|   15:07:40
דלג
  |   תגובות
  |    |  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל

מימון מחו"ל של נדל"ן ישראלי: כמה רעיונות מיסוי חדשים

30/04/2004  |     |   מאמרים   |   תגובות
   רשימות קודמות
  חלוקת נכסי עזבון
  רישום הוצאה כנגד הפרשה לתיקונים צפויים והתרתה בניכוי לצרכי מס
  אופן ומועד החבות במס בגין קבלת מניות חברה על-ידי בעל שליטה
  אופן התארגנות מוצע ביחס לרכישת זכויות בקניון
  היבטי המס הכרוכים בהשקעות בחו"ל

לפי פקודת מס הכנסה, קבלן המממן נדל"ן בישראל על-ידי הלוואה חייב לפי סעיף 18(ד) לפקודה לדחות את ניכוי הוצאות המימון למועד סיום הבניין; קיימות מחלוקות אם קבלן המחזיק במלאי מקרקעין, מלאי מקרקעין בבניה, או מלאי דירות גמורות שטרם נמכרו, יכול לדרוש את הוצאות המימון אף לפני שהמקרקעין הללו נמכרו.

לפי הילכת טמבור, התשובה כנראה חיובית. מס הכנסה מסכים לניכוי ריבית בגין מלאי של דירות גמורות, אך לא בגין מלאי דירות בבניה, אף אם סעיף 18(ד) איננו חל עליהן, ולא ביחס למלאי קרקעות שנקנו על-ידי קבלן, משום שלגישת נציבות המס, בסופו של דבר יבנו דירות על המקרקעין והרי אז יחול סעיף
18(ד), אשר לפיו ידחו הוצאות המימון עד לסיום הדירות.

בכל הקשור למימון זר (מחו"ל), קיים תנאי מגביל נוסף, בדמות סעיף 18(ה) לפקודה, האוסר ניכוי הוצאות מימון על תשלום ריבית לתושב חוץ לפני ששולמה הריבית בפועל או לפני שנוכה בגינה מס במקור בישראל בתוך התקופה הנקובה בסעיף. נשאלת איפוא השאלה מהו היחס בין שני הסעיפים הללו: 18(ד) השולל ניכוי מקבלן לפני סיום הדירות, ו-18(ה) השולל ניכוי לתושב חוץ לפני תשלום ריבית בפועל לתושב החוץ. קרי, בסיס מזומן גם לקבלנים המדווחים על בסיס מצטבר.

התשובה לשאלה זו איננה פשוטה כלל ועיקר והיא שלובה במספר רב של שיקולים שעיקרם: שיטת דיווח לצרכי מס של הכנסה חייבת להבטיח גביית המס מתושב החוץ, ומהקבלן תושב ישראל; הקבלת ההוצאה להכנסה; ולבסוף - מדיניות מס ראויה ביחס לשני הנושאים הללו. כמו כן קיימת שאלת פרשנות משפטית של "דין מיוחד" לקבלנים לעומת דין מיוחד "לתושב חוץ" והשאלה איזה דין גובר בנסיבות אלו.

על כל שאלות אלו ואחרות נענה לאחר שנתמודד עם שאלה נוספת, חשובה לא פחות. מה הדין במימון מתושב זר ממדינת אמנה? האם יש באמנות משום שינוי תוצאות המס הנובעות מסעיף 18(ד) ו-18(ה) לפקודת מס הכנסה? עיון באמנות המס של ישראל עם מדינות אירופיות שונות עשוי בהחלט להביא למסקנה, כי שלילת ניכוי הוצאות מימון עומדת פעמים רבות בניגוד לאמנות המס שישראל חתומה עליהן.

סעיף 24(4) למודל לאמנות מס של ה-OECD (הארגון האירופי לשיתוף פעולה כלכלי (The Organization for European Economic Co-operation) אוסר מפורשות על שלילה או הגבלה של ניכוי הוצאות כגון דא. הסעיף קובע כי ריבית, תמלוגים ותשלומים אחרים שמשלם מיזם של מדינה מתקשרת לתושב של המדינה המתקשרת האחרת, יהיו, לעניין קביעת הרווחים החייבים במס של אותו מיזם, ניתנים לניכוי לפי אותם התנאים כאילו שולמו לתושב של המדינה שבה אותו מיזם הינו תושב.

ההסדר המקביל שאומץ ברוב האמנות של ישראל תואם ככלל לסעיף זה. לפי סעיף 196 לפקודה, הסכם בינלאומי למניעת כפל מס שאושרר בישראל כוחו יפה על-אף האמור בכל חיקוק. לפי סעיף 196(ב), אשרור אמנה בינלאומית עשוי להיות מופקע על-ידי צו מאוחר, אולם מקובל כי הצו המפקיע צריך לציין זאת ברחל בתך הקטנה. סעיף 18(ה) לפקודת מס הכנסה לא מציין במפורש או במרומז כי הוראותיו באות על-אף האמור באמנות המס. משכך, אין ללמוד הימנו כי הוא גובר על הוראות האמנות, כי אם נהפוך הוא: במקרה של סתירה בין אמנת מס לבינו - תגבר האמנה.

ובכן, האם סעיף 18(ה) האמור סותר את סעיף 24(4) באמנות המס? הסעיף האחרון מתייחס לריבית, תמלוגים או תשלומים אחרים שמשלם ('paid by') מיזם תושב ישראל לתושב מדינת אמנה. האם אף כאן הדרישה היא לתשלום בפועל, כפי שמורה סעיף 18(ה) לפקודה (ואז לכאורה אין סתירה אלא חפיפה)? או שמא הכוונה בסעיף היא לעצם החובה לשלם ברמה המושגית, ללא קשר לעיתוי התשלום, כך שמי שמדווח על בסיס מצטבר ייחשב כמשלם לצורך הסעיף באמנה? לדעתנו, יש להעדיף את החלופה הפרשנית השניה, כך שסעיף 18(ה) האמור ידחה מפני רוב אמנות המס של ישראל. לפיכך, על-אף האמור בו, חברה ישראלית תהא דרך כלל זכאית לנכות הוצאות ריבית ותשלומים אחרים שהיא משלמת לתושב מדינת אמנה, אף אם טרם שולמו בפועל בשנת המס הרלוונטית או טרם נוכה בגינם מס במקור בתוך התקופה הקובעת.

מעבר לכך, נראה לנו מכל מקום כי משטר המס של סעיף 18(ד) גובר על משטר המס של סעיף 18(ה) לפקודה ולפיכך יותרו הוצאות מימון של קבלן ישראלי לתושב חוץ, על-פי סעיף 18(ד) (סיום הדירות), אף אם לא שילמן בפועל לפי סעיף 18(ה). בהקשר זה, טפסי 50 מהווים מנגנון אכיפה חילופי לסעיף 18(ה) ולפיכך נראה כי אין סיכום של ממש בתשלום המס.

תאריך:  30/04/2004   |   עודכן:  30/04/2004
ד"ר עו"ד אברהם אלתר, עו"ד אורי כליף
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
יום חמישי בערב. שקט מוחלט במשרד. אין טלפונים - כל הקווים בגינות שומרון מנותקים כבר שש שעות. שקט מוזר אחר ההצפה המטורפת של כל ארבעת הקווים בשבועות האחרונים. כולם בשכונה בטוחים שזה בגללי. בכל הרובעים השכנים יש קווים ורק כאן נתק של יום שלם. הם בטוחים השכנים - שמישהו מאנשי שרון מנסה בדרכים כאלו למנוע מאיתנו לעבוד נגד תכנית ההינתקות שלו.
30/04/2004  |  משה פייגלין  |   מאמרים
אחרי שקבל את דרכו של מצנע, מתכנן מר שרון להחזיר לתחייה את מפלגת העבודה. אם ינצח במשאל יפרשו האחוד הלאומי והמפד"ל מן הממשלה והוא יצרף אליה את מפלגת העבודה. כאשר תחזור מפלגת העבודה לשלטון תפעל בכל כחה לבסס את אנשיה ותיעזר בתקשורת ובפרקליטות לשבש את התהליך הדמוקרטי ואת חופש הדיבור. הכת הטפילית השלטת - הקוראת לעצמה עלית - תילחם להבטיח את מקורות כוחה הכלכלי והפוליטי ותשתמש בכל הדרכים הלא דמוקרטיות בסיוע חבריה במוקדי הכוח, למען לא ישוב הלכוד לשלטון לעולם.
30/04/2004  |  ד"ר אברהם שלום  |   מאמרים
חבל שהרשות המפקחת על הטלוויזיה החליטה לדחות את הקרנת הסרט התיעודי "החווה הסינית - רשומון" לתאריך אחר - שהרי הוויכוח שמעורר הסרט כבר קיים, הן בעיתונות והן באינטרנט, ודחייתו לא תפתור דבר ולא תדחה דבר ותיצור רק מרירות ומחשבה על התערבות מלמעלה.
29/04/2004  |  עו"ד אברהם פכטר  |   מאמרים
הוא עלה את המדרגות לקומה השנייה בלב הולם מהתרגשות. כשנכנס לחדר ראה אותו כבר עומד על התריסים כשחבל עבה מונח על צווארו. את האיש הזה הוא ליווה בחצי שנה האחרונה כמעט בכל שעה ותמיד היה לו את אותו מבט קפוא. אבל עכשיו, כשהאיש הנורא הזה עומד מולו, המבט שלו הסגיר את תחושותיו. הגיע הסוף.
29/04/2004  |  שופר-ניוז  |   מאמרים
מצדדי "תוכנית ההינתקות" מרבים להקשות על המתנגדים את "שאלת השאלות": והרי מנחם בגין קבע את התקדים של פינוי סיני, אז מה ההבדל?
29/04/2004  |  עו"ד יוסי פוקס  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
מנחם רהט
מנחם רהט
כבר יש חרדים מתפכחים אשר מודים בפה מלא שטענות כמו ערך לימוד התורה, תורה מגנא ומצלא, החשש מחילון בצבא וכדומה, אינן מוסריות ומנוגדות לדעת גדולי הדור הקודם, שחייבו גיוסו של כל מי שאינ...
דן מרגלית
דן מרגלית
היועצת המשפטית קרעה הלילה את מסכת הצביעות והרמייה והשטיקים והטריקים של בנימין נתניהו ושריו ובעיקר החרדים שבהם    בהרב-מיארי אמרה למאיר פרוש ולמגעילים שעימו כי צריך להגן על האומה ולה...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il