"ישראלים - אם בשנים האחרונות החלטתם לנצל את מחירי השפל של הנדל"ן בארה"ב, בעקבות המשבר שפקד את המעצמה, ורכשתם נדל"ן להשקעה, בעקבות בחירתו המחודשת של
ברק אובמה לנשיאות, אבדה התקווה כי משטר רפובליקני יוריד את המסים.
"לפיכך, אם לא יהיו הפתעות של הרגע האחרון, המס שתדרשו לשלם בארה"ב צפוי לעלות מה-1 בינואר 2013, ואולי אף לפני. לכן, אם יש לכם פרויקטים שאתם יכולים למכור עד סוף השנה, או דיבידנדים שאתם יכולים לחלק עד סוף השנה, עשו זאת ואל תתמהמהו" - כך מייעץ עוד יאיר בנימיני, שותף מסים במשרד עורכי דין אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM).
בנימיני מסביר כי "מס רווחי הון ליחידים על רווחים מנדל"ן, שהיה עד כה בשיעור של 15%, יעלה ל-20% וצפוי לעלות אף ל-25%. מס המקסימלי על הכנסות שוטפות, כגון דמי שכירות וריבית, צפוי לעלות ממס פדראלי של 35% ל-39.6%".
לדברי בנימיני, גם מי שמחזיק בנדל"ן באמצעות חברה אמריקנית לא צפוי להתחמק מהעלאת המסים, שכן "שיעור המס על דיבידנדים מחברה אמריקנית לתושב ישראלי צפוי לעלות מ-15% ל-39.6%".
אמנם, לפי בנימיני, באמצעות תיאום מס מול הרשויות בארה"ב, ניתן יהיה להקטין את המס - על-ידי שימוש באמנת המס בין ישראל לארה"ב. אולם, על-אף שעד כה לא היה צורך להציג אישורים לשם כך, כעת תצטרכו להשיג את הטפסים והמסמכים הרלוונטיים בשביל לדרוש את ההקלה.
למי שמחזיק בדרכון אמריקני או גרין קארד מייעץ בנימיני "לשרוף את הדרכון, תוותרו עליו, אחרת המסים יהיו אפילו יותר גבוהים. הרי אזרח אמריקני לא יכול ליהנות מהמסים המופחתים הקבועים באמנת המס בין ישראל לבין ארה"ב, וישלם שיעור מס אפקטיבי של כמעט 70% על דיבידנדים מחברה אמריקנית שמחזיקה בנדל"ן או בהשקעות אחרות". למעשה, מסביר בנימיני, האזרחים האמריקנים יסבלו מהשקעותיהם בכל העולם, כולל מהשקעות שהתבצעו בישראל.
עד היום שיעורי המס בארה"ב, באופן מסורתי, היו יותר נמוכים מהמס הישראלי, אך היוצרות התהפכו באופן חד וכיום המסים שם גבוהים יותר מכל מדינות העולם המערבי".
למעשה, מדגיש בנימיני, כי "אין קשר בין מקום המגורים של האזרח האמריקני לבין חובת תשלום המס ל'דוד סם'. לכן, גם אם רגלכם לא דרכה ב-15 שנים האחרונות בארה"ב, אך אתם מחזיקים במגירה בדרכון אמריקני, אתם מחוייבים לדווח על כך ולכן גם תסבלו ממסים גבוהים, כמו שאר האזרחים בארה"ב.
לנצח את השיטה
אז איך בכל זאת אפשר לעקוף את השיטה? לדברי בנימיני, דרך אחת היא באמצעות הלוואות. איך? לפי בנימיני "המשקיע צריך להקים חברה אמריקנית, להעביר אליה, או לרכוש באמצעותה, את נכסי הנדל"ן. על החברה להיות ממונת באמצעות הלוואות, אותן יעניק לה בעל המניות הישראלי שהקים אותה. ההלוואות צריכות לשאת ריבית גבוהה - בכך יקטין הישראלי את ההכנסה האמריקנית שחייבת במס בארה"ב.
את הבעיה מול רשות המיסים בישראל יהיה ניתן לפתור באמצעות עו"ד מומחה בתחום. באמצעות שיטה זאת ניתן יהיה להקטין את המס הסופי עד לרמה של 17.5% בלבד, לעומת מס של 70% בלעדיה.
ובקריצה לחברות הביטוח והמוסדיים, שפרסו כנפיים ורצו לפזר סיכונים ולהשקיע בנדל"ן בארה"ב, גורס בנימיני כי "הם יצטרכו כעת לבחון באופן קפדני את מבנה ההשקעה שהשתמשו בו (שהותאם לתקופה שלפני השינוי בשיטת המס), ולהכין את עצמם לחורף קשה במיוחד. אם לא, גם החברות וגם החוסכים והעמיתים יסבלו מירידה בתשואות".
לטענת בנימיני, "חלק מהמוסדיים שוקלים היום להקטין חשיפה לנדל"ן בשוק האמריקני ולהגדיל את החשיפה לנדל"ן במערב אירופה - רק בגלל שיקולי מס". אך בנימיני מדגיש כי לאור העובדה כי מס החברות עצמו לא צפוי כעת להשתנות, החברות הישראליות שפחות יושפעו הינן החברות הפועלות בשוק הנדל"ן האמריקני באמצעות חברות אמריקניות, ולא נוהגות לחלק דיבידנדים באופן שוטף.
