לאחרונה ניתן פסק דין בערעור בשאלה האם הסכם פשרה שנחתם בין המשיבה לשכן מחייב את המערערים זאת למרות שלא היו צד להסכם ולמרות שהסכם הפשרה לא נרשם כהסכם שיתוף ואף לא נרשמה הערת אזהרה לגביו. ביהמ"ש הגיע למסקנה על סמך חומר הראיות שהונח לפניו כי המשיבה עמדה בנטל ההוכחה לשכנע את ביהמ"ש שהמערערים ידעו על הסכם הפשרה טרם רכישת דירתם ולכן הם מושתקים ומנועים מלהתנגד לתוכן ההסכם המחייב אותם גם אם לא נרשם. תוצאה זו קובע ביהמ"ש חלה אך ורק ביחסים בין המערערים למשיבה ואינה חלה על דיירים אחרים ולא על צדדים שלישיים כלשהם, הסכם הפשרה בין המשיבה לשכן לא נרשם כהסכם שיתוף ועל כן לא חל עליו סעיף הפומביות המחייב כל מי שנעשה בעל זכויות לאחר מכן.
עם זאת, בספרות המשפטית קיימת הסכמה בין המלומדים לפיה גם אם לא נרשם יכול ויחייב את מי שרכש את הנכס לאחר מכן. מדובר על ערעור על פסק דין של ביהמ"ש בת"א אשר דחה את תביעת המערערים לקבלת צו מניעה קבוע לגבי שימוש בחלק חצר המשותפת אשר שימש בפועל מקום חניה של המשיבה. תמציתו של צו המניעה הייתה לאסור על המשיבה להפריע או למנוע את האפשרות מהמערערים לחנות את רכביהם במקום החניה. לחלופין ביקשו המערערים לקבוע הסדר חלוקת השימוש במקום החניה, כן עתרו לפיצוי כספי בגין נזקים וכל אלה נדחו על-ידי ביהמ"ש השלום. תחילת המקרה נוגע למקרקעין עליהם נבנה בניין בן שתי קומות ובו ארבע דירות. אשר הבעלות רשומה על שם קק"ל. החכירה הראשית רשומה על שם אגודה שיתופית אשר החכירה את המקרקעין בחכירת משנה לחוכרים שונים. המערערים והמשיבה הם בעלי חכירת המשנה, הקרקע סביב הבניין הינה חצר משותפת השייכת לכל בעלי הדירות במקרקעין.
המשיבה רכשה את הדירה ובסוף שנות השמונים הרחיבה אותה, לאחר מספר חודשים פרץ סכסוך בין המשיבה לבין חוכרי הדירה שמעליה כאשר גם השכן בקומה העליונה ביקש להרחיב את דירתו מעל ההרחבה שעשתה המשיבה. הסכסוך נדון ביהמ"ש בבת ים ובמסגרתו הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין, עברו שנים ודירת השכן מהקומה העליונה נמכרה על-ידי כונס נכסים למערערים. לאחר שהמערערים נכנסו להתגורר בדירתם, החלו לטענתם להחנות את מכוניותיהם בחצר המשותפת של הבית כפי שהמשיבה עשתה בכל עת שמקום החניה היה פנוי, לפיכך פרץ סכסוך בין המערערים למשיבה בנוגע לעץ הלימון אשר המערערת נטעה וטיפחה בחלק האחר של החצר המשותפת. מאותו מועד החלה המשיבה לנעול במנעול את השער הנמצא בפתח הכניסה המשותפת על-מנת למנוע כניסה מהמערערים לחניה. מכאן התובענה שהוגשה לביהמ"ש השלום.
התובענה נדחתה על-ידי ביהמ"ש קמא מן הטעם שהמערערים ידעו ערב קניית הדירה על קיומו של הסכם הפשרה שבין השכן לבין המשיבה ועל כן הם כבולים באמור בו. המשיבה טענה כי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין תקף ומחייב כולי עלמא ובכלל זה את המערערים. כמו-כן כמוהו כפסק דין לפינוי ולסילוק יד מהחצר המשותפת נגד השכן וכל הבא מטעמו ובכלל זה גם המערערים. לאור האמור בהסכם הפשרה שנחתם בין המשיבה לבין השכן הגיע ביהמ"ש למסקנה כי מדובר בהסכמה לפיה בתמורה להסכמת המשיבה לבניה של השכן מלמעלה על הגג, תוכל זו לעשות שימוש בלעדי במקום החניה. הסכם הפשרה דן בחלוקת השימוש בחצר נשוא הסכסוך על פיו בתמורה להסכמת המשיבה לבניה של השכן על הגג קיבלה, המשיבה את זכות השימוש הבלעדית במקום החנייה והוסכם שהשכן ימנע מלהיכנס ולהשתמש בחצר.
הסכם הפשרה לא נרשם כהסכם שיתוף כן גם לא נרשמה כל הערת אזהרה מכוחו. סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע את מהותו ואת תוקפו של הסכם שיתוף שנרשם.
"הסכם שיתוף הסכם בין שותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם בדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". פעולת רישום בספרי המקרקעין נועדה להבטיח את הפומביות. ורישום של הסכם שיתוף מבטיח שכל אדם ידע או יחשב כיודע כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים וכיצד נחלקו השותפים בינם לבין עצמם בזכויותיהם ובחובותיהם בכל הנוגע לשימוש במקרקעין משותפים
ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם.
השאלה שהציב ביהמ"ש קמא הייתה מה נפקותו של הסכם פשרה שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. על כך השיב ביהמ"ש כי מן הפסיקה עולה שידיעה על קיומו ותכנו של הסכם שיתוף יש בה כדי לחייב צד שלישי, גם אם לא נרשם וזאת מכוח חובת תום הלב. בעניין זה הפנה ביהמ"ש
לע"א 1020/03 בובליל ואח' נ' שטיין שם נקבע כי: " לעמדתי רישומו של הסכם הורתו ותכליתו ראייתית הן כלפי הבעלים והן כלפי צדדים שלישיים.
המשמעות שלכך היא שבמקרה בו גלוי וידוע היה כל העת לצדדים דבר קיום ההסכם, ורישומיו נכרו היטב עקב הבינוי והנוהג בשטח מזה עשרות בשנים, לא קם צורך ראייתי נוסף ובפרט שהצדדים שניהם אינם מכחישים עצם קיומו של ההסכם...ובהמשך יש להעדיף את הפירוש התכליתי על זה העולה מן הלשון הפורמלית של ס' 29 לחוק המקרקעין". כן הפנה ביהמ"ש להסכמה הקיימת בין המלומדים, לפיה גם אם ההסכם לא נרשם יתכן ויחייב את מי שירשם כבעלים של הנכס לאחר מכן. אומר על כך פרופ' מיגל דויטש בספרו קניין כרך א' בעמ' 570 כי בהעדר רישום של ההסכם, ההסכם נשאר במישור החוזי"
הסכם שיתוף שנרשם, כוחו מחייב ככוחו של קניין, משפט השלילה למשפט זה הוא, כי הסכם שיתוף שלא נרשם, כוחו אינו יפה ככוח הקניין; אולם אין להבין מכך שהוא נטול כוח כלשהו כלפי צדדים זרים.
בהעדר רישום, ההסכם אינו משתכלל אומנם לכדי קניין, אך מעמדו כלפי צדדים שלישיים, הוא כמעמדו של כל הסכם אשר טרם עלה למעמד קנייני". וכן בספרו של פרופ' וייסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף, תשמ"ז - 1977 בעמ' 211-212:"
ובאחת, סבורים אנו כי מן העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות כגון, מניעות תום לב, שימוש לרעה בזכות". גם המלומד מ. בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות מהדורה שניה, אוגוסט 2004, עמ' 633,632 סובר שהסכם שיתוף שלא נרשם, עדיין יכול שיחייב צד שלישי אם ידע עליו, והוא מנוע מלהתכחש לו. לעניין זה טענו המערערים כי רכישת זכויותיהם בדירה נעשתה באמצעות כונסת נכסים בהליכי הוצל"פ תוך הסתמכות על הרישום. שם לא היה אזכור להסכם פשרה האמור ולכן הם לא ידעו על קיומו.
ביהמ"ש בחן אם המערערים ידעו אם לאו על קיומו של הסכם הפשרה. שכן, אם לא ידעו יכלו לטעון שרכשו את דירתם בתמורה ו
בתום לב וההסכם לא חל עליהם. אם ידעו על קיומו, הוא חל עליהם ומחייבם. ביהמ"ש הגיע למסקנה שסביר להניח שהתובעים ידעו מלכתחילה. כן אישר בית המשפט כי המערערים הינם עורכי דין אשר חזקה עליהם כי כאשר רכשו את הנכס חקרו היטב לגבי מצבו. אי לכך נוכח העובדה שגרסת המערערת קרסה וביהמ"ש לא האמין לה, הגיע ביהמ"ש למסקנה כי ידיעה זו של המערערים שוללת את תום ליבם, ולכן הסכם הפשרה, גם אם לא נרשם, חל עליהם ומחייבם. ביהמ"ש ציין כי שני דיירים נוספים שהם בעלי זכויות במקרקעין לא היו צד להסכם הפשרה וגם לא צורפו להליך שבפניו. יתרה מכך גם הבעלים, קק"ל והאגודה השיתופית, לא היו צד להסכם הפשרה. לכן קובע ביהמ"ש כי כל תוצאה שתקבע במסגרת ההליך הנוכחי, אינה יכולה לחייב בעלי זכויות אחרים וגורמים נוספים אשר לא היו צד לו בעבר וגם לא בדיון זה, שבפניו והחיוב חל בין המשיבה והמערערים בלבד. ולכן בנסיבות העניין הערעור נדחה והמערערים ישלמו למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 שקלים צמוד מהיום.
בית המשפט המחוזי ת"א - יפו , ע"א 7376-04-10 אנושי נ' לידיה.
