העסקים התפתחו במהירות. ד.א.ר. החלה לקרוא לעצמה בשם המסחרי "אפריל", לא על-שם החודש אלא בצירוף המילים UPREAL, כלומר, הנדל"ן שאנחנו קונים, ומאמינים שמחיריו יעלו. הם קונים נדל"ן למגורים משלושה סוגים: וילות בודדות, קוטג'ים טוריים ומקצבי דיור של 200 דירות ויותר. וילות בודדות, לעתים במחיר מצחיק של 60 אלף דולר, קנו מההון העצמי, בשותפות 50-50 עם יזם מקומי. אבל כשהגיעו הדברים להשקעות גדולות יותר, היה עליהם לגייס עוד משקיעים. תארו את ההשקעה הגדולה ביותר שלכם. לאור וגולדברגר: "לפני כחצי שנה קנינו את כפר הדירות של אספן - מקבץ בן 220 דירות בנות שניים עד ארבעה חדרים במערב אינדיאנפוליס. יש בו 24 בניינים בני שתי קומות, 8 עד 10 דירות בבניין. השטח הממוצע - 80 מ"ר לדירה. הבניינים מפוזרים על מתחם בן 76 דונם, ובו שתי חניות לדירה, בריכת שחייה ושטחי ציבור, קרוב למרכז העיר ולשדה התעופה". מי המוכר? איך הגעתם לעסקה? לאור: "המתחם נבנה ב-1975 על-ידי יזם פרטי, שנקלע לקשיים. הבנק המלווה עיקל את הנכס, וכונס הנכסים הוציא את המקבץ למכירה. הגענו אליו דרך מתווך מקומי". כמה שילמתם? לאור: "ההשקעה מחולקת לשניים. קנינו את המקבץ מהכונס ב-2.3 מיליון שקל, שהם כ-10,000 דולר (!) לדירה. המחיר הנמוך נובע בין היתר מכך שהבנק ביקש להיפטר מהנכס. בנוסף, הדירות מוזנחות, כי היזם לא השקיע שנים בשיפוץ. לכן, עלינו להשקיע 2.8 מיליון דולר נוספים בשיפוץ". מהיכן הכסף? לאור: "קנינו את המקבץ מהון עצמי ומהלוואה בנקאית. לצורך השיפוץ לקחנו הלוואת שיפוצים לחמש שנים, בריבית 6.5%". כל זה כדאי? גולדברגר: "כרגע לא, כי לאור מצבן הירוד של הדירות עזבו דיירים רבים. עד לאחרונה הושכרו רק 30% מהדירות, ב-540 דולר לחודש בממוצע. ההכנסה מגיעה לכ-420 אלף דולר לשנה, וממנה יש לנכות אחזקה, ארנונה, ביטוח, דמי ניהול ועוד. אנו מניחים, שעם גמר השיפוץ תעלה התפוסה, תחילה ל-60% ומאוחר יותר ל-85%, גם דמי השכירות יעלו במקצת, וההשקעה תהיה כדאית. התפוסה כבר עלתה ל-40%".
|
|
|
נכס לדוגמה בארה"ב
|
|
מיד עולה השאלה, מנין הביטחון של היזמים, שאכן יהיו קונים, ובמחירים שצוינו. התשובה מפתיעה וחדשנית. לדברי היזמים, רשות הדיור הממשלתית נותנת הלוואות למימון 96.5% ממחיר הווילה, כפוף לכמה תנאים: שני בני הזוג עובדים במשכורות סבירות, אך אינם אמידים; יש להם עבר פיננסי טוב, ובעיקר דירוג אשראי גבוה. בעייתם העיקרית היא דירוג אשראי נמוך. ד.א.ר. שולחת אותם, על חשבונה, לסדנת אשראי של יזם מקומי, שבה ילמדו איך לנהל את כספם. דוגמה אופיינית: בני הזוג קנו מכונית בליסינג, ב-170 דולר לחודש, המנוכה מחשבונם בכל 1 בחודש. הם מקבלים את המשכורת ב-5 בחודש, נמצאים כמה ימים במינוס קטן בבנק, ודירוג האשראי שלהם יורד מיד. בסדנה מלמדים אותם שני פתרונות: לשנות את מועד החיוב בליסינג, או לשלם פעם אחת שני תשלומים, ואז הם תמיד מקדימים ולא מאחרים. לאחר הסדנה, הם יכולים - כך מקווים היזמים שלנו - לקבל את ההלוואה, ולקנות את הווילה. מה הלאה? לאור: "החלטנו שאנחנו די חזקים כדי להיכנס גם לניו-יורק. קנינו מגרש ל-6 דירות יוקרה בווילאמסבורג, ונשקיע סך-הכל, במגרש ובבנייה, 1.8 מיליון דולר. אנחנו מקווים לרווחים טובים על ההשקעה". הכל טוב ויפה, חברים, אבל בבקשה להיזהר, לא לרוץ מהר מדי.
|
מקווים לרווח של 39% על ההשקעה
|
|
מהי תוכנית ההשקעות והמימון? לאור וגולדברגר: "אנחנו עורכים כנסי משקיעים, וכך מגייסים אותם. אנחנו מבטיחים להם תשואה סבירה על ההשקעה, המביאה בחשבון עלייה הדרגתית של התפוסה ודמי השכירות. לפי חישובינו, בתפוסה של 60% יהיה רווח של 10% לשנה, שיגדל עם העלייה בתפוסה. הביקוש לדירות באזור גדול, ויש רשימת ממתינים. לאחר שלוש שנים יגיע הנכס לתפוסה מלאה או כמעט מלאה, ועל-פי הערכתנו נוכל למכרו ב-7 מיליון דולר. המשקיעים ייהנו מרווח הון של 39%. רווח זה חייב במס בארה"ב ובישראל, ותודות לאמנה למניעת כפל מס, יהיה המס הכולל 20% - כמו מס על השקעה בבורסה".
|
צופים רווח של 23.5% בהשקעה אחרת
|
|
היזמים הציגו בפני News1 תוכנית השקעה נוספת, שבאמצעותה הם מממנים או מבקשים לממן השקעות אחרות, ברכישת וילות של 180 מ"ר, שמחירן כיום 100 אלף דולר. המסמך שהוצג בפני - על אחריות היזמים - אומר כך: המשקיע קונה את הווילה ב-100 אלף דולר ומשכיר אותה לשנה, עם אופציה לשוכר לקנותה בעוד שנה. השוכר משלם מקדמה של 3,000 דולר על חשבון הרכישה, ועוד דמי שכירות של 1,000 דולר לחודש - סך-הכל הכנסה של 15,000 דולר לישראלי המשקיע. עם זאת, יש לו הוצאות בכ-4,000 דולר לשנה (מס, ביטוח, דמי ניהול ואחזקה), כך שהכנסתו נטו תהיה 11,000 דולר. לאחר שנה - מקווה השלישייה - ירכוש השוכר את הווילה ב-127 אלף דולר (מביאים בחשבון את המקדמה ששילם). למשקיע שלנו יש רווח הון של 27,000 דולר. עליו לנכות הוצאות שונות, כולל חלקה של ד.א.ר. ברווח, כ-6,700 דולר, ונשאר לו רווח הון נטו של 12,500 דולר. אם מצרפים את רווחי השנה הראשונה עם רווחי ההון, מקבלים רווח של 23,500 דולר, שהם תשואה של 23.5% על ההשקעה - תשואה יפה מאוד גם לאחר תשלום מס הכנסה!
|
|