בית משפט השלום בתל אביב קיבל את ערעורה של חברת יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ, על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, וקבע כי בעל חוזה פיתוח מוגדר כ"בר רשות", ולפיכך אינו חייב בהיטל השבחה.

בכך, דחה בית המשפט ניסיון נוסף להפוך על פיה את 'הלכת קנית' הוותיקה (ברע"א 85/88) שניתנה בשנת 89'. בפסק דין זה נקבע ברוב דעות, כי אדם (בין יחיד ובין תאגיד) המחזיק בהסכם פיתוח מול מינהל מקרקעי ישראל והוא בגדר 'בר רשות', לא יחוייב על-ידי הוועדה המקומית בהיטל השבחה, משום שבמועד הקובע לא היה חוכר לדורות במקרקעין.

חברת יוסי אברהמי חוייבה על-ידי הוועדה המקומית בתשלום היטל השבחה בגין הקלות, שעיקרן תוספת יחידות דיור בפרויקט למגורים ב"מתחם ברנר" שבקרבת רחוב קיבוץ גלויות בתל אביב, הכולל 115 יחידות דיור. בגין חיוב זה נערכה בין הצדדים שמאות מכרעת על-פי חוק, במסגרתה טען שמאי הבעלים, יצחק שפיגל, כי החברה אינה חייבת בהיטל השבחה הואיל ואינה נכנסת בגדר "בעלים" או "חוכר לדורות", אלא כ"ברת רשות" בלבד.

הועדה המקומית טענה מנגד, כי מעמדה של החברה במקרקעין הינו כשל "חוכרת לדורות", בשל הנוסח כביכול של חוזה הפיתוח. הצדדים הסכימו להשאיר שאלה זו להכרעת בית המשפט.

החברה: אנו לא חוכרים לדורות, אלא ברי רשות

בערעור שהגישה חברת יוסי אברהמי, באמצעות עורכות הדין מיכל גלקין-גולן ודקלה טל-מוסרי ממשרד יגנס, טויסטר בירן, נטען כי אין היזם חייב בהיטל השבחה, מאחר שהחבות היא על בעל המקרקעין או על חוכרם לדורות. בהתבסס על הוראות חוק יסוד: משק המדינה וחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, כך נטען, יש לפרש את רשימת החייבים בהיטל השבחה בצמצום, ואין להשית היטל השבחה על בעל זכות של חוזה פיתוח.

עוד נטען בערעור, כי על-פי חוזה הפיתוח, לאחר שהמערערת תפתח את המקרקעין ותבנה עליהם את המבנים תוך תקופת הפיתוח, מתחייב המינהל להחכיר למערערת את המקרקעין לתקופת חכירה של 98 שנה עם זכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 98 שנים. מאחר שבעת ההשבחה, טענה עו"ד גלקין-גולן, לא היתה החברה של יוסי אברהמי חוכר לדורות אלא בת רשות בלבד מכוחו של הסכם הפיתוח, אין היא חבה בהיטל השבחה.

הוועדה המקומית: הנסיבות כאן שונות מ'הלכת קנית'

הוועדה המקומית טענה מנגד, באמצעות עו"ד פזית ברץ, כי מעמד המערערת במקרקעין הוא כשל חוכר לדורות וזאת על-פי תכנו של חוזה הפיתוח ומראיות אחרות הקשורות בהתנהגות המערערת. לטענתה, נסיבות המקרה שבפנינו שונות מהנסיבות העובדתיות ששימשו בסיס ל'הלכת קנית'. יש לבחון את הזכויות שרכשה המערערת במקרקעין בעת אישור ההקלות, לפי המהות ולא לפי ההגדרות המילוליות שנתנו הצדדים לעיסקה.

עוד טענה הוועדה, כי הרציונל המונח בבסיס היטל ההשבחה הוא רעיון של צדק חברתי. בעל המקרקעין או חוכרם לדורות התעשר לפתע פתאום ללא כל טרחה או מעשה יזום מצידו, אלא רק מחמת תוכנית שיזמה הרשות הציבורית, ולכן מן הראוי שבעל הזכויות ישתף את הקופה הציבורית בזכייתו.

ביהמ"ש: לפי החוזה מטרת הצדדים היתה שהחברה לא תהפוך לחוכרת

השופט ד"ר אחיקם סטולר קיבל, כאמור, את ערעורה של חברת יוסי אברהמי וקבע כי היא אינה חייבת בהיטל השבחה. "מעיון במערכת החוזים שבין המערערת למינהל, קיבלתי את הרושם שמטרת הצדדים היתה דווקא שהמערערת לא תהפוך לחוכרת".

השופט סטולר דחה את טענת הוועדה המקומית, וקבע כי "בעניינו יש תאימות כמעט מלאה לנסיבות 'הלכת קנית'". הוא אף ציין, כי "אפילו תהפוך המבקשת לחוכרת לדורות למפרע, מיום כריתת החוזה, עם קיום כל תנאי ההסכם הפיתוח ביחסים שבינה לבין המינהל, אין בפעולה רטרואקטיבית זו כדי לחייבה בהיטל השבחה".

"מטרת הצדדים בהסכם היתה, שהמערערת תשווק את כל יחידות הדיור שבנתה ולא תחתום בעצמה על חוזה חכירה. רק במקרה שהמערערת לא תצליח לשווק את יחידות הדיור שבנתה, תחתום על הסכמי חכירה לגבי יחידות הדיור שלא שווקו".

המחוקק לא שינה את המצב המשפטי

השופט סטולר אף ציין, כי "למרות שפסק דין 'קנית' ניתן ביום 23.2.89 ולמרות שינויים רבים מאז בחוק התכנון והבניה בכלל, בתוספת השלישית ובסעיף 21 לה בפרט, לא ראה המחוקק לשנות את המצב המשפטי".

מאחר שהשמאים של הצדדים הגיעו להסכמה בדבר שיעור ההשבחה בסך 840,000 ש"ח והיטל ההשבחה בסך 420,000 ש"ח, הורה השופט לוועדה המקומית לשלם לחברת יוסי אברהמי הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשיעור של 10% (42,000 ש"ח) בתוספת מע"מ.

בש"א 183453/03 יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - תל אביב