנה.

כך, תרד לטמיון השקעה עצומה שהשקיע המבקש בשנה וחצי האחרונות הכוללות, בין היתר, ביצוע בדיקות נאותות יקרות הוצאות תשלום לעו"ד, עשרות טיסות לחו"ל ולאילת.

43. חמור מכך, המבקש פעל למימון חלקו בעסקה על-ידי גיוס כספים אצל גורמים בחו"ל, גורמים הממתינים לביצועה של העסקה ואשר המבקש קשר עצמו בהתחייבויות עימם. ככל שהעסקה לא תתבצע, המבקש יהיה חשוף לתביעות מצד אותם המשקיעים.

44. כאמור לעיל, התמורה שעתיד להעביר המבקש לשם ביצוע העסקה (50,000,000 ש"ח) עולה בהרבה על החוב שרובץ על הנכס לבנק דיסקונט (כ-25,000,000 ש"ח) כך שאף מבחינה זו, מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש ולא יכולה להישמע טענה, כי המבקש פוגע בצורה כזו או אחרת בפדיון החוב.

45. לאור כל האמור לעיל עולה, כי למבקש עילת תביעה כנגד המשיבים, כי במתן הצו המבוקש ישנה תכלית הכרחית וכי מאזן הנוחות נוטה לעבר המבקש במובהק.

46. לאור כל האמור לעיל, מתבקש כובד בית המשפט להיעתר לבקשה דנן, כמבוקש בראשיתה.

47. תצהיר מטעם המבקש כתמיכה לבקשה זו מצ"ב.

48. מן הדין ומן הצדק להיעתר לבקשה.

_____________
אביחי נ. ורדי, עו"ד
ב"כ המבקש