כך ניתן להקים חצי מיליון דירות במרכזי הערים

השכונות הוותיקות במרכזי הערים בישראל נהפכו עם השנים למוזנחות. הדירות בהן בנויות באיכות נמוכה והתכנון שלהן משרת בעיקר את בעלי כלי הרכב הפרטיים. 30 שנה מנסים בישראל בעזרת תוכניות שונות לשיקום שכונות למצוא פתרון לשכונות הללו והתוצאות לא מרשימות.

אלו הן המסקנות שעולות ממחקר שערכו בתנועת מרחב לקידום עירוניות מתחדשת במסגרת המעבדה להעצמה עירונית. לדעתה של האדריכלית עירית סולסי, יו"ר מרחב, "השכונות הוותיקות מהוות הזדמנות להתפתחות עירונית אם נשכיל להוסיף להן בנייה חדשה. בנייה בשכונות ותיקות חוסכת השקעה בתשתיות כיוון שאלו כבר קיימות".

על-פי נתוני מרחב, שיוצגו בהרחבה בכנס "העיר כמנוע לצמיחה כלכלית" שייערך באשקלון ב-29-30 בנובמבר 2011, 15%-25% מתושבי המדינה חיים בשכונות חלשות ומוזנחות. על-ידי טיפול בשכונות הוותיקות יש אפשרות לחזק יישובים קיימים ולהוסיף למאגר הדירות בישראל עוד כ-500 אלף דירות תוך עשר שנים. במרחב מדגישים כי בהשוואה לעלות הבנייה (כולל הוצאות פיתוח סביבתי וכו') של דירה בשכונה ותיקה, עלות הבנייה ביישוב חדש גבוהה ב-500%, ובשכונה חדשה בשולי העיר העלות גבוהה ב-200%.

בכדי לבחון את המודל לתוספת בנייה בשכונה ותיקה בחרו במרחב להתמקד בשתי שכונות - שכונת שרת בטירת הכרמל ושיכון ותיקים בבת ים. במרחב ניסו לבחון מודל להוספת יחידות דיור שיכלול גם שיפור של איכות החיים בשכונות הוותיקות. מודל זה מתבסס על כמה עקרונות ובהם - נגישות, שימושים מעורבים (מגורים, תעסוקה, מסחר, בילוי), העדפה להולכי רגל, עירוב אוכלוסיות שונות, הקמה של מבני ציבור ופארקים, חיזוק הזהות המקומית ושיתוף התושבים בתהליכי התכנון.

במרחב מעריכים כי בשכונת שרת ניתן לבנות 1,190 דירות חדשות בתוך כחמש שנים, מתוכן 276 עבור התושבים הקיימים. בנוסף, במסגרת זו מציעים במרחב להקים 5,000 מ"ר שטחי מסחר ו-8,000 מ"ר שטחי משרדים. הפרויקט יאפשר לחדש את פני הרחובות ולהקים שטחים ציבוריים פתוחים לרווחת התושבים.

בשיכון ותיקים בבת ים הפונטציאל של השכונה גדול במיוחד בזכות המרקם העירוני - מרקם שסולסי מאמינה שדומה יותר למרכז גבעתיים מאשר שיכונים אחרים שנבנו בשנות ה-50 וה-60. "יש מעט שכונות כאלה בישראל. במרכז בת ים יש מרקם ייחודי שנוח יחסית להתחדשות בגלל מספר מצומצם של יחידות דיור למגרש", מוסיפה סולסי.

כאמור, על-פי הבחינה של עמותת מרחב ניתן להוסיף כמות מרשימה של 500 אלף יחידות דיור בעשר השנים הקרובות רק בתוך השכונות הוותיקות בערים בישראל. אבל בשביל שניתן יהיה להוסיף את יחידות הדיור באופן שישפר את המצב הכללי בעיר, מומלץ לבחון מודלים של תוספות בנייה ממקומות שונים בעולם.

מסיבה זו החליטו במרחב להזמין את מתכננת הערים שלי פוטישה, ראש המשרד לדיור וקהילות בנות קיימא במחלקה לדיור ופיתוח עירוני בממשל האמריקני, Housing and Urban Development) HUD), שבמסגרת תפקידה אחראית לקידום של פרויקטים לדיור בר השגה ויצירה של מרחב ציבורי בר-קיימא. לפני תפקידה הנוכחי שימשה יו"ר Reconnecting America, גוף ציבורי שעוסק בתכנון תחבורה בגישה בת-קיימא.פוטישה תהיה בין משתתפי הכנס של עמותת מרחב באשקלון.

מחליפים את החלום

בראיון טלפוני מסבירה פוטישה שהערים בארצות הברית שונות מאוד אחת מהשנייה, ובמשרדה מחפשים דרכים ליצור עבור כל אחד מהן איכות חיים טובה יחסית. "אין לי הגדרה ספציפית לעיר מוצלחת, אבל ברור לי שבעיר כזו צריך שלאנשים תהיה נגישות נוחה לעבודה שלהם, רמת חיים טובה ואפשרות לחיות בשכונות בטוחות עם גישה לשירותים עירוניים ומגוון של צורות מגורים".

"פוטישה מדגישה שהחלום האמריקני על בית בפרברים הביא לגידול עצום בשטח הערים ויצר מצב שבו האמריקני הממוצע מוציא המון כסף על תחבורה. על-פי מחקר שפורסם ב-HUD, שבמסגרתו נבדקו נתונים מ-28 אזורים מטריפוליניים, במשק בית ממוצע 27% מהכנסה מוקדשת לדיור ו-20.2% לתחבורה.

"אנחנו מנסים לתמוך בתכנון שיאפשר לאנשים לנסוע פחות. כלומר, תכנון מהודק יותר מבחינת מרחקים, שמאפשר גישה נוחה גם לשירותים שונים. לדעתנו, זו דרך מוצלחת יותר לפיתוח כלכלי וחברתי לטווח ארוך מהמודלים שנפוצים כיום בארצות הברית", מסבירה פוטישה, ומוסיפה ש"אנחנו בדרך כלל לא מקדישים מספיק תשומת לב לרצון של אנשים לקבל מענה לצרכים היומיומיים שלהם במרחק הליכה מהבית שלהם. נושאים כמו תחבורה וחינוך תופסים חלק מרכזי בקבלת ההחלטות של אזרחים בנוגע למקום שבו הם רוצים לגור. לאורך שנים רבות הסכמנו לתבנית פיתוח שהתפרשה החוצה ויצרה תלות ברכב".

במסגרת תפקידה אחראית פוטישה על חלוקה של תקציבים ממשלתיים לרשויות שונות בכדי לקדם פרויקטים של דיור בר השגה ותכנון קהילתי בר-קיימא. פוטישה חולשת על תקציב של כמיליארד דולר בשנה.

המפתח להשגת מימון לפרויקטים כאלה טמון ביכולת הביצועית והכלכלית של העיר או של היזם. "אנחנו מקדמים הרבה פרויקטים ותוכניות שמספקות תמיכה או ביטוח לקבלנים וליזמים שלוקחים סיכון. אלו פרויקטים שבדרך אחרת לא היו יכולים להתממש, אם בגלל שהם מאוד חדשניים מבחינת המודל או בגלל שהם מתוכננים לאנשים מאוד עניים", מדגישה פוטישה.

אילו שיקולים קובעים באילו פרויקטים תתמכו ואילו לא?

"אנחנו בוחרים פרויקטים מסוגים שונים - כאלה שבוחנים אפשרויות שונות לדיור בר השגה, כאלה שקשורים לתשתיות כמו מים וכן הלאה.

"יש לנו כל מיני דרכים לתמוך בקהילות. לעתים דרך מימון ממשלתי שמגיע באופן קבוע לערים שונות ויש להן את המנדט לבחור איך הן משקיעות את הכסף הזה, ולעתים דרך תחרויות על המימון שלנו. במסגרת התוכנית שאני אחראית לה, לקהילות בנות קיימא, פירסמנו תחרות עם קריטריונים מסוימים, וערים שונות מגיעות ומנסות להראות שהן המתאימות לקבל את הכספים הללו".

פוטישה מוסיפה כי מבחינת הבקשות למימון שמגיעות אליה עולה שיש הרבה פרויקטים שצמחו מתוך צרכים עירוניים, המתמקדים באזורים שנחשבים לקשים. "אפשר לראות שיש רצון למצוא פתרונות, שיחזקו את התחושה הקולקטיבית באזורים מסוימים בעיר, בעזרת פרויקטים לפיתוח. בנוסף יש רצון עז לפיתוח של מרכזים עירוניים, אזורים שנוחים לגישה ולתנועה ברגל, ושבהם יכולים להיווצר מפגשים מעניינים בין אנשים".

כשהיא מתבקשת לתת דוגמה לפרויקט מוצלח, מתלבטת פוטישה מעט ומציינת שיש לא מעט כאלה. בסופו של דבר היא בוחרת לדבר על פרויקט שבו ביקרה בבוקר הראיון - שכונת ליברטי בפיטסבורג פנסילבניה, אזור שבמשך שנים היה מנותק משאר העיר בגלל מערכת של כבישים מהירים.

"בעירייה החליטו להוריד את הכבישים המוגבהים וחיברו מחדש את הרחובות. היה חשוב לנו לשמור על התכנון שיהיה נעים ונגיש לתושבים", היא מספרת, "יזמים נכנסו לשכונה הזו, שהייתה מלאה במבנים נטושים ורמת החיים בה הייתה נמוכה, והתחילו להביא חברות גדולות כמו גוגל ששיפצו בניינים והפכו אותן למשרדים שלהן".

במקום נבנו יותר מ-1,000 דירות ברמות מחיר שונות, כך שאוכלוסיות ברמות הכנסה מגוונות יכולות להגיע למקום.

"הפרויקט הוא סיפור הצלחה גדול, ועכשיו שוקלים לקחת את המודל הזה ולבצע אותו גם בשכונות אחרות בעיר. זה סוג העבודה שאנחנו מנסים לקדם - להשתמש ביתרונות הכלכליים שאנחנו מאפשרים כדי לקדם תמיכה קהילתית לטובת העיר".

מה התפישה שלכם של דיור בר השגה?

"אחד המודלים המרכזיים שאנחנו עובדים על הפיתוח שלו הוא דיור מעורב מבחינת רמת ההכנסה של התושבים. הבנו שישנה בעייתיות בבנייה של פרויקט דיור בר השגה, שבו כל הבניין מאוכלס בדיירים עם הכנסה נמוכה. זה מודל לא מוצלח, שלא מצליח לשפר את איכות החיים של התושבים. לכן, אנחנו מקדמים עכשיו השקעות ברמה השכונתית, שמבטיחות הקמה של כמה סוגים של בתים באזור מרוכז בשכונה.

"יחד עם זאת, אין סוג מסוים של מודל דיור שאנחנו מקדמים. בעצם כל עיר יכולה לבחור את המודל שמתאים לה".

מה לדעתך יהיה העתיד של דיור בר השגה בארצות הברית? ובעולם?

"אני חושבת שמאוד קשה לומר כרגע. יש לנו כרגע צורך עז בדיור בר השגה, בעיקר בגלל המצב הכלכלי. ועדיין מודלי העבודה שלנו משתנים. יש יותר עבודה עם שותפים כמו יזמים ורשויות, ויותר דגש על דיור בשכירות.

"אנשים בודקים מחדש האם כדאי להם להיות בעלים של בית כיום. האם זה נכון להם מבחינה כלכלית ואישית. במשך השנים שלטה בארה"ב הגישה לפיה עדיפה בעלות על בית מאשר שכירות. עכשיו אנשים מבינים שזה לא תמיד הדבר הנכון עבורם".

היעד - צמיחה כלכלית

בתנועת מרחב מאמינים שלערים יש יתרונות טבעיים כשמדובר בפיתוח כלכלי אבל אותם היתרונות עלולים להישאר פוטנציאליים בלבד עקב תכנון לא מוצלח. נחמן שלף, מתנדב במרחב ויזם היי-טק, האחראי על תחום פיתוח כלכלי עירוני בעמותה, מסביר ש"תכנון עיר טוב יכול למקסם את היתרונות. בצד התכנוני יש הזדמנות לחזק את הנושא של פיתוח כלכלי, שרבים עוסקים בו בחו"ל, אך משום מה פחות בארץ".

"בעשור האחרון, במיוחד במדינות המתפתחות במזרח ובעולם המערבי, עוסקים בעיר כמנוע כלכלי. בארץ מתייחסים לכלכלה כענן שמרחף מעל ולא נוגע בשום דבר. עוסקים במדיניות כלכלית, מסים וכו', מנקודת מבט גבוהה, המתייחסת למדינה כולה כגוף אחד. זו תפישה מנוגדת לדרך שבה שמדברים על פיתוח כלכלי בעשור האחרון.

בנוגע לכנס שייערך בשבוע הבא אומר שלף: "ראינו שיש כאן הזדמנות להעלות בפני המתכננים את החשיבות של הזווית הכלכלית. אנו מנסים לחבר בין מי שעוסקים בפיתוח כלכלי לבין מי שעוסקים בפיתוח עירוני, ולגרום להם לעזור אחד לשני".