ספק אם מישהו היה משקיע את כספו בנדל"ן בעיר שבה תחנות האוטובוסים מוקפות בבטון כאילו מדובר בעמדת ש.ג. ספק גם אם משהו היה משקיע ברכישת דירות בעיר עם בנייני רכבת ישנים, שמקלטים מבוצרים פזורים ברחביה כאילו כל רגע היא תותקף מהאוויר. בכל הנוגע לשדרות, התמונה אחרת לגמרי. תוך ארבע שנים עלו מחירי הדירות בעיר פי שלושה, והעיר נהפכה למוקד השקעה חם.
דירות 3 חדרים ישנות בשדרות, שב-2008 עלו 120-150 אלף שקל, עולות כיום 300-400 אלף שקל. אם דירת 3 חדרים בעיר הושכרה לפני שלוש-ארבע שנים ב-1,500 שקל לחודש, כיום המחיר נע סביב 2,000 שקל ויותר אם היא מושכרת לכמה שותפים. התשואה למשקיעים היא 6%-8%.
אחת הסיבות לכך היא הסטודנטים של מכללת ספיר בעיר. בשדרות יש רק 20 אלף תושבים, אבל 9,000 סטודנטים משוועים לגור בעיר, ורק קצת יותר משני שלישים מצליחים למצוא בה דירה. ואולם לא רק הסטודנטים דוחפים את שוק הדיור בעיר לעליות המחירים. אם מוסיפים לכך צעירים שבוחרים להישאר בעיר גם אחרי סיום לימודיהם, היעדר בנייה חדשה, רכבת שתתחיל לפעול ב-2013, הטבות מס ותמריצים נוספים לגור ביישובי קו העימות - מקבלים קהל גדול של אנשים שלוחץ עוד על מחירי השכירות והדירות בעיר.
בשנים האחרונות העבירה הריבית האפסית משקיעים רבים מהבורסה והפיקדונות אל הנדל"ן. הלהיט החם הוא ערי הפריפריה (כפי שמשתקף במדד יד2 של אוגוסט, עמ' 56) - שם התשואה גבוהה יותר ויכולה להגיע ל-8% ואף יותר. אלה תשואות נאות, אך רחוקות מהתשואות הדו-ספרתיות שהיו לפני הזינוק במחירים. מחירן של חלק מהדירות בפריפריה הכפיל ואפילו שילש עצמו. דירות 4 חדרים ברחוב שפרינצק בקריית שמונה, למשל, נמכרו לפני חמש-שש שנים ב-130-150 אלף שקל. דירות כאלה נמכרות כיום במחיר של עד 350 אלף שקל. גם אחרי העליות, מחירי הדירות נוחים למשקיעים ולא מצריכים מהם השקעה גדולה כהון עצמי.
שיעור התשואה הממוצע בקריית שמונה, באילת, בערד ובמעלות-תרשיחא הוא 6%-7% - כמעט כפול מזה שבתל אביב למשל. בקריית מלאכי, באופקים, במגדל העמק, בבית שאן, בקריית אתא ובבאר שבע, התשואות נאות סביב 5.5%-5.7%.
רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, שערכה את הבדיקה, מדגישה שלרוב הערים שמובילות בתשואות הגבוהות למשקיעים יש מאפיינים דומים: מרחק מהמרכז, אבל גם סמיכות למכללות אזוריות. בשנים האחרונות יש עלייה חדה בהיקף הסטודנטים במכללות האזוריות, ואלה מהווים לקוחות איכותיים למשקיעים. מספר הסטודנטים עלה בכ-50% בעשור האחרון, מרמה של כ-125 אלף סטודנטים ל-190 אלף בשנה. את התנופה לכך נתנה הצמיחה של המכללות האקדמיות, אבל גם הדרישה הגדלה והולכת של שוק העבודה לעובדים עם השכלה אקדמית.
"זאת עסקה משתלמת לשני הצדדים: המשקיע רוכש דירה במחירים נמוכים יחסית למחירים במרכז, ומניב תשואה גבוהה עם שוכרים איכותיים שמצדם שוכרים דירה במחיר שפוי - בין מחצית לשליש מהמחיר שישלמו במרכז", אומרת דגני. היא מציינת כי מכללות בגליל כמו מכללת תל חי ליד קריית שמונה, אורט בראודה בכרמיאל ומכללת הגליל המערבי, לצד מכללות בדרום כמו מכללת ספיר ומכללת אחווה, הן מוקד משיכה לאוכלוסיה איכותית לאזורי פריפריה. מאחר שלמוסדות אלה אין מעונות סטודנטים, הלומדים בהן מחפשים אלטרנטיביות מגורים בקרבת מקום הלימודים.
גם הצימרים נהפכו לדירות לסטודנטים
גם קריית שמונה, כמו שדרות, עברה מהפך בשנים האחרונות. "התשואות תמיד היו גבוהות בקריית שמונה. ב-2004-2006 התשואות להשקעה הגיעו גם ל-18%-20%", אומר חנן דדון, ממשרד התיווך מירב השקעות. "אלה היו זמנים של אי ודאות ביטחונית ולקירבה לגבול הייתה השפעה על מחירי הדירות. כל זה השתנה. כיום האזור שקט פי כמה מהעבר".
את התנופה נותנת מכללת תל חי. "היום הסתובבתי עם שתי סטודנטיות שלא מוצאות דירה לשכור כבר זמן רב. חלק מהסטודנטים מתרחקים לקיבוצים, בשל היעדר אפשרות לגור בעיר", מספר דדון. "רוב האנשים שמגיעים להשקיע בקריה הם בעיקר תושבים שגרים מחוץ לעיר. אנשי קריית שמונה מאמינים פחות בנדל"ן, ובייחוד בזה שנמצא בשכונות חלשות, כמו ברחוב שפרינצק. את המשקיעים זה לא מרתיע. הם מסתכלים על העיר בעין אחרת - מה שהם רואים זה תשואה גבוהה וסטודנטים. הם לא מתעסקים עם השכרה לזוגות או משפחות. רוב ההשקעות כיום מרוכזות בצפון העיר, כי שם יש טרמפיאדה שמובילה למכללת תל חי".
לדבריו, הוא מכר באחרונה דירה עם חדר שינה וסלון ב-235 אלף שקל, והיא מושכרת ב-1,700 שקל. דירה הכוללת שני חדרים וסלון נמכרה באחרונה ב-345 אלף שקל והושכרה לשני שותפים ב-2,400 שקל לחודש. "באחרונה אפילו בעלי צימרים הפכו אותם לדירות סטודנטים. זה נוח להם משום שהם לא צריכים לדאוג לתפעולם, ובקיץ - עונת השיא של הצימרים - הסטודנטים בחופשה ולא באזור, והם הופכים אותם בחזרה לצימרים", מספר דדון.
לדבריו, גם העובדה שבעשור האחרון לא הייתה בנייה חדשה בסביבה הוסיפה ללחץ על המחירים. "בשורה התחתונה, גם מלחמה או תנאים של אי ודאות הקפיאו את השוק לכמה חודשים בלבד, כמו גם המחאה - אבל שוק ההשקעה נותר חם".
גם אילת, לפי המחקר של גיאוקטורגרפיה, מעניקה תשואה של 6.5% ואף יותר. בעיר ממוקמת שלוחה של אוניברסיטת בן-גוריון. הסטודנטים תושבי העיר זוכים ללימודים חינם, ומאות מלגות נוספות ניתנות לאלה שמגיעים בחוץ. ואולם עבור המשקיעים יש שוכרים נוספים שמושכים אותם. "בעיר יש בתי מלון שמחזיקים עובדים רבים", מסבירה עדילי ויסגלס, מתיווך עדילי אילת. "חלקם מוותרים על המגורים הדחוסים שמעניק להם מקום העבודה, ושוכרים במקום זה דירה. כמו-כן, יש חיילים משוחררים שבאים לעבוד באילת בעבודה מועדפת. אם מוסיפים לכך את המהגרים שמגיעים מסודן ומאריתריאה, מקבלים שוק נרחב למשקיעים. למרות מה שחושבים - שמחירי השכירות נופלים בקיץ וקל למצוא דירות להשכרה - אין זה בהכרח נכון. הרי חיילים משתחררים גם בינואר ובפברואר".
לדבריה, דירות 3 חדרים נמכרות בעיר ב-350-400 אלף שקל, ומושכרות ב-2,300 שקל לחודש (8% תשואה). את עניין המרחק ואת אי היכולת להגיע לעיר במהירות, עוקפים המשקיעים, בין היתר, באמצעות שימוש במתווכים מקומיים שעוזרים בפתרון הבעיות תמורת תשלום. "קרו מקרים שדאגתי לאיש מקצוע או בדקתי את מהות התקלה ויצרתי קשר עם המשכיר", אומרת ויסגלס. היא מספרת כי באחרונה היא נתקלת אפילו בסטודנטים בשנות ה-20 המוקדמות לחייהם שרוכשים דירות להשקעה, משכירים אותן ומחפשים להרוויח. "הם מגייסים 100 אלף שקל כהון ראשוני, שכר הדירה מממן להם את המשכנתא, ולעתים הם מוכרים וממשיכים הלאה להשקעות הבאות", אומרת ויסגלס.
גם אריאל נהפכה למוקד משיכה למשקיעים. השדרוג הצפוי של המכללה בעיר - שבה לומדים 13 אלף סטודנטים - לאוניברסיטה, עשוי לסייע למשקיעים. "את השטח האחרון שעליו ניתן לבנות רכשנו לפני כמה חודשים, ואין תב"ע נוספת לבנייה בעיר", מספר חנן מור, בעל השליטה בחברת חנן מור. "יש צורך גדול בדירות להשכרה, בדירות למגורים למי שנחשבים משפרי דיור, אבל גם לסטודנטים".
בחנן מור מספרים כי החברה שיווקה באחרונה 48 יחידות דיור בעיר, תוך כמה שעות. מחיר דירת 3 חדרים היה 300-400 אלף שקל ב-2009. כיום נמכרות בעיר דירות כאלה ב-650 אלף שקל, והן משוכרות תמורת 3,300-3,500 שקל - תשואה של 6%. גם המרחק מתל אביב משחק תפקיד. המרחק מאריאל לתל אביב הוא כ-25 ק"מ - דומה למרחק מרחובות לתל אביב.
קבוצת חנן מור שיווקה את דירות ארבעת החדרים במחיר התחלתי של 900 אלף שקל, וקרצה בכך למשקיעים שתרים אחרי סטודנטים. היא תיכננה את הדירות כך שחלק משטח הדירה יכול לשמש להשכרה לסטודנטים והיתר למגורים, בהתאם לבחירת הרוכש. ואולם לפני שאתם רצים להשקיע את כל כספכם בערים המרוחקות, ראוי לזכור כי השקעה בהן היא תנודתית יותר מאשר במרכז. אם משווים זאת לשוק ההון, אפשר לדמות אותה להשקעה במניות קטנות. כשהכיוון של השוק מתהפך, הן הראשונות ליפול. נכון שההשקעה בדירות כאלה לא דומה כלל לקניית דירה בתל אביב ולכן ההימור מבחינת הסכום אינו גבוה, אך הסיכונים של מציאת שוכר נוח והמרחק של הדירה ממקום המגורים של בעליה הם מכשולים לא קטנים בדרך להשקעה שכזו.
מה התשואות סביב האוניברסיטאות בחיפה, בתל אביב ובבאר שבע?
חיפה, תל אביב ובאר שבע היו היעדים המרכזיים שאליהם פנו המשקיעים ברבעון השני של 2012 - לפי הסקירה האחרונה של משרד האוצר. מספר העסקות בהן היווה כמעט מחצית מסך הרכישות של דירות להשקעה. מה שמשותף לערים אלה הוא הימצאות אוניברסיטה בשטחן.
מחקר של חברת הנדל"ן MNA בדק מה הן התשואות סביב הרחובות המקיפים את האוניברסיטה. ברחוב חיים לבנון, הקרוב לאוניברסיטת תל אביב, מגיעים דמי השכירות בדירות 3 חדרים ל-5,200 שקל, המייצגים תשואה של 3% בלבד. מי שירצה להשקיע בדירות כאלה יצטרך לגייס 2.1 מיליון שקל - סכום שבו יוכל לקנות חצי בניין בפריפריה. מצד שני, גם אם מחירי הדירות יירדו בחדות, סביר שמחירי הדירות בתל אביב יירדו בשיעור נמוך יותר.
דירות 2 חדרים בבאר שבע נמכרות ב-350 אלף שקל באזור הקרוב לאוניברסיטת בן-גוריון (שכונה ד'), ומושכרות תמורת 1,650 שקל לחודש (תשואה של 5.6%). דירות 3 חדרים נמכרות בשכונה ב-430 אלף שקל ומושכרות ב-2,000 שקל (5.6%). בחיפה התשואות ברחוב בורלא הסמוך לאוניברסיטה מגיעות קרוב ל-5%: דירת 2 חדרים נמכרה ב-555 אלף שקל, ומושכרת תמורת 2,250 שקל; ואילו דירות 3 חדרים שנמכרות ב-650 אלף שקל מושכרות ב-2,700 שקל (4.9%).
