תביעה שכנגד - מתכון להרתעת דיירים

חברות קבלניות יצרו מתכון בדוק להרתעת רוכשי דירות ועיקרו - הגשת תביעה נגדית, על חוב מדומה ועל אי-גמר חשבון בגין תיקונים ותוספות, על הוצאות ועל אובדן האפיקומן. בדרך כלל מדובר בתביעות סרק שאין להן בסיס, ובדרך כלל בית המשפט קולט במה מדובר, אך יש להודות - לא תמיד...

בת"א 19072/93 אלקובי ניסים ורינה נ' א. א. חי בע"מ ואח', בית משפט השלום בחיפה שופטת א' פריאל, [נמצא במאגר פדאור], הוגשו תביעות על-ידי קבוצת דיירים נגד חברה קבלנית וזו האחרונה הגישה תביעות נגדיות נגד הדיירים בגין חובות שהם חייבים לה ואשר נזכרה לתבוע אותם רק לאחר הגשת התביעה נגדה.

להלן החלק בפסק הדין המתייחס לתביעה הנגדית תוך דחייתה המנומקת בכל הסעיפים אחד לאחד - ההדגשות לא במקור:

• "התביעה שכנגד
  121. החברה תבעה במסגרת התביעה שכנגד את ברק, קסוס, שמילה ותורג'מן. לטענת חדד, אף שלא שילמו את מלוא התמורה בעד דירותיהם, בהתחשב במצוקה אליה נקלעו לאחר מכירת דירתם הישנה, נמסרה להם לבקשתם החזקה בדירות.
  
  122. הגנת דיירים אלה הנה בתמצית, כי שילמו את מלוא התמורה כפי שמעיד החשבון הסופי שנערך עם חדד.
  לחלופין, גם אם נותרה יתרה כלשהי, הרי עריכת חשבון סופי וקבלת החזקה בדירות משקפת את ויתור הקבלן לחוב אפשרי. נוכח הדמיון הקיים בין התביעות השונות תהא ההתייחסות להלן כללית. ככל שיידרש תהא התייחסות פרטנית ביחס לנתונים הייחודים לכל אחד מהנתבעים שכנגד.
  
  123. מלבד תורג'מן, שנגדו תלויה ועומדת גם תובענה שטרית, בנוגע ליתר הדיירים הועלתה הטענה בדבר קיומו של חוב רק במסגרת התביעה שכנגד, מבלי שקדמה לכך פנייה כלשהי מצד החברה. גמר חשבון ומסירת החזקה בדירות נעשו בשנת 1991 וכתב התביעה שכנגד הוגש בשנת 1994 לאחר שהדיירים הגישו את תביעתם בגין ליקויי בנייה.
  
  124. מקור החוב הנתבע נעוץ בחיובי ריבית בנקאית חריגה שהתווספו לטענת החברה לאחר שהנתבעים שכנגד פגרו בתשלומים מסוימים לעומת המוסכם בחוזים. בכל אחד מהחוזים סוכם על מועדי תשלום שונים בתשלומים, הנפרסים החל ממועד חתימת החוזה וכלה בעת מסירת החזקה.
  
  125. מחיר הדירות בחוזים נקבע במטבע ישראלי והוסכם על הצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה למגורים ובחלק מהחוזים לדולר של ארצות הברית. בכפוף להסכמת הקבלן נקבעה בחוזה זכות הדיירים להקדים תשלומים. עוד הוסכם, כי במקרה של פיגור בתשלום יהיה על הרוכשים לשלם ריבית פיגורים הנהוגה בבנק לאומי לישראל בע"מ בגין כל יום של פיגור בתשלום (סעיף 15(ז) לחוזה). כן סוכם, כי כל שינוי בתנאים החוזיים וכל ויתור מצד הקבלן ייעשה בכתב (סעיף 16 לחוזה).
  
  126. בפועל נהגו הצדדים אחרת. כבר בסמוך לאחר החתימה על החוזים שונו למעשה תנאי התשלום והדיירים הקדימו תשלומים, לעתים בסכומים נכבדים ביותר ושילמו גם מחוץ למועדים הנקובים בסעיף 8 לחוזה. אין חולק כי התשלומים, גם אלה ששולמו באיחור לנקוב בחוזה, הוצמדו למדד תשומות הבנייה למגורים, כל זאת ללא מחאה מצדו של חדד.
  
  127. בסמוך לפני מסירת החזקה בדירות נערך חישוב הסכום הנדרש בין הדייר לבין חדד. הסכום אשר חושב על-ידי חדד על בסיס מדד תשומות הבנייה, שולם על-ידי הדיירים (לעניין תורג'מן תהא התייחסות מיוחדת). עם ביצוע התשלום קבלו האחרונים את החזקה בדירות. בשום מקרה לא נאמר על-ידי חדד כי החישוב זמני ובכוונתו לחשב את ריבית הפיגורים בגין התשלומים ששולמו באיחור לעומת המועד החוזי.
  
  128. גם במהלך קיום החוזה, לא התריע חדד בפני הרוכשים לבל יפגרו בתשלום, ולא הבהיר כי הקדמת התשלומים תואמת ללשון החוזה ואילו איחור אפשרי נוגד לו. לו עשה כן, לא מן הנמנע שהרוכשים היו בוחרים לשמור את כספם בחשבון בנק להקפיד על מועדי התשלום הנקובים ולזכות על-ידי כך בריבית בנקאית.
  
  129. זאת ועוד, ריבית פיגורים הנה סוג של פיצוי מוסכם ומוערך מראש בחוזה. מטרתה פיצוי הקבלן בגין הפסדים עקב פיגור בתשלום. קבלן מכלכל את צעדיו בהסתמך על הכנסות והוצאות צפויות. שעה שרוכש דירה מפגר בתשלום משתנה מערך הבטחונות שהעמיד לטובת הבנק אשר מחייבו עקב כך בריבית חריגה. לעומת זאת, הקדמת תשלום מזכה אותו אם לא בריבית זכות אזי בהקטנת חיובי החשבון בריבית חריגה, כך שמן הדין היה כי יזכה גם את הדיירים בהטבה דומה.
  
  130. התנהגות הצדדים אופיינית לחוזים ארוכי טווח המוכרים בשם "חוזה יחס", המתאפיין במערכת יחסים בלתי מאוזנת, הווה אומר, שמצד אחד של המתרס ניצב צד לחוזה אשר מעמדו עדיף על הצד הניצב מן העבר השני. הדבר בא לידי ביטוי ביתר שאת כאשר הראשון תוך שימוש בכח אשר הוענק לו מכח החוזה מנצל את מעמדו העדיף כנגד הצד החלש.
  
  זאת ועוד, מטבע הדברים בחוזים המתפרשים על פני זמן ארוך יתכנו נסיבות עתידיות שלא הוסדרו במפורש בעת כריתתם ולכן מנסים הצדדים ליצור במסגרת החוזה המקורי איזון בין הצורך בוודאות לבין הצורך בגמישות ויכולת הסתגלות לשינוי בתנאים.
  
  לסוגיית "חוזה יחס" ראה בין היתר רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נגד מרכז משען פ"ד נב (4) 145.
  
  131. בביצוע החוזה, ובעיקר שעה שהגיש את כתב התביעה ניצל חדד את מעמדו העדיף תוך שימוש בכח שהעניק לו החוזה, אשר נוסח על ידו והוא אשר הכתיב את תנאיו, החריש שעה שנערך החשבון הסופי טרם מסירת החזקה בדירות, וכאשר הגיעה שעת כושר בעקבות הגשת תביעות נגדו בשל ליקויי בנייה שנתגלו בדירות, הוציא מאמתחתו את סעיף הפיצוי המוסכם וערך חישוב מחודש, הפעם על בסיס חיובי ריבית בנקאית חריגה. כל זאת, לאחר שנטע בלב הרוכשים אמונה כי החשבון שערך סופי והם עמדו בכל חיוביהם הכספיים.
  
  132. לו חפץ חדד לחייב את הרוכשים בתשלומי ריבית נוספים היה עליו להבהיר זאת הבהר היטב הן במהלך ביצוע התשלומים, אז היה עליו להעמידם בפני החיוב הצפוי להם והן בעת עריכת החשבון הסופי, שאז מחובתו היה להסב את תשומת לבם לכך כי החשבון אינו סופי ומוטב היה כי הדבר ייעשה בכתב. למותר לציין, כי גם הטענה אשר הועלתה על-ידי חדד לפיה כל שינוי חייב מסמך בכתב ולכן יש לדחות את טענת הרוכשים בנוגע לויתור הנטען מאפיינת התנהגות של הצד החזק בחוזה יחס. בעוד שחדד דורש מהרוכשים הקפדה יתירה על לשון החוזה מתיר לעצמו לשנות דרך התנהגות תוך "ויתור" אישי על חובתו שלו לעשות שינויים בכתב.
  
  133. כטענת הדיירים, לחוזה סממנים מובהקים של חוזה אחיד - נוסח על-ידי הקבלן, נוסחו זהה לגבי קבוצה של רוכשים ועוד. ברם, איני רואה להתייחס לסוגיית חוזה אחיד, שכן הטענה לא נטענה על-ידי הדיירים בכתב הגנתם.
  
  134. בכל הנוגע לתביעה נגד ברק, שמילה וקסוס די באמור לעיל כדי לדחות את התובענה נגדם.
  
  135. העובדה שחדד מסר לתובעים את החזקה בדירות תומכת אף היא במסקנה כי מלוא התמורה שולמה על ידו. כפי שיובהר להלן בעניינו של תורג'מן, שם סבר כי נותרה יתרה לתשלום, לא אבה למסור את החזקה בדירה ללא קבלת בטוחה מתאימה.
  
  136. זאת ועוד, אין זה סביר שקבלן יתמהמה ולא ינקוט בצעד כלשהו נגד דייר שנותר חייב לו יתרה בלתי מבוטלת, ולו במשלוח מכתב דרישה, עד לאחר שנתבע על ידו לשלם פיצוי בגין ליקויי בנייה בדירה. יתכן אומנם כי במקרים מסוימים יוותר נושה לבעל חוב ויתור מותנה ובשינוי הנסיבות יחזור בו ממנו. ואולם שימוש בזכות זו, כמו בכל זכות, חייב להיעשות בתום לב ובדרך מקובלת. חזרה מהסכמה לסטות מהמועדים החוזיים רק משום שהדייר נקט בצעד לגיטימי לתבוע מהקבלן פיצוי בגין ליקויי בנייה אינה בבחינת שימוש בזכות בתום לב ובדרך מקובלת.
  
  גם מטעמים אלה דין התובענה שכנגד להדחות.
  
  137. בעניינו של קסוס ניתן להוסיף כי בידו קבלה על התשלום האחרון אשר שולם בגמר החשבון. במסמך שנרשם על-ידי חדד עם גמר החשבון ובקבלה שמסר נאמר ברחל בתך הקטנה, כי המדובר בחשבון סופי.
  
  138. חדד אינו מכחיש כי כך נכתב ברם לגרסתו הכתוב בטעות יסודו. המדובר בטענה בעלמא שאין לה תימוכין בראיה אחרת. העובדה שחדד לא הודיע זמן סביר לאחר מכן על קיומה של הטעות הנה לו לרועץ. מחובתה של החברה לנהל ספרים כחוק, כך שמן ההכרח שנכונות התשלומים תבדק שוב, לא רק על-ידי חדד אלא גם על-ידי איש מקצוע. אין אלא להסיק כי תוכן המסמכים הללו משקף את העובדות לאשורן.
  
  139. בעניינו של שמילה יש להוסיף כי גם כאן רשם חדד כי המדובר בחשבון סופי, תוך שהוא מציין כי ליתרה יתווספו הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה. לו סבר חדד כי החשבון אינו סופי וכי עקב איחור שמילה בתשלומים מסוימים ידרוש גם ריבית בנקאית חריגה היה כותב זאת במפורש. משלא כתב, משמע, כי החישוב נערך על-מנת לסגור את החשבון.
  
  140. לעניין ברק, יש להוסיף כי לטענתו נפגש עם חדד באקראי. באותה פגישה העיר האחרון הערה ממנה ניתן להסיק כי אין ממש בתביעה שכנגד. לא מצאתי להתייחס לאמירתו זו של ברק שכן הגרסאות סותרות. ברק אומנם נחקר עליה ועמד על אמיתות הדברים ברם בשל ההסכמה הדיונית שהושגה לא נחקר חדד על גרסתו."

קיצורו של דבר, בית המשפט דחה את התביעה שכנגד ונימק דחייתו בשפה ברורה ובטענות שיהוו מן הסתם כתבי טענות בדחיות אחרות של תביעות בלתי מוצדקות מסוג זה.