בנק ישראל והמשכנתאות - האיתות האמיתי

נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, החליט כי על הבנקים למשכנתאות לייעד מקורות עצמיים למימון משכנתאות, כאשר אלה מממנות יותר מ-60 אחוזים מערך הדירה. דבר זה ייקר את הריבית לחלק מהאנשים שרוכשים דירה במימון של מעל 60 אחוזים.

הבנקים יצטרכו לפעול כך, רק כאשר ערך המשכנתה הוא מעל 800 אלף שקל, וכשלא מדובר בזכאי משרד הבינוי, וכל עוד משקל המשכנתה בריבית משתנה בסך המימון הוא מעל 25 אחוזים.

הצעדים הוצגו במידה רבה כמהלך לבלימת עליית המחירים חסרת התקדים בשוק הדירות. אך יש לזכור כי רוב המשכנתאות המוענקות היום הן מתחת ל-800 אלף שקל, וגם ככל הנראה רוב רובן של המשכנתאות אינן מממנות יותר מ-60 אחוזים מהערך. כך שההשפעה הישירה בשוק צפויה להיות מצומצמת.

נשאלת השאלה: אם ההשפעה הישירה היא קטנה, מה ביקש הנגיד להשיג?

טענה אחת שנשמעה היא שיש להימנע מנטילת משכנתאות בריבית משתנה וזאת משום שכאשר הריביות יעלו, מי שלווה בריבית משתנה ייאלץ לשלם תשלום חודשי גבוה יותר ועלול שלא לעמוד בנטל. משמעות הטענה היא שיש להימנע מנטילת משכנתאות לא צמודות (שנוטות להיות בריבית משתנה) ולהתבסס על משכנתאות צמודות למדד, בריבית קבועה.

אולם יש לשים לב כי גם ההחזרים במשכנתאות צמודות עולים על פני זמן. זאת משום שהאינפלציה הצפויה לשנים רבות קדימה היא קרובה ל-3 אחוזים לשנה. ולהבדיל ממשכנתה לא צמודה, לא רק תשלומי הריבית יכולים להשתנות אלא גם החזר הקרן עולה כאשר רמת המחירים עולה. זאת ועוד, אף שהריביות הנומינליות על איגרות החוב של המדינה הן גבוהות בכ-3 אחוזים לשנה מהריבית הריאלית של האיגרות הצמודות של המדינה לטווח דומה, פער זה אינו משתקף בשוק המשכנתאות, שם הריביות הנומינליות הן דומות לריאליות - תופעה שמרמזת שקיימת עדיפות מסוימת יחסית בנטילת אשראי לא צמוד.

בעיה נוספת בקשר למשכנתאות בריבית קבועה היא שמי שמעוניין לפדות משכנתה בטרם מועד נאלץ לשלם קנס יציאה משמעותי. לפיכך, כל מי שצופה שיהיו לרשותו מקורות מימון במשך חיי המשכנתה – מקרן השתלמות, מפיצויים, ממכירת נכס אחר או מירושה - ייקנס אם הוא ישתמש במקורות אלו כדי לפדות את המשכנתה. הוא עשוי, כברירית מחדל, להשקיע תקבולים עתידיים אלו באפיקי השקעה אחרים, אף שייתכן שההשקעה הטובה ביותר מבחינתו הייתה להשתמש בהם לפדות את המשכנתה.

מה ביקש נגיד בנק ישראל לומר לבנקים ולממשלה?

להערכתי, במקרה זה ביקש הנגיד לאותת שני איתותים – האחד לבנקים, שלא יחשבו על מתן משכנתאות במימון מעל 60 אחוזים, בין שמדובר בזכאים או בלא-זכאים, ובין שמדובר במשכנתאות גדולות או קטנות. כזכור, משבר הנדל"ן בחו"ל תרם לחוסר יציבות של המערכת הבנקאית שם, והסיבה לכך הייתה שבנקים בחו"ל העניקו משכנתאות בשיעור גבוה מאוד - לעתים בשווי המלא של הנכס. הבנקים בארץ, בדרך-כלל לא העניקו אשראי בשיעורים גבוהים מעל 70 אחוזים, ובשנה האחרונה הם אף צמצמו עוד יותר את שיעור המימון לכיוון ה-60 אחוזים. בנק ישראל רוצה ששמרנות זו תימשך.

האיתות השני הוא לממשלה, כי לא ניתן להתחמק מהפעולה המרכזית המשמעותית הנחוצה: לבצע ביתר-שאת את משאלת הלב המקורית של מחוללי רפורמת הקרקעות - להגדיל משמעותית את ההיצע של הקרקעות כדי לרסן את מחירי הדיור. למחיר הדיור (וליתר דיוק - למחירי השכירות) משקל גבוה יחסית במדד המחירים לצרכן, והעליות במחירי הדיור מעיקות על השגת יעד האינפלציה עליו מופקד הנגיד. אבל אין כאן איתות לממשלה שיש, כפי שהעלו פרשנים מסוימים, להעלות את מס השבח ומיסים אחרים כדי למתן את הביקושים. לרוב, השפעתם של מיסים אלו היא לצמצם דווקא את היצע הדירות ולהעלות את המחיר.