אחד המושגים הבולטים בתחום הנדלן כיום הוא תמ"א 38. נושא זה של התחדשות העירונית קיים רק כעשור ועדיין מתבצעים בו שינויים רבים, ובצדק. מטרת התוכנית הינה להתאים בניינים ישנים לתקנות בנייה שנכנסו לתוקף ב-1980 היות שבניינים שנבנו לפני כן אינם עומדים בתקנות ועלולים לקרוס במצבים כמו רעידת אדמה.
מעבר לכך,
פרויקט כזה משביח את הנכס ומגדיל את כמות הדירות במתחם ובכך מהווה פתרון למצוקת הדיור.
חשוב לזכור כי מעבר ליתרונות הרבים מדובר בדרך כלל בתהליך מורכב הנמשך לא מעט זמן- החל מאיסוף חתימות הדיירים, דרך בחירת אנשי המקצוע וההתעסקות בביורוקרטיה ועד שלב הבנייה עצמו.
סביר להניח שאם אתם נמצאים בפתחו של
תהליך תמ"א 38 אתם מודעים לעובדה שתדרשו לחכות לאישורים שונים ולעיתים זה ייקח הרבה זמן אך חשוב להכיר מתי היזם או בעל מקצוע אחר מתעכב בגלל סיבה לגיטימית ומתי מבזבזים את זמנכם לחינם- וזה תלוי הן באנשים שבחרתם לפרויקט והן בכם הדיירים.
כיצד עובד תהליך תמ"א 38
השלב הראשוני בתהליך הוא בעצם בדיקת התאמה של הבניין לקריטריונים של התוכנית כאשר התמריץ המוכר ביותר הוא
שהבניין אינו עומד בתקן 413 הנוגע לרעידת אדמה. הבדיקה תתבצע על-ידי מהנדס בניין שיחליט האם קיים צורך לחזק אותו ובהתאם לכך יגיש את חוות הדעת שלו.
כמובן שזה לא הדבר היחיד המשפיע על ההחלטה וכאן נכנסת לתמונה בדיקה נוספת וחשובה לא פחות והפעם של אדריכל שלפי תוכנית מתאר יחליט מה הם זכויות הבנייה וכמובן ידגים כיצד ניתן לממש אותן- האם זה יהיה בעזרת הוספת קומה, הוספת יחידות דיור או הרחבה.
לאחר מתן אור חיובי גם על-ידי מהנדס הבניין וגם על ידד האדריכל ניתן להתקדם לשלב הבא שהוא שלב התכנון בפועל במהלכו כמובן בוחנים את העלויות הצפויות. השלבים הבאים הם כבר פרקטיים יותר- החל מקבלת תוכניות מפורטות מהאדריכל ועד הגשת בקשות לרשויות מקומיות כגון היתרי בנייה.
קחו בחשבון כי לאורך הדרך יהיו שינויים והתאמות שהאדריכל יצטרך לבצע לפני שיתקבל האישור ויהיה אפשר להוציא לפועל את השלב הסופי שהוא הביצוע של התמ"א בעצם. את התהליך ניתן לבצע במימון אישי שלכם או למכור את הזכויות לקבלן או חברת בנייה - בשביל לבחון ולהבין במה כרוכה כל החלטה מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנושא.
לקצר תהליכים בזכות בעלי מקצוע נכונים
אחד מבעלי המקצוע החשובים בפרויקט תמ"א 38 הוא היזם ולמרבה הצער
קיימים בשוק כאלה שמנסים לעשות כסף על חשבון הדיירים ואין בכוונתם לקדם את הפרויקט כלל.
יזמים אלו משתמשים בעובדה שכולם יודעים שמדובר בתהליך ארוך ומושכים את הזמן מעבר למה שנדרש בגלל שאינם יכולים לעמוד בדרישות הכלכליות של הפרויקט או בגלל שהם מנסים למכור אותו לחברות ביצוע אחרות ולהרוויח כסף. במצב כזה הדיירים חושבים שהפרויקט מתקדם אבל בפועל לא קורה דבר ולאחר שנים הם מגלים שהכול נותר בדיוק כמו ביום בו חתמו על ההסכם. במקרים מסוימים
פרויקטים מתבטלים עקב הונאות קבלן פרויקטים מתבטלים עקב הונאות קבלן. בהתאם לכך, איש מקצוע שיכול למנוע מצב כזה הוא עורך הדין שתבחרו ללוות אתכם בתהליך. ישנה חשיבות רבה לכך שיהיה מנוסה בתחום המקרקעין בכלל
ובתחום התמ"א 38 בפרט בגלל שמדובר בעסקה מסובכת הדורשת ידע וניסיון קודם.
הבקיאות של
עורכי דין מקרקעין בהסכמים השונים של תמ"א 38 והתנאים המיוחדים שיכולים להופיע בחוזה הם קריטיים לכך שתהליך יתבצע כראוי ובפרק זמן ריאלי. עליו להכיר את הכללים ולפעול לכך שלא תהיה למשל אפשרות למכור את חתימות הדיירים ליזם אחר (אם הדיירים אינם מעוניינים בכך כמובן).
כמו-כן, עליו לדאוג לחלוקת משימות נכונה על-מנת להבטיח עמידה בלוח הזמנים, לוודא שהיזם מגיש בזמן את התוכניות לרשויות ושהוצאת היתר הבנייה, שגם ככה לוקחת לא מעט זמן, לא תתארך אף יותר.
תפקיד הדיירים בעמידה בלוח זמנים
בואו נחשוב כיצד מתנהל אדם שקנה שטח וכעת בונה בו בית- כנראה שהוא יהיה עם יד על הדופק לגבי היתר הבנייה, הוא יהיה בקשר שוטף עם מנהל פרויקט הבנייה, יבדוק מה תאריך היעד לסיום והאם מתקיימים כל התנאים על-מנת לעמוד בו. בפרויקטים של תמ"א 38 זה לא קורה מכיוון שמדובר בבניין משותף ונוצרת מעין שאננות של הדיירים .
באופן טבעי לא לכולם יש אותה הבנה בתחום הנדל"ן, לכן ישנה אפשרות
למנות נציגות דיירים שתפעל להעביר את המידע באופן ברור עבור כלל הדיירים ולהיות בקשר עם בעלי המקצוע השונים- אם זה ללחוץ על היזם, להכיר את המועדים להם הוא התחייב בחוזה או לברר פרטים עם עורך הדין.
ברגע שהדיירים מעודכנים באופן שוטף לגבי מה שקורה בשטח, הם יהיו מודעים לעיכובים ויוכלו לדרוש את התשובות שמגיעות להם וכמובן גם לדאוג לפתרונות שלא יעכבו את הפרויקט. מעבר לכך, חשוב שיהיה מאוגד בהסכם הפיצוי שמגיע להם אם עבודת הבנייה לא הסתיימה בזמן.
