המטרה של
משכנתא לרכישת דירה שנייה היא השקעה. הדרך להרוויח מדירה כזו יכולה להיות השכרה או מכירה שלה בעתיד, בעיקר אחרי שיפור והשבחת הנכס. בנוסף, רבים בוחרים לקחת, כדי לרכוש דירה נוספת ולהשאיר אותה לילדים או לנכדים. עם זאת, צריך לדעת שהתנאים ללקיחתה, שונים מהתנאים הרלוונטיים כשלוקחים לדירה המיועדת למגורים.
בנק ישראל ודמי שכירות: מה בודקים לפני שחותמים?
ההבדל הראשון הוא השיעור המאושר על-ידי בנק-ישראל. בגדול, מי שאין ברשותו דירה יכול לקבל הלוואה על-סך 75% מערך הבית, כאשר את היתר הוא משלים מההון העצמי. אבל אם קונים דירה שנייה, ההון העצמי הנדרש גבוה יותר וזאת על-מנת לצמצם את הסיכון של הבנק עם החזרים כבדים מדי שיתפסו את רוב ההכנסה הפנויה של הרוכש. מאז 2012 למשל, ההון העצמי לדירה שנייה צריך להיות בגובה של לפחות 50% מערך הנכס.
הבדל נוסף בא לידי ביטוי באופן שבו עושים התאמה לסוג הנכס. בדירת מגורים נחפש למשל שכונה שנרצה לחיות בה, סביבה טובה לילדים, קרבה לבתי ספר וכן הלאה. אבל בדירה להשקעה, נצטרך להציב בראש סדר העדיפות את דמי השכירות שאפשר לגבות על הנכס או את הצפי לעלייה בערך הנכס ביחס להחזר.
מחזור או גרירה:
היכרות עם המסלולים השונים מגדילה את הסיכוי להתאמה של כל אחד מהם ליכולת ההחזר ולצרכים שלנו עכשיו ובעתיד. אם מתכננים לקנות דירה להשקעה, אפשר לברר על השינוי הקיים באמצעות מחזור או גרירה. מחזור נועד על-מנת להשיג תנאים טובים יותר בהשוואה לקיימת וכדי להתאים את ההחזר הכלכלי ליכולות הכלכליות המעודכנות.
הגרירה היא פעולה מעט שונה, בה מוכרים נכס שמשועבד כבר לבנק בתמורה לרכישת נכס חדש. ברכישת דירה שנייה, זה רלוונטי אם לדוגמה עוזבים את דירת המגורים ועוברים לשכירות - כאשר בזמן הזה ממשיכים להחזיק דירה בבעלותנו לצרכי השקעה בלבד.
מס הכנסה, תחזוקה ועוד: מה משתלם יותר?
הטעות הנפוצה אצל רוכשי דירה שנייה היא בחירת נכס לפי המחיר החוזי בלבד. בפועל, ההוצאות אף פעם לא מסתכמות רק בהסכם בין מוכר הנכס לקונה - אלא יהיו גבוהות יותר. למה? כי הן כוללות תשלומים נוספים לגורמים אחרים, כמו למשל מס רכישה מוגדל לדירה שנייה (8%-5% נכון להיום), דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, שכר טירחת עורך-דין, דמי תיווך, תקופות ללא שוכרים, מרווחים עתידיים בעת המכירה, תחזוקה ושיפוצים וכן הלאה.
החדשות הטובות הן שלא אמורים לחכות לרגע האחרון כדי לגלות את זה. כבר עכשיו צריך לבצע הערכה יסודית מבחינת העלות הכוללת של הנכס וכדאי גם להוסיף לחישוב תשלומים חד-פעמיים נפוצים ובהם שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום ביטחונות.
עם זאת, יש לזכור ששווי הדירה לצורך קבלת התנאים הוא השווי שייקבע על-ידי השמאי של הבנק. אז גם אם החישובים שלכם מראים עלות כוללת גבוהה יותר, אתם צריכים להביא את זה בחשבון בזמן חישוב היחס בין ההון העצמי לבין גובה ההלוואה.
- כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי-עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
