לאורך שנת 2022 עברנו מספר אירועים לא צפויים. חוסר יציבות באירופה, מגפת הקורונה שככה אך לא הסתיימה והובילה למיתון בשל ליקויים בשרשרת האספקה, תנודתיות של הבורסה ואווירה גיאו-פוליטית מאתגרת. כיצד הדבר השפיע על ענף המלונאות בישראל ועודד את משקיעי הנדל"ן לפזול דווקא לכיוון הזה השנה ובשנה הבאה?
דווקא בעידן כזה, זוגות רבים החליטו לאחר הסגרים הרבים לצאת לנופשונים בארץ, במקום לנסוע מעבר לים. תיירות הפנים פרחה, ועימה גם עלו מחירי השהות בבתי המלון השונים. במיוחד בערים כמו ירושלים, טבריה ואילת, הנחשבות למעוזי התיירות של ישראל.
השקעה בבתי המלון
המשקיעים המוסדיים לא פסחו על המגמות הללו. בעידן שבו חברות הייטק בתחילת דרכן מתקשות לגייס הון, והיציבות של הבורסה מוטלת בספק, הם מחפשים השקעות אלטרנטיביות שיכולות להניב תשואה נאה למשקיעים. כי בסופו של יום, קיימת תחרות רבה בין בתי ההשקעות השונים, ועליהם להמחיש את יכולתם לגרוף תשואות מכובדות גם בתקופה שבה השווקים יורדים.
בתי־השקעות רבים חברו ליזמים בתחום הנדל"ן המסחרי ובמיוחד לאלה שצברו קילומטרים רבים של ניסיון בענף המלונאות.
בין שיתופי הפעולה המעניינים שראינו השנה תוכלו למצוא את בית ההשקעות אי.די.בי. שחבר למשפחת דיין.
שיתוף הפעולה בין משפחת דיין לקרן יתבטא במיזם משותף שנועד לגייס כספים לקרן השקעות שתרכוש בתי מלון בישראל. בתחילה הכוונה היא לגייס 500 מיליוני שקלים, שחציו יגיע מההון העצמי של משפחת דיין והמחצית השנייה מלקוחות בתי ההשקעות.
משפחת דיין, אשר הוכתרה כאחת מ-500 המשפחות העשירות בישראל, בעלת ניסיון רב בתחום הנדל"ן בארץ ובחו"ל. מוביל עסקי הנדל"ן במשפחה הוא
אמיר דיין, הבן הצעיר, אשר מאתר עסקות מניבות ומצטיין בהשבחה של מלונות והשכרתם לרשתות שונות. היקף השקעות הנדל"ן של אמיר דיין לא פורסם עד כה, אולם הנפקה פרטית של חברת ויויון (Vivion) אשר בבעלותו, חשפה לאחרונה את היקף
עסקי הנדל"ן של אמיר דיין.
נראה, כי המגמה הזו תמשיך גם בשנת 2023. בתי השקעות מגלים את היתרונות הרבים שבחבירה למשקיעי נדל"ן בולטים לרכישה של נדל"ן מסחרי בתחום המלונאות. לפני מספר שנים אמר וורן באפט, שאם היה יכול לרכוש מאות אלפי בתים פרטיים היה עושה זאת. בתקופה ההיא, הבתים הפרטיים היו הלהיט התורן, ומחירם זינק ביותר מ-100%. כיום, כאשר השקעות נדל"ן למגורים אינן בהכרח הסוס המנצח של עולם ההשקעות, דווקא המלונות נראים כאפיק מבטיח יותר. לא בכדי, בתי ההשקעות הגדולים ביותר פונים לאפיק הזה.
תשואה גבוהה והשבחה לצורך מכירה
בתי מלון מאפשרים להניב הכנסה בשני מסלולים. הראשון הוא השבחה של הנכס, ויצירה של מתחמי עניין לאורחים המגיעים לבית המלון, לצורך הגדלת התשואה. לדוגמה, הקמת מרכז כנסים אשר מגדיל את הפוטנציאל להכנסה נוספת.
יש לזכור כי אם משביחים בית למגורים, העלייה מתבטאת באחוז זעיר בקבלת השכירות החודשית. כאשר משביחים מלון, רואים מייד את העלייה בדמות הכנסה יומית גבוהה יותר למספר רב של חדרים. אך מעבר להשקעה המניבה, יש אפיק רווח נוסף.
המסלול השני שבו מרוויחים המשקיעים במלונות הוא מסלול ההשבחה והמכירה ברווח. אותו פליפ שרבים מכוונים אליו גם בעולם ההשקעות בבתים הפרטיים. אך שוב, כאשר מדובר במלון ניתן לקבל תג מחיר גבוה הרבה יותר. עליית הערך בתחום הזה יכולה להגיע לעשרות מיליוני שקלים לאורך השנים. זאת, בשל עלייה טבעית במחירים של הנכסים בארץ, לצד יצירת הרווח הנוסף באמצעות ההשבחה.
לכן, בשנת 2023 אנו צפויים לראות גם לא מעט רכישות של מלונות נוספים על-ידי הקרנות החדשות שיוקמו, תוך יצירת שני אפיקי הרווח שציינו.
תיירות הפנים והחוץ מישראל היא יציבה, וכעת לאחר הקורונה, כאשר אנו לא יכולים לוותר על חופשות שנתיות, נופש בחגים ונופשונים בחופש הגדול - יש מי שגוזר את הקופון.
כיצד זה עובד? כל פעם שאדם יוצא לחופשה, הוא מסייע למשקיע שבחר באפיק אלטרנטיבי, ליהנות מתשואה מניבה על הנכס. גם אם המקום מושכר לרשת מלונות גדולה, עלות הנופש מסייעת לשלם את השכירות החודשית שמגיעה לקרן. זו הגרסה האולטימטיבית של "ביזנס" ו"פלז'ר" ביחד - כאשר אדם אחד זוכה ליהנות במלון משודרג ומושבח, בעוד בעלי המלון והמשקיעים מרוויחים. לכן סביר להניח שהמגמה הזו תמשיך גם בשנת 2023 ולא רק בישראל. לא בכדי, חברת התיירות ישרוטל חברה לאחרונה אף היא לאחים דיין, לרכישת מלונות ביוון ובקפריסין בסכום של 1.2 מיליארד אירו.
לסיכום, אם בוחנים לעומק את המגמות השונות בהשקעה במלונות בישראל ניתן לראות שתיים בולטות. הראשונה, שימוש בכספים של משקיעים פרטיים ומוסדיים באמצעות בתי־השקעות בעלי מוניטין, המחזיקים בידן קבוצות משקיעים נאמנים שמלווים את בית ההשקעות שנים. המגמה השנייה היא שימוש בניסיון ארוך השנים, באינטואיציה וביכולת ניהול משא המתן של יזמי נדלן מסחרי, כדי לייצר עסקות מניבות במהירות.
הערות על נצח יהודה ומינוי ראש אמ"ן, ולקח מאיר עיניים ממשה רבינו
