האם מחירי הדיור בישראל משקפים בועה? לשאלה הזו נדרשו בשנים האחרונות כלכלנים ומומחי נדל"ן רבים, בניסיון לפענח אם המחירים המאמירים בשוק הדיור הישראלי עומדים בפני קריסה דומה לזו שחווה שוק הנדל"ן האמריקני ב-2007-2008 ושגררה את הכלכלה הגלובלית למשבר עולמי, אשר את הפצעים שגרם להם מלקקים רבים עד היום.
למרבה הצער, הצגת נתונים ריאליים המצביעים על עלייה במחירי הדיור (185% זינוק במחירים בשנים 1999-2012 בכל הארץ, לפי נתוני הלמ"ס) או לחלופין הסתמכות על היקף נטילת המשכנתאות בישראל (אשר הרקיעו בשנתיים האחרונות לשיא תקופתי) - אינם מציגים תמונה מספקת: בועת הנדל"ן, אם קיימת כזו, אינה בועה של מחירים, אלא של חובות, והיא משתקפת על בסיס היקפם ועל בסיס יכולתו, או חוסר יכולתו, של הציבור לעמוד בהם לאורך זמן.
בדיקה מדוקדקת של הנתונים מציגה תמונה עגומה: בדיקת חברת DataQuarry עבור "
גלובס" מראה בבירור כי מצבו של הציבור הישראלי הורע באופן דרמטי בשנים 2003-2011. כמה דרמטי? ובכן, בשנת 2003 שילם הישראלי הממוצע על דיור כ-2,308 שקל בחודש, מתוך שכר ממוצע של 6,859 שקל - שיעור של 33%.
בשנת 2011 - שלאחריה, נזכיר, המשיכו מחירי הדיור לזנק ללא שינוי משמעותי בשכר הממוצע במשק - עלה היקף ההוצאה על דיור ל-3,501 שקלים בחודש, מתוך שכר ממוצע של כ-8,563 שקל (ראו גרף) - שיעור של כ-41%. ההוצאה על הדיור, אם כן, תפסה תוך עשור כ-10% יותר מהיקף ההוצאה החודשית של כל ישראלי וישראלי (ראו גרף נוסף). וזוהי רק עדות אחת להיקף החובות שבהם "שוקע" הישראלי הממוצע.
הדיור כבד עלינו עד כאן ברמת הישראלי הממוצע, אך מה בנוגע לציבור הישראלי כולו? גם כאן התמונה לא מזהירה בכלל, בלשון המעטה: אם בשנת 1999 הסתכם החוב הכללי של משקי הבית ב-136 מיליארד שקל בלבד בממוצע, אזי בשנת 2012 מוצא את עצמו הציבור הישראלי עם חוב כולל בהיקף של 330 מיליארד שקל בממוצע - זינוק של 242% בחוב כולו, תוך עשור אחד בלבד.
אך כאן נגענו בחוב כולו, ומה לגבי החוב לדיור? זה הסתכם ב-1999 בכ-89 מיליארד שקל בממוצע והיווה כ-65% מסך היקף החוב של משקי הבית, ואילו ב-2012 עלה החוב לדיור להיקף כולל של 232 מיליארד שקל - ותפס גם נתח נכבד יותר מסך החוב הכללי, כ-70%. בסך הכול נרשם בשנים 1999-2012 זינוק של 260% בחוב משקי הבית לדיור - יותר מהגידול בחוב כולו (242%, כאמור) והגידול בחוב שאינו לדיור (208% בלבד, באותה התקופה). ובכמה עלה השכר הממוצע באותה התקופה? ניחשתם נכון - ב-29% בלבד.
מעניין לראות שגם בשנים 2003-2004, אז חלה באופן חד פעמי ירידה בחוב הטוטאלי שלא לדיור של משקי הבית (מ-60 מיליארד שקל בממוצע ל-54 מיליארד שקל בממוצע), עדיין תרמה העלייה במרכיב הדיור של החוב לעלייה של החוב כולו, בשנים אלה.
אין פרופורציה אז מה היה לנו עד עכשיו? הוכחנו שחלק יותר גדול מהשכר שלנו הולך לתשלומי דיור ומשכנתה ככל שהזמן נוקף, וגם שהיקף החוב לדיור של הציבור הישראלי כולו - גדל והולך במידה דרמטית ואינו תואם את הגידול בחובות אחרים. אולם הגידול בסך תשלומי הדיור מתוך השכר הממוצע עשוי לנבוע גם מהחלטה אישית של הציבור להגדיל את היקף התשלומים בכדי לקצר את מועד הפירעון של המשכנתא.
אם כן, כיצד נוכל לדעת בכמה באמת נשחקה יכולת ההחזר של הציבור הישראלי את תשלומי הדיור? לצורך העניין נחלק את סך החוב של משקי הבית בשכר הממוצע בשכר לאורך שנים, ונבדוק את יכולת ההחזר של הציבור. הלא אם הגידול בשכר הממוצע נמצא בקורלציה עם הגידול בסך החוב, הרי לציבור ישנה היכולת התיאורטית לעמוד בגידול חובותיו בכלל והחוב לדיור בפרט.
ואולם, גם כאן הנתונים אינם מבשרים טובות: הבדיקה של DataQuarry מראה בבהירות כי מדד החוב חלקי השכר הממוצע זינק בלא פחות מ-180% בשנים 1999-2012: בתחילת המדידה הסתכמו חובותיו של הציבור ב-136 מיליארד שקל לעומת שכר ממוצע של 6,323 שקל, ואילו בשנת 2012 הסתכמו חובות הציבור ב-341 מיליארד שקל - לעומת שכר ממוצע של 8,791 שקל (ראו גרפים).
אז מה היה לנו, בעצם? לא רק גידול יחסי בחוב לדיור ביחס ליתר החובות של משקי הבית, וגידול בחלקה היחסי של ההוצאה לדיור מסך ההוצאות של הישראלי הממוצע, אלא גם גידול אבסולוטי חסר פרופורציות בחובות משקי הבית כולם, ביחס לשכר הממוצע. כל אלה מובילים, למעשה, ליצירתו של "הר חובות" ההולך וגדל במאות אחוזים, שאותו יידרש הציבור הישראלי להחזיר עם שכר ממוצע שלא גדל בקצב מספק.
והנה, מצאנו את בועת החובות אותה חיפשנו.
