חנייה ברכוש המשותף

סוגית החניה ברכוש המשותף מהווה סלע מחלוקת בבתים משותפים רבים ומקור לסכסוכים בין בעלי הדירות. התגברות מצוקת החניה בערים הגדולות, גרמה להחרפת הבעיה. בפסק דין אשר ניתן לאחרונה על-ידי המפקחת על רישום הבתים המשותפים בחולון נקבעה הלכה חשובה העשויה להקל על בעלי המכוניות.

התובעים, בעלי דירה בבית משותף בחולון, הגישו כנגד יתר בעלי הדירות תביעה במסגרתה ביקשו להורות על הריסת החניה שבנו שכניהם בגינת הבית ולהשיב את מצבה לקדמותו וכן לאסור עליהם להחנות את רכבם ברכוש המשותף. בנוסף ביקשו להורות על הריסת מרפסת אותה בנו הנתבעים. הנתבעים טענו כי השימוש בחנייה מקובל על כל יתר בעלי הדירות וכי המדובר בשימוש סביר שאינו גורם להפרעה שכן החניה סמוכה ממילא לחניות אחרות בבנין. זאת ועוד, לחניה ניתן היתר בניה כדין על-ידי רשויות התכנון אשר לקחו בחשבון את "תוספת" הרעש הכרוכה בחניה נוספת בעורף הבית.

הכלל הוא כי בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף וזאת גם בלא הסכמת יתר השותפים ובלבד שמדובר בשימוש שהוא רגיל לפי תנאי המקום והזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים. לאחר ביקור בבנין, פסקה המפקחת כי השטח בו מצויה החנייה נעדר ייעוד ספציפי ובפועל מדובר בחלק מוזנח ברכוש המשותף אשר לא נעשה בו כל שימוש עובר להקמתה. החנייה האמורה מצויה במקום בו היא איננה מונעת השימוש בחצר האחורית מיתר בעלי הדירות. חניה, שמעצם טיבה וטבעה שונה מהקמת מבנה המוקם לצמיתות ושולל מיתר בעלי הזכות להנאה מהשטח. בפסיקה נקבע כי הצורך במציאת מקום חנייה למכוניות נעשה חיוני ודוחק עד שיש לראות בחניה במקום מתאים בתוך שטח הבית שימוש רגיל שהוא כורח המציאות, אבל ברור כי בכך אין בעל הבית רוכש לעצמו כל זכות ו/או חזקה במקום החנייה.

בעבר כבר נפסק כי חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה וממילא אין בה משום השגת גבולם של שאר בעלי הדירות. המדובר בשימוש סביר ברכוש המשותף. שימוש כזה יהא שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים. נשאלת השאלה שימוש סביר מהו? בספרות המשפטית הובעה הדעה כי "שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף והן של אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת.

שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום" בנוגע לעתירה להריסת המרפסת אותה בנו הנתבעים ופיצוים בגין מירידת ערך דירתם. בדקה תחילה המפקחת האם בנייתה מהווה "הרחבת דירה" כמשמעות מונח זה בסעיף 71 לחוק המקרקעין? "הרחבה" הוגדרה בחוק כ"הגדלה של שטח דירה קיימת בבית משותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה.." החוק קובע כי נדרשת הסכמת 75% מבעלי ההדירות לצורך הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית ואין צורך בהסכמת כל בעלי הדירות כפי שהיה נהוג טרם תיקון 18 לחוק המקרקעין. בפסיקה ובספרות המשפטית נקבע כי לא קימת מניעה כי דירה תכלול גם שטח בלתי מקורה. בענייננו מדובר על הגדלת שטח דירה אשר ניתן לגביה היתר בניה כדין.

במונח הרחבה נכללת כל הגדלה המהווה המשך טבעי של הדירה, ההרחבה יכולה להיות גם אופקית, כגון בניית מרפסת או סגירתה... תנאי להרחבה תהא מתוך דירת המבקש. המפקחת הגיעה למסקנה כי בניית המרפסת על-ידי הנתבעים נעשתה במסגרת הוראת סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין ועל כן די היה בהסכמת רוב בעלי הדירות. קיומה של המרפסת אינו פוגם בערך דירת התובעים לפיכך הם אינם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך דירתם.כידוע, שינויים ברכוש המשותף הנעשים בהסכמת כל בעלי הדירות מותרים, עם זאת יש צורך בהשגת היתר כדין לביצוע שינויים מקום שהדבר דרוש. אשר להרחבת מבואת הכניסה על חשבון חניית התובעים נפסק כי אומנם בעלי הדירות בבית משותף רשאים להחליט בדבר שיפוץ הבית לרבות הרחבת הכניסה לבית. אולם החלטה זו איננה יכולה לבוא על חשבון קניינו הפרטי של בעל דירה ללא הסכמתו המפורשת לכך, לפיכך קבעה המפקחת כי יש להורות על הריסת הבניה הפולשת אל שטח החניה ולהשיב את החניה לקדמותה.

לסיום ציטטה המפקחת את דברי בית המשפט העליון ברע"א 7122/93 "הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך -אחרת מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה... הויתור מובנה הוא אל תוך מסגרתו הנורמטיבית של הבית המשותף, כהגבלה קניינית מעיקרו של דין... זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית משותף ואין היא כזכות הבעלות הקלאסית".

תיק 134/11 (לשכת המפקחת על רישום המקרקעין חולון) יגאל אליסזדה נ' ציון כהן, ניתן ביום 17.02.13