ממבט ראשון בחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, אפשר לסבור כי החוק מקנה זכויות לציבור רוכשי הדירות תוך הגבלתן לאחד משלושה אדנים:
האדן הראשון - אי התאמה לתקנת בנייה.
האדן השני - אי התאמה למפרט המכר.
האדן השלישי - אי התאמה לתקן ישראלי רשמי.
מומחים משתמשים במשולש זה כאל תורה מיסטית ואף מכנים את שלושת הקדקודים הללו -
המשולש הקדוש. כאילו כל זכויות הדיירים מתכנסים ומצטמצמים אך ורק לקודש הקודשים של אי התאמות מוגבלות, מסוימות, מצומצמות אלו. כמובן שדברך זו נפגעות זכויות הדיירים בצורה מהותית, וכמובן שגישה זו היא גישה צרת אופק, לא נכונה, לא ראויה ואינה תואמת את הוראות החוק.
להלן הסבר מפורט לכך:
א. גם תקן בלתי רשמי מחייב את הקבלן מוכר הדירה ביחסיו עם הדיירים
להלן נוסח החיוב מתוך חוק המכר (דירות):
אי-התאמה (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן - תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.
(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.
(ג) לעניין סעיף זה -
"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
(מתוך חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973).
מעיון בחוק סעיף 4 א (6) אנו רואים כי גם אי-מסירת הוראות תחזוקה ושימוש בדירה יוצרת עילת תביעה נגד הקבלן, בשל אי עמידתו בחובה חקוקה, ומה הקשר בין חובה זו לבין תקן רשמי, תקנת בניה או מפרט?!
מעיון בסעיפים הקטנים 1 עד 6 רואים כי אי התאמה היא הפרת תקנת בניה, תקן רשמי או מפרט - כנאמר בסעיף קטן 1 - אך זהו רק אחד מתוך 6 קריטריונים לאי התאמה, ובמפורש אינו חזות הכול. ראה למשל ליקוי הנגרם בשל תכנון לקוי, עבודה גרועה או חומרים נחותים לפי ס"ק 3 - נזקים שהם עלולים להיגרם גם בשל הפרת תקן שאינו רשמי, מפרט מכון התקנים, מפרט שאינו של מכון התקנים ואפילו "רק" תכנון גרוע...
ב. החוק בא להוסיף זכויות לקונה על זכויותיו לפי כל חוק אחר
עיון בסעיף 7 ו- 7א לחוק מלמד כי חוק המכר דירות בא להוסיף זכויות לקונה ואינו מבטל שום חוק אחר. להלן ניסוחו:
שמירת זכויות (תיקון התשע"א)
7. חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין.
התניה - לטובת הקונה או קונה המשנה (תיקונים: התש"ן, התשע"א)
7א. (א) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.
(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה - בטל.
(מתוך חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973).
ראשית, קיימת אחריות בנזיקין לגבי כל רשלנות בביצוע התכנון או הבניה, ואחריות זו היא רחבה יותר מהוראות חוק המכר דירות ואינה מתבטלת לעומתו. שנית, קיימת אחריות בנזיקין לגבי
הפרת חובה חקוקה באשר היא - הפרת כל חוק וכל חיקוק בנושא התכנון והבניה, ובגדר זה נכנסים כל התקנים גם אלה שאינם רשמיים וכן כל מפרטי מכון התקנים, בהיותם חקיקת משנה ולכן הפרתם גורעת מזכויות הדיירים ועלולה לגרום להם נזקים אשר הם יהיו זכאים לפיצויים בגינם בהתאם לפקודת הנזיקין.
יתירה מכך, כל מיני כתבי ויתור - ככל שהם באים לפגוע בזכויות הדיירים - בטלים וחסרי כל תוקף, וזאת לא רק לגבי אי התאמה יסודית, אלא גם לגבי אי התאמה, וכל ויתור, שדרוג, שינוי, שהדיירים חתומים עליהם במסמכי המכר לטובת הקבלן - בטלים. צריך לחזור ולקרוא ולשנן היטב את האמור בסעיף 7א הנ"ל, על שני סעיפי המשנה שלו - (א) ו-(ב).
ג.המומחה אינו בא-כוח וחובה עליו להיות נאמן לכללי המקצוע ולאיכות הבניה - ולא הוא מסתכן בקובלנה בגין עבירה אתית
הסיבה להרעפת זכויות לקונה דירה ביחס לכל מוצר אחר היא נעוצה בדאגתו של המחוקק לאיכות המגורים במדינת ישראל. לחוק המכר (דירות) יש חשיבות רבה יותר מאשר חשיבותם של שלטון החוק וכיבוד החוזה.
חשיבות זו מקורה בדאגת המחוקק לאיכות מגורים מינימאלית מסוימת לכולם.
הניסיונות של מומחים להצר את מה שהחוק הרחיב - נובע מרצון לשרת את האדונים, בעלי המאה, המספקים עבודה רבתי לאנשי מקצוע במגוון מקצועות ההנדסה, האדריכלות, המומחיות, השמאות ועוד כהנה וכהנה.
ההתעלמות וההתחמקות מדיון מעמיק ונוקב בסוגיות זכויות הדיירים - מותר לבאי-כוחם של הקבלנים, כי הם מתוקף הגדרת תפקידם המקצועי מייצגים את הקבלנים והחברות הקבלניות,
אך כאשר נוקט מומחה הנדסי בעמדה כזו הרי הוא מפר ברגל גסה את תקנות האתיקה ומסתכן בקובלנה על פועלו זה, שכן ראשית כל המומחה מחויב לאמת המקצועית.
לא "משולש קדוש" יש כאן, אלא תעתועי חוק ותרמית מקצועית, תוך זילות זכויות הדיירים בניגוד לחוק המכר (דירות).
