תקלה לא נעימה אירעה הבוקר (א', 12.5.13) למשרד השיכון ולשמאי הממשלתי הראשי, איש משרד המשפטים: הם פירסמו בו-זמנית נתונים על מחירי הדירות בישראל, יד ראשונה ושנייה, ברבעון ינואר-מרס השנה. והנה מתברר שיש סתירות, לעתים מוזרות, לעתים מהותיות, בין שני המשרדים, גם לגבי מחירי הדירות וגם לגבי שיעור עליית מחיריהן בשנה האחרונה.

כללית, הם מסכימים שמחירי הדירות עלו בשנה האחרונה (ריאלית, לא כולל עליית המדד) ב-5% לפי השמאי הממשלתי, או ב-5%-6% לפי משרד השיכון. אבל כשיורדים לפרטים, מתגלות הסתירות. ולא לשכוח, שבשני המשרדים מדובר באנשי מקצוע, בבדיקות אובייקטיביות, ובנתונים שלא קשה להשיגם דרך משרדי מס שבח.

דוגמה בולטת אחת הבאנו בידיעה קודמת הבוקר: "השמאי הממשלתי: תל אביב - היקרה ביותר": לפי טל אלדרוטי, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב הוא 2.56 מיליון שקל, ואילו לפי אגף המידע של משרד השיכון, המחיר הוא 2.18 מיליון שקל - פער של 18%.

לכאורה, אפשר להסביר סתירות אלו ואחרות בכך, ששני המשרדים השתמשו בנתונים שונים: אלדרוטי בדק את כל 5,500 העסקות בדירות 4 חדרים. אגף המידע, לעומת זאת, בדק את מחירי כל הדירות, בכל הגדלים. אבל זה לא תירוץ: בחלק מהערים (אשדוד, אשקלון, ירושלים, ראשון לציון, רחובות) נתוני המחירים כמעט זהים. אז מה קרה בערים האחרות?!


פער של 11% במחירים בחולון


הנה דוגמאות בולטות אחרות, בנוסף למקרה של תל אביב:

• הרצליה: לפי משרד השיכון, המחיר הממוצע לדירה הוא 1.88 מיליון שקל. לפי השמאי הממשלתי, המחיר רק 1.79 מיליון שקל, כלומר 5% פחות. וזה, כשעורכים השואה לא מסובכת בעיר שיחסית אין בה הרבה עסקות.

• חולון: דירה עולה 1.47 מיליון שקל במשרד השיכון, אבל רק 1.31 מיליון שקל אצל אלדרוטי, כלומר 11% פחות, וזה כבר פער רציני.

• כפר סבא: הפעם אלדרוטי יקר יותר: דירה במשרד השיכון עולה 1.61 מיליון שקל, דירה אצל השמאי הממשלתי עולה 1.73 מיליון שקל, כ-7.5% יותר.

• מודיעין: 1.45 מיליון שקל במשרד השיכון, 1.59 מיליון שקל במשרד המשפטים, 10% יותר. כאן קיימת בעיה נוספת: משרד השיכון ערך ממוצע מחירים במודיעין-מכבים-רעות, שמוזגו לעיר אחת. אצל אלדרוטי מדובר רק על מודיעין, ולא ברור אם כלל בה גם את מכבים ורעות. כל כך קשה להוסיף שתי מילים?

• רמלה: סיפור מוזר. דירה עולה במשרד השיכון 1.07 מיליון שקל, אבל רק 970 אלף שקל אצל אלדרוטי, פער של כ-9%. יש לזכור, שרוב מוחלט של הדירות שנמכרו ברמלה בשנה האחרונה הן בשכונת מצליח, ורק של יזמים יד ראשונה. קל לברר את מחירי הדירות בפרויקטים אלו, אז מנין הפער? (אגב, שני המקורות מדווחים על התייקרות קלה בשנה האחרונה, כלומר בנתון זה הם מסכימים...)

זה רק חצי סיפור. שני המשרדים ערכו גם השוואות מחירים לרבעון האחרון ולרבעון הראשון של 2012. לא נייגע את הגולשים בנתוני הרבעון האחרון, שממילא יש איתם בעיות סטטיסטיות. אבל הבה ונשווה את שינויי המחירים בין הרבעונים הראשונים של השנה ושל אשתקד.

אכן, בחלק מהערים השינויים דומים, ואפילו זהים. אבל בכמה ערים קיימים הבדלים, שיש לתארם שוב כמוזרים:

• אשדוד: המחירים עלו ב-7% לפי משרד השיכון; אך ביותר מכפליים, 14.7%, לפי אלדרוטי.

• אשקלון: לפי משרד השיכון המחירים ללא שינוי; לפי אלדרוטי, המחירים עלו ב-8%!

• הרצליה: במשרד השיכון עלו המחירים ב-6%; אבל אצל אלדרוטי הם ירדו (!) ב-2%.

• חולון: לפי משרד השיכון, הדירות התייקרו ב-5%; ולפי אלדרוטי התייקרו בשיעור כפול, 10%.

• חיפה: סיפור הפוך. לפי משרד השיכון המחירים עלו ב-7%; ולפי אלדרוטי רק ב-1.4%.

• ירושלים, אחת הערים המרכזיות בשוק הדיור: משרד השיכון מדווח שהמחירים עלו ב-3%; אך אלדרוטי מודיע שההתייקרות הייתה פי שלושה (!), 9%.

אפשר להסביר חלק מהפערים בשיטות המדידה השונות. אבל, כמו למעלה, הדבר אינו יכול להסביר הכל. זה רק חלק מהבלגן, כי חוץ מזה יש גם מערכות נתונים של משרד האוצר (לא ברור מה זה נוגע לו בכלל) ושל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וגם בהן יש הבדלי נתונים.

זה לא רק משחק תיאורטי במספרים. אלו נתונים חשובים מאוד לגבי ענף הדירות, פעולות בנק ישראל, תקציב המדינה ורווחתם של האזרחים. למשל, אם הנתונים מורים שמחירי הדירות לא עלו, יאפשר הדבר לנקוט "יד רכה" מבחינת הממשלה, ולא להטיל גזירות נוספות על הענף. היפוכו של דבר אם מתברר שהמחירים ממריאים.

זה שנים שמשרד השיכון, עם השר לשעבר אריאל אטיאס, מדברים על פרסום מערכת מרוכזת ואחידה של נתונים על מחירי הדירות. אז הם מדברים, ומן הסתם עוד ימשיכו לדבר.