יניב אפרים יבנה "סוהו" בדרום נתניה

האב, מנשה בן-אפרים (בנו השמיט את ה"בן" משם משפחתו), 75, המשיך בינתיים בעסקי הנדל"ן הפרטיים שלו בישראל. לפני כ-15 שנים הקים שותפות עסקית עם חברת "נאות הארץ", בשליטת עבד ראובני, יזם נדל"ן מגרמניה, שהיה גם אחד הבעלים של חברת הנדל"ן דירום.

החברה המשותפת רכשה מפרטיים מתחם בן 62 דונם בדרום-מזרח נתניה. תחילה רכשו כמחצית הקרקע בחוזה סופי, ואת המחצית השנייה בחוזה אופציה, שלא מומש. לאחר מכן רכשו בכל זאת חלק מהמחצית השנייה.

היזמים מכרו חלק מהמתחם לקבוצת ברונפמן-פישר, שבנו עליה את חנות הרהיטים איקאה. נראה, שמגרש נוסף, ואולי יותר, נמכר ליזמים אחרים. במילים אחרות, בן-אפרים וראובני הם ה"אבא" של חלק גדול מהמרכז המרכזי של דרום-מזרח נתניה.

השותפות לא האריכה ימים, ופורקה במרס 2000. דירום, בשליטת משפחות ראובי וחקשורי, נקלעה לקשיים, ולמעשה הפסיקה לפעול. עבד ראובני פרש מעסקיו בישראל.

לפני מספר שנים הגיש בן-אפרים תביעה משפטית נגד "נאות הארץ" ו"חן הארץ" של עבד ראובני. במהלך התביעה אישר בית המשפט, לפני כשנתיים, את בקשתו להזמין ארבעה עדי תביעה: עזרא חקשורי, חנה תורן (מנהלת הנכסים של עיריית נתניה), עו"ד עדן ברד, ורואה החשבון יהודה צביאל, שהיה רואה החשבון של החברה המשותפת.

יניב אפרים החליט, ככל הנראה, כשחזר לישראל, שלא להיקלע לתוך הפרשה הזו, ולהתרכז בעסקי נדל"ן אחרים. תחילה בנה את מרכז לוינסקי בתל אביב. לאחר מכן פנה למגרש אחר של המשפחה בדרום נתניה, והפעיל את חברותו מן העבר עם שי וינברג להקמת שותפות.

באוגוסט 2011 רכשו אלקטרה ואפרים, בחלקים שווים, מגרש בן 9.5 דונם, שנותר מעסקות העבר בנתניה. הם שילמו 29 מיליון שקל. מי הם המוכרים? 50% משפחת בן אפרים, 50% חברה של עבד ראובני. יניב אפרים שילם בעד חלק 14.5 מיליון שקל – חציים לראובני, חציים לעצמו.

בסוף 2011 שיערכו הבעלים את המגרש. שמאי מטעמם קבע, ששוויו זינק ב-120% בתוך ארבעה חודשים! איך? מדוע? הדברים כתובים מן הסתם בדוח השמאי, שקבע כי שווי המגרש כ-74 מיליון שקל. לאחר ניכוי הוצאות ומס, עומד שוויו נטו על 66 מיליון שקל. שווי זה (אם לא נעשתה בינתיים הערכה נוספת) מהווה 21% מההשקעה הכוללת ב"סוהו", שתגיע, כאמור, לכ-300 מיליון שקל.

היתרה, כ-235 מיליון שקל, תושקע בבניית ה"סוהו", כולל בין היתר הוצאות מימון (עדיין אין חוזה עם בנק מלווה) ושכר האדריכל רמי וימר.

עוד לפני תחילת הבנייה יזם אפרים הקמת מכללת "לזלי" לאומנויות, בת 3,000 מ"ר, בנתניה. הכתובת: רחוב האורזים 8. בנין זה נמצאים גם משרדיה של חברתו ושל החברות הבנות "נאות העמק" ו"פסגת שתיל", הפעילות אף הן בנדל"ן.

מה תבנו בסוהו?

אפרים: בית משרדים ומסחר בן שבע קומות, בשטח עיקרי של 26,600 מ"ר. הבניין מורכב משני חלקים – שלוש קומות מסחר, ומעליהן ארבע קומות למשרדים ושימושים אחרים.

האם ובכמה יהיה בניין זה שונה מהמרכזים המסחריים המוכרים לנו?

אפרים: נשים דגש על חנויות ועסקים בתחום "סגנון חיים", כמקובל בחוץ לארץ. המרכז מיועד למי שמחפש עיצוב וריהוט איכותיים. חתמנו על חוזי השכרה עם חנות "שבירו" לרהיטי גן מיובאים, עם חנות לרהיטי ילדים ונוער מעץ מלא, ועם חנות גדולה של יצרנית הרהיטים האיכותית שמרת-הזורע. שוכרים אחרים הם חנות סימונס לחדרי שינה איכותיים, וגלריה לתמונות קיר יחודיות.

יהיו גם בתי קפה יחודיים?

אפרים: כן. "קונדיטורית שני" היא דוגמה טובה. זוהי רשת של עשרות בתי קפה כשרים, באיכות גבוהה (נוסדה על-ידי אלכסנדר אינגלנדר, עולה מאוסטריה, א.ל), הפעילה בעיקר בצפון הארץ, אך גם בירושלים וברמת גן. היא שכרה אצלנו 200 מ"ר (בכ-180 שקל למ"ר לחודש – א.ל.).

כל הבניין יהיה מסחרי?

אפרים: חלקו. מעל שלוש הקומות המסחריות נבנה ומעליהן ארבע קומות ליעדים אחרים: שתי קומות מיועדות לבתי ספר לאדריכלות ולתכנון. שתי הקומות העליונות יושכרו למשרדים, בעיקר בתחום "סגנון חיים". השוכרים ישלמו 50 שקל למ"ר לחודש למשרד ברמת מעטפת.

מדוע אתה מצפה להמוני קונים?

אפרים: המיקום מעולה, כחלק מאזור מסחרי מתפתח. אחת החזיתות של הבניין פונה לאיקאה (כזכור, מכר בן אפרים ליזמי איקאה את המגרש, א.ל.), כך שהקונים יוכלו לעשות קניות בשני המרכזים יחד. הם ייכנסו לאיקאה, יראו חדר שינה, אחר כך ייכנסו אלינו, יגלו חדר שינה ומזרונים באיכות הגבוהה ביותר, ואני מקווה שיעדיפו אותנו. החנויות יהיו פתוחות שעות רבות ביום.

יש עוד יתרונות?

אפרים: לרוב הבניין יהיו קירות זכוכית חיצוניים, שיעבירו אור אך ידחו קרני שמש. יהיו גם שטחים ירוקים. המיקום טוב, בקרבת כבישים ארציים. בקומת המרתף העליונה (שהיא אחת משלוש הקומות המסחריות) יפעל סופרמרקט. יהיה גם חניון תת-קרקעי בן 670 מקומות, ולידו חניה לאופניים.

תוכניות לעתיד?

אפרים: אלקטרה נדל"ן ואני מתכננים לבנות עוד שני בנייני "סוהו", האחד בקריות שליד חיפה, והאחר בדרום הארץ. תוכנית אחרת היא לבנות בנתניה, על מגרש סמוך, מגדל בן כ-100 דירות ובית מלון בן 200 חדר.

למרות כל הדברים היפים הללו, חשוב לזכור: בישראל פעילים כיום עשרות רבות, ואולי יותר, של מרכזים מסחריים גדולים. ממש ליד "סוהו" פועלים "ביג", ומרכז חברת רוגובין. הארץ מוצפת במרכזים כאלו, והתחרות קשה.

אפרים, וינברג ועוזריהם יצטרכו לטרוח לא מעט, כדי לבנות מרכז מסחרי יחודי, כדבריהם, שיוכל לעמוד בתחרות, ואף להרוויח. עליהם להצטייד, אולי, באורך-רוח ובגב פיננסי.