פלונטר הבנייה

"הרגולציה היא דבר שבסיסו מבורך", אומר אילן גיפמן מנכ"ל חברת הנדל"ן 'אספן', "הפיקוח חשוב. מציל חיי אדם, מגדיל את השקיפות. אבל הרגולציה במדינה, ובתחומי הבנייה בעיקר, הפכו לדבר משתק. וזה מקרין לתחומי חיים אחרים, גם לחינוך וגם לביטחון. אם היום הקודקודים חושבים פעמיים לפני שהם נוקטים איזושהי יוזמה ביטחונית או חינוכית - כי אם הם לא יעשו לא יקרה כלום, אבל אם הם כן יעשו ומשהו ישתבש, אזי הם ייחשפו לסיכונים אישיים - זה חמור מאוד. ואותו דבר קורה גם ברגולציה בתחום הנדל"ן. ואני לא מדבר רק על ועדות הבנייה למיניהן. רגולציה משתקת בתחום הנדל"ן יש גם מטעם רשות ני"ע. חוק האכיפה המִנהלית מאפשר לרגולטור להטיל סנקציות אישיות על מנכ"ל שכיר. קח מנכ"ל חברת נדל"ן שדוחף קדימה בכל העוצמה, מקצר תהליכים, ופתאום מגיע הרגולטור וקובע שהוא לא בדק את זה ולא בדק דבר אחר וקונס אותו אישית בקנס של עד מיליון ש"ח. ממש כך - זו לא גוזמה. מהכיס הפרטי שלו! ללא אפשרות לחברה עצמה ואפילו לא לחברת הביטוח לכסות זאת. מה המסר - הגלוי, לא הסמוי - שמועבר לאותו מנכ"ל? חביבי, לך לאט, עקב בצד אגודל. גיוס הכספים יידחה? גמר הפרויקט יידחה? שיידחו, אבל אתה לא תחטוף את הקנס של החיים שלך".


האם המסלול שעובר יזם הנדל"ן בארץ מקביל למסלול שעוברים גם במקומות אחרים בעולם? לא בהכרח ובוודאי שלא בכל מקום.

יזם הנדל"ן עודד ברטלר מספר שלפני מספר שנים הוא פנה, בשם סבתו, לפצל את דירתה בבני ברק; במקביל, באותה תקופה הוא רכש מאות דונמים של קרקעות בסמוך לעיירה נדלק ברומניה. "האדמה הזו הייתה חקלאית לכל דבר. מכיוון שאותה קרקע נמצאת בשוליו של כביש בינלאומי, הרעיון היה לבנות עליה מרכזים לוגיסטיים ובנוסף גם שירותי דרך לאלפי כלי הרכב שחולפים שם מדי יום: שתי תחנות דלק, מלונית, פנצ'רייה, מסעדות וכיוצ"ב.

"רק שיהיה לך קנה מידה מינימאלי", מוסיף ברטלר, "בארץ כדי לקבל אישור לתחנת דלק בלבד, אתה צריך קודם כל להוכיח שתרמת תרומה ממשית למדינה. להיות נכה צה"ל; לשבת כשבוי צה"ל בכלא במדינת אויב כמה שנים; להיות אלמנה של מרגל ישראלי שנתפס ונתלה בדמשק. וגם אז להתרוצץ בפרוזדורי הביורוקרטיה שנים על גבי שנים. אני מכיר סיפור על טייס צה"ל שנפל בשבי הסורי. לאחר שחרורו הוא עבר במשך שנים מסלול ביורוקרטי לקבלת אישור להקמת תחנת דלק. במר ליבו הוא אמר, שמה שהסורים לא הצליחו - להוציא לו את הנשמה - הצליחה הביורוקרטיה הישראלית. לעומת זאת, אתה יודע כמה זמן לקח לי ברומניה לקבל אישורים על כל המיזם הזה - לא רק על תחנות הדלק? בערך שנה. וזה, אגב, נחשב שם להמון זמן. כדי לשנות ייעוד של קרקע חקלאית למגורים היזם צריך להקצות בסך-הכל חצי שנה מלוח השנה שלו. שם אין ועדות; יש ועדה אחת - וזהו. אגב, במהלך אותו פרק זמן שנדרש לי כדי לקבל אישור על כל האופרציה הזו ברומניה, עיריית בני-ברק עוד לא נתנה לנו אישור לעשות שינוי בדירה של סבתא שלי ז"ל..."

אולי משום שבעיריית בני-ברק עובדים לפני הנהלים, ואילו ברומניה הכסף שבמעטפה, מדרבן את ידי הפקידים?

"תרשה לי לא להתייחס לפקידות בארץ בנושא זה. לגבי רומניה אכן יש אגדה שכזו. לפני שהתחלתי לעבוד שם אמרו לי שהשולחנות ברומניה גבוהים, כי כל העסקים מתנהלים מתחתיהם וצריך שיהיה מקום לכולם... בתכלס אני לא נתקלתי בזה. ואם כן, זה קיים רק בשוליים. חוץ מזה שאני עובד כיום גם בגרמניה ועליהם אפילו מחברי האגדות הפרועות לא העזו להמציא סיפורים שכאלה. וגם בגרמניה התהליכים וקבלת האישורים הרבה יותר מהירים מאשר בארץ".

• מעיריית בני ברק נמסר בתגובה: "אישור עקרוני לפיצול דירות לא קיים בעירייה, וגם אם היה מושג כזה אין זה מקנה שום אישור בנייה, אלא על כל דייר להגיש בקשה בנפרד לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה".

"הבעיה המרכזית היא שהמדינה מחפשת את הדרך לעשות כסף. הרבה כסף וכמה שיותר מהר", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה 'צמח המרמן'. "ובתחום הנדל"ן זה בא לביטוי בהתנהלות של מִנהל מקרקעי ישראל (ממ"י). הוא רואה במשאב המשותף של כולנו, אדמות הלאום, כמסחטת כספים מהקבלנים וכפועל יוצא גם מהצרכנים. כי הקבלנים לא יכולים לבנות בהפסד ואם המדינה מספסרת באדמות הלאום, בסוף הרי זה מתגלגל על האזרח הפשוט".

ופייגלין יודע על מה הוא מדבר: "במרס 2006 השתתפתי במכרז של ממ"י להקמת 78 יחידות דיור בטירת הכרמל. חשוב לי להדגיש כי אנחנו בונים בטירת הכרמל שנים רבות. בנינו שם מאות יחידות דיור, כך שאנחנו בהחלט מכירים את תחשיבי הבנייה והיכולת הפיננסית של תושבי המקום. מכל מקום, אותו מכרז כלל שני חלקים: מחיר מוגדר של הוצאות פיתוח, שהיה מחיר מופקע, ומחיר מינימום לאדמה עצמה. מחיר שאם מישהו היה נענה לו זה היה מקפיץ אוטומטית את מחיר הדירה ב-300 אלף ש"ח, ביחס למחירי הדירות שם באותה עת. היינו היחידים שניגשנו למכרז הזה. במפגיע הצענו הצעת מחיר נמוכה יותר ממחיר המינימום. הצעתנו נדחתה ובהיעדר הצעות אחרות, ממ"י החליט שהוא מבטל את המכרז.

"כעבור שלושה חודשים שוב חזר ממ"י והוציא את אותו מגרש למכרז. גם הפעם הם נקבו במחיר מינימום מופקע ומופרך. גם הפעם הצענו מחיר הגיוני, שהיה מתחת למחיר המינימום. גם הפעם היינו היחידים שהצענו הצעה וגם הפעם דחה ממ"י את ההצעה שלנו על הסף, וביטל את המכרז.

"חלפה שנה. ביולי 2007 שוב יצא ממ"י עם מכרז חדש לאותו מגרש. הפעם היה חידוש - הם ביטלו במכרז את מחיר המינימום. גם במכרז זה היינו היחידים וגם הפעם הגשנו הצעת מחיר הגיונית. להפתעתנו, למרות שהיינו הצעת יחיד - ולמרות שהפעם, כאמור, לא היה מחיר מינימום - גם הפעם דחה ממ"י את הצעתנו. מי שהיה חתום על אותה דחייה היה רונן כהן, סמנכ"ל שיווק וכלכלה בממ"י, שמשמש היום מ"מ מְנהל מִנהל מקרקעי ישראל. כשערערנו על כך הפתיעו אותנו בממ"י עם מושג שמעולם לא שמענו - 'מחיר סף'. לטענתם המחיר שהצענו היה פחות ממחיר הסף שקבע שמאי.

"בספטמבר 2009 הגשנו עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים כדי שיורה לממ"י להכריז עלינו כעל הזוכים במכרז של אותו מגרש. במקביל נודע לנו שממ"י יוצא עם מכרז חדש, רביעי במספר, לאותו מגרש. שופטת המחוזי בחיפה, ברכה בר-זיו, הורתה שלא לפתוח את מעטפות המכרז הרביעי, עד לסיום הבירור המשפטי. לעניינו החליטה השופטת למנות שמאי שיכריע בסוגיה. גם אנחנו וגם ממ"י עתרנו לבית המשפט העליון נגד אותה החלטה. ביולי 2010 פסק הרכב בג"ץ בראשותו של השופט אליקים רובינשטיין לטובת מִנהל מקרקעי ישראל. בעקבות פסיקתו נפתחו מעטפות המכרז הרביעי וחברת 'בונה הצפון' זכתה בקרקע, לאחר שהציעה את ההצעה הגבוהה ביותר. סיכום סיפור: המדינה זכתה בכסף והאזרחים הפסידו מלאי של דירות חדשות. כי גם ב'בונה הצפון' הבינו, באיחור, שיש גבול ליכולת הכלכלית של תושב ממוצע מטירת הכרמל. ולכן, נכון להיום, הקרקע עדיין בתולה, וחברת 'בונה הצפון' מציעה אותה למכירה. המשעשע הוא שגם אלינו הם פנו כדי שנקנה אותה".

אחד הצעדים שאמורים לפשט את הביורוקרטיה בתחום הנדל"ן הוא חוק הווד"לים, שעבר לאחרונה את תהליך החקיקה בכנסת. האם אכן הוא יסייע בפועל לקיצור תהליכים? יזם הנדל"ן, עו"ד בני הנר, מעלה ספקות: "חוק הווד"לים נולד כדי לפשט תהליכים ביורוקרטיים. עצם קביעת לוחות זמנים של כל שלב ושלב בתוכנית - זה דבר חיובי ומבורך. אם כי צריך לצנן את ההתלהבות. אחד ממרכיבי החוק קובע, כי הוא יחול על כל פרויקט מעל 200 יחידות דיור. אלא שרוב הפרויקטים המוקמים בארץ אינם מתקרבים לרף הזה. אבל גם יזמים שמגישים תוכניות עם מספר יח"ד שגדול מ-200, עלולים להיות מופתעים. לפעמים המנגנונים חזקים יותר מהחוקים. המנגנונים מסוגלים להוציא לעיתים את הרוח מהחוק. להלן תרחיש אפשרי: גם מי שמגיש תוכנית עם 200 יח"ד לא יבנה אותן בבניין אחד ולעיתים גם לא על חלקה אחת ועל גוש אחד. יכולים לבוא חברי הוועדות ולחייב את היזם, בתירוץ כזה או אחר, להגיש כל שלושה בניינים כתוכנית נפרדת; או כל שני בניינים או כל בניין אחד. בהמשך הם יכולים להגדיר כל תוכנית נפרדת כ'פרויקט נפרד'. ממילא כל פרויקט שכזה יכיל פחות מ-200 יח"ד. כפועל יוצא מכך חוק הווד"לים לא יחול עליו. אמור מעתה: במקרה כזה בטל סדר לוחות הזמנים המקוצר... כך שעצם אישור חוק הווד"לים היא סימן לרצון טוב, אבל עד שלא נראה עד כמה הוא מיושם בפועל ועל איזה פלח מהפרויקטים החדשים - כדאי להמתין קצת עם החגיגות".