האם רשאים רוכשי דירת נופש, שקיבלו לידיהם דירה שאינה עשויה לשמש לנופש, לחלט את הערבות הבנקאית שנמסרה להם על-ידי הקבלן מכוח החוק להבטחת השקעות של רוכשי דירות? בית המשפט העליון משיב היום (יום ה', 24.6.04) על שאלה זו בשלילה.
פסק הדין ניתן בערעור שהגישו מספר רוכשי דירות נופש בפרויקט "סי בל", הממוקם בין נהריה לאכזיב. החברה המקימה את הפרויקט, סי בל נהריה בע"מ, נקלעה לקשיים, והספיקה להקים בניין אחד בלבד בפרויקט, וללא חלק ניכר מהמתקנים המאפיינים פרויקט נופש, כמו בריכת השחיה.
המערערים קיבלו לידיהם דירה, שאינה עשויה לשמש, בנסיבות שנוצרו, כדירת נופש. בתגובה, ביקשו לחלט את הערבות שניתנה להם על-ידי הבנק הבינלאומי הראשון להבטחת השקעתם "כמוסכם בחוזה המכר", מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). חוק זה קובע, כי קבלן לא יקבל מרוכש דירה למעלה מ-15% מהתמורה בגין הדירה, אלא אם כן נתן לו בטוחה מאחד הסוגים הקבועים בחוק. בטוחה פופולרית במיוחד בעסקאות כאלה היא הערבות הבנקאית.
בית המשפט המחוזי, שדן בתביעת המערערים, דחה אותה בנימוק שהקניין בדירות עבר למערערים. עם זאת ציין המחוזי, כי החברה הפרה את התחייבותה לספק דירות נופש, וכי המערערים יוכלו לתבוע פיצויים מהחברה בשל כך.
המערערים, באמצעות עו"ד עוזי עצמון, לא ויתרו וביקשו בכל זאת לחלט את הערבות הבנקאית, שהיא דרך בטוחה ומהירה לקבל את כספם, בהשוואה לתביעה נגד חברה המצויה בקשיים וספק אם תוכל לפצותם.
השופט יעקב טירקל, שכתב את פסק הדין המוביל, דן בשאלה האם העבירה החברה את הזכויות בדירות לרוכשים (המערערים) "כמוסכם בחוזה המכר". לדעת טירקל, התשובה לשאלה זו היא חיובית. העברת דירה "כמוסכם בחוזה המכר" היא, לדעתו, העברת בעלות ב"דירה", ו"לאו דווקא קיומו של חוזה המכר על כל פרטיו ודקדוקיו". "כמוסכם בחוזה המכר" אין פירושו מילוי כל התחייבויות הקבלן כלפי הרוכש. פרשנות אחרת, קבע טירקל, תביא למצב בו יצטרך בית המשפט לברר האם קיימת התאמה מלאה בין הדירה כפי שנמסרה לרוכש לבין התחייבויות הקבלן.
השופט אליעזר ריבלין הסכים שיש לדחות את הערעור, אך עידן במקצת את קביעותיו של טירקל. לדעת ריבלין, במקרים של "אי התאמה היורדת לשורשם של דברים" בין הדירה שהקבלן התחייב למסור לרוכש, לבין הדירה שנמסרה בפועל, יש לראות את הדירה שהועברה כאילו אינה "כמוסכם בחוזה המכר".
כדוגמאות ל"מקרים חמורים במיוחד של אי התאמה", מביא ריבלין מקרים בהם נמסרו דירות ללקוחות בטרם חוברו למערכת הביוב החשמל והטלפון, בטרם נוצק משטח הכניסה לבניין, או בטרם היו בבניין מדרגות או מעלית. במקרה זה, הוא מציין, לא מדובר במקרים חמורים במיוחד של אי התאמה, ולכן אין לחלט את הערבות הבנקאית.
דעת המיעוט בפסק הדין, שנכתבה בידי השופטת אסתר חיות, אימצה את קביעתו של ריבלין כי אי התאמה "מהותית" בין הדירה שהובטחה לדירה שנמסרה בפועל מעניקה לרוכש את הזכות לחלט את הערבות ולקבל את כספו בחזרה. חיות סברה, כי יש לקבל את הערעור, היות שהשוני בין דירת נופש לבין דירת מגורים הוא מהותי. לדעתה, המתקנים שהובטחו כחלק מהפרויקט, אחזקת הפרויקט לאחר השלמתו על-ידי חברת ניהול והאפשרות להשכיר באמצעות החברה את דירות הנופש, מצביעים על כך שהמערערים קיבלו לידיהם מוצר שונה במידה רבה מזה שהובטח להם.
ע"א 8343/01 ירדנה וליאון עובדיה ואח' נ' סי בל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) ואח'
