מדיניות שלילית

מבוא

נוכח אלפי דירות שנבדקו על-ידי ומאות בתים בהם נבדק הרכוש המשותף, נוכח מאות הופעות ומעורבויות צמודות בבתי משפט בתיקי ליקויי בניה, ולאור בחינת אירועים אלו - מתגבשת המסקנה כי יזמי בניה, חברות קבלניות וקבלנים לא מעטים שמים את יהבם על סיכול תביעות דיירים בגין ליקויי בניה באמצעות הארכת הדיונים והערמת קשיים שלא בתום לב.

זאת נעשה - במקום להתמקד בהעלאת איכות המגורים והימנעות מבניה עם ליקויים ואי התאמות.

לאמור, חלק ניכר מציבור הבונים במדינה נוקט במדיניות שלילית במקום שהיה צפוי כי ינהל מדיניות חיובית, ותוקף את הבעיה המתעוררת, באמצעות מלחמה בתובעים [בדיירים] במקום ביטול [או צמצום] עילותיהם.

מדיניות זו לא תצלח, אך הפעלתה גורמת לעינויי דין בבתי המשפט, לתסכול אצל הדיירים, להכפשת ציבור הדיירים ולהמאסת הדיון בליקויי בנייה על בתי המשפט.

מדיניות שלילית זו מעידה על ראייה קצרת טווח ועל נמנעות מהתייצבות נכוחה מול הבעיה האמיתית. המדיניות השלילית ננקטת נגד כל מי שמפריע לסדר גם כשההפרעה הינה הפרעה לסדר שלילי, לקוי ומעוות, סדר שבמרכזו קידוש עצם הבניה ולא טיב הבניה ואיכותה.

האויב אינו קיומו של הליקוי ומה שגורם לו, אלא מי שנפגע ממנו ומתלונן על כך. ובאויב נלחמים בכל דרך עד חורמה.

"היעיל ביותר" - לסרבל את ההליך המשפטי, להקשות עם בקשות וערעורי סרק, לנקוט בדרכי תיקונים מתישים בהיותם חלקיים ומקומיים ובהחלט לא סופיים [כאלה שמבטלים את הפגמים].

התשה באמצעות סרבול ההליך המשפטי

דיירים רכשו דירת מגורים מחברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, ולאור מצבה של הדירה הגישו תביעה בגין ליקויי בניה. הליך התביעה התנהל בבית המשפט המחוזי בירושלים, ועל אופן ההתנהלות של ההליך המשפטי אפשר ללמוד מתוך פסק הדין שבערעור, המובא להלן בשלמותו לאור חשיבותו. מדובר בביקורת קשה של בית המשפט המחוזי ושל בית המשפט העליון על החברה הקבלנית שו"פ אשר גישתה לתביעות אלו [עשרות תביעות, כפי שמעיד בית המשפט המחוזי] - הימנעות מתיקון הליקויים ומהתנצלות על קיום הליקויים בפני הדיירים, ותחת זאת גרירת הדיירים לבתי המשפט והארכת הדיונים באמצעות ערעורים. אומר השופט המחוזי כי חברת שיכון ופיתוח "ממצה את כל זכויותיה במשפט, למרות שברור שהקונה בודאי אינו אשם שמכרו לו דירה פגומה".

להלן פסק הדין בערכאת ערעור:

ערעור אזרחי מס' 669/86 שכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עמוס ידין, 02/04/1989

שכון ופיתוח לישראל בע"מ
נגד

1. עמוס ידין
2. עליזה רז
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים [2.4.89]

לפני השופטים א' ברק, ש' לוין, א' גולדברג

פסק-דין

השופט ש' לוין:

1. בערעור זה מתעוררות שלוש פלוגתאות בלבד המחייבות התייחסות: האחת, האם מבחינה דיונית היו המשיבים רשאים לעורר את שאלת פסלותו של המוצג נ/13, ללא טיעון בעניין זה בכתב התביעה;

שנית, האם עקב העברת דירתה של הגב' רז לאחרים פקעה זכותה לתבוע נזקים עקב הפגמים הניכרים שנתגלו בדירתה; ושלישית האם התנאי ב-נ/13, לפיו ויתרה גב' רז על טענותיה כנגד המערערת, הוא תנאי מקפח.

אין בערעור זה כל ממש, וחבל שהוא הוגש.

2.אין ממש בטענה המתייחסת לשאלה הראשונה, גם אם מתעלמים מטענות אחרות שהמשיבים טענו לפנינו. אמת נכון הדבר, שמי שטוען נגד עילת פטור בחוזה אחיד, עליו חובת הטענה והראיה: ע"א 685/81[1].

כיוון שמוצג נ/13 לא שימש עילה לתביעת המשיבים, פשיטא שלא היה עליהם לתקוף בכתב התביעה את סעיף הפטור שבו. אשר לתניית הפטור בסעיף 4(ג)(1) שבהסכמי הרכישה (מוצגים ת/7,ת/8), הרי שסעיף זה אינו חל על הנסיבות דנן, מטעמים שפירט בית המשפט קמא, ושוב לא היה על המשיבים לטעון לבטלותו בכתב התביעה ולהוכיח את טענתם.

גם דינה של הטענה השנייה להידחות. השאלה, אם זכויותיהם האובליגטוריות של המשיבים נותרו בעינן עם העברת הדירה, תלויה בנסיבות. במקרה שלפנינו אך ברור הוא, שהמערערת מנסה להתחמק מן ההתחייבויות החוזיות שנטלה על עצמה. היא טוענת שזכותם של כל המשיבים פקעה עקב ההעברה, ומאידך-גיסא היא כופרת או אמורה לכפור בזכותם של הקונים לתבוע אות ונזק. אך במקרה שלפנינו ברור הדבר מן הראיות, שהמשיבים שיירו לעצמם עם המכירה את הזכות האובליגטורית לתבוע את נזקיהם. לעניין הטענה השלישית, מקובלת עלינו עמדתו של בית המשפט המחוזי.

בסיום פסק-דינו כתב השופט המלומד את הדברים הבאים:

"כבר הבעתי את דעתי באוזני הפרקליטים הנכבדים על גישתה של שו"פ (שיכון ופיתוח לישראל בע"מ) לתביעות מסוג זה (בפניו הובאו יותר מעשרים תביעות מסוג זה נגד שו"פ). הייתי מצפה מכל מוכר הגון שמכר חפץ פגום, כי יחליף או יתקן מיד את הפגם, ויתנצל ויפצה את הקונה על הטרדה ועוגמת הנפש שנגרמו לו; ואת חשבונותיו יסדיר המוכר אחר כך עם היצרן של החפץ הפגום. המוכר לא יגרור את הקונה לבית המשפט, גם אם לא היה כל אשם במוכר. לא כן נוהגת שו"פ, שהיא חברה ממשלתית-ציבורית. היא ממצה את כל זכויותיה במשפט, למרות שברור שהקונה בודאי אינו אשם שמכרו לו דירה פגומה...".

לא נחה דעתה של המערערת, והיא הגישה לפנינו ערעור טרדני זה, שאין לו כל אחיזה בדין, ושמטרתו להגן על דרכי מסחר בלתי הוגנות.


אנו דוחים את הערעור. על יסוד תקנה 514 לתקנות סדר הדין האזרחי,תשמ"ד-1984, אנו מחייבים את המערערת לשלם למשיבים הוצאות בסכום של 10,000 ש"ח ולאוצר המדינה הוצאות בסך 10,000 ש"ח. לסכומים אלה ייתוספו הפרשי הצמדה וריבית מהיום.

השופט א' ברק: אני מסכים

השופט א' גולדברג: אני מסכים

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ש' לוין.

עד כאן פסק הדין.

(פסק הדין פורסם - פד"י מ"ג [1] עמ' 353).


דיג במים עכורים?

כנגד הטענה השכיחה כי "הדיירים מנסים להתעשר על חשבון הקבלן", "הדיירים מבקשים לסחוט את החברה הקבלנית", "הדיירים רוצים "לדוג" ליקויים כדי לזכות בפיצוי כספי", ראה דברי בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטת: מוסיה ארד בת"א 92/92 ד"ר מאיר ג'אן ג'אק ואח' נ' רמט בע"מ ואח', פורסם בפדאור, להלן ציטוט:

"בעניין זה מן הראוי להדגיש כי גם במקרים בהם מחליטים רוכשי דירות לנסות ו"לדוג" ליקויים בדירותיהם כדי לזכות בפיצוי כספי בגינם, אין הדבר משחרר את הקבלנים מן החובה המוטלת עליהם למסור דירות תקינות וללא ליקויים ואם לא עמדו בחובתם זו ניתן לאכוף אותם לקיימה".

לאמור, הקבלן רואה בדייר התובע אותו בגין ליקויי בניה - גורם שלילי, שכל עניינו התעשרות על חשבונו בדרך של חיפוש ואיתור ליקויים בדירה ["דיג"], ואילו בית המשפט רואה את הדברים אחרת ואינו משחרר את הקבלן לבנות כחוק.

החלום שנגוז

אציין במסגרת זו את תיק התביעה שהתנהל בבית המשפט המחוזי בתל אביב ובבית המשפט העליון במשך 5 שנים. מדובר בת"א 1208/96 אלברט אוחיון ואח' נ' עזרא חממי ואח', בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט: משה טלגם, פורסם במאגרי נבו, וע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' עזרא חממי ואח', בית המשפט העליון, שופטים: אשר גרוניס, סלים ג'ובראן ודבורה ברלינר, פורסם בפדאור ובנבו.

בתיק זה זכו בעליהן של 124 דירות מגורים הממוקמות בחמישה בתים משותפים גבוהים ברמלה בסך כולל של מעל 20 מיליון שקלים.

התיאור של מצוקת התובעים וכפועל יוצא מכך צדקת קיומו של ההליך המשפטי מצוי בפסק הדין המחוזי ולהלן ציטוט:

"כללית ניתן לומר שדירות היוקרה ושכונת היוקרה שהובטחו לרוכשי הדירות - נתבררו כחלום שנגוז, ואפשר אף סיוט. הבתים נראים [בקלטת] כשכונת עוני מוכת עובש, רטיבות ושקיעות - ואפילו התחשבות בהטייה של הצלם אינה יכולה לסתור מראה עיניים. אילו נדרשתי לכך הייתי מעריך את ערך "דירות היוקרה" במחצית המחיר ששולם עבורן ומורה להחזיר לרוכשים שקיבלו דירות סוג ב' [ומטה] את מחצית המחיר ששולם עבורן".

גילוי נאות: בתיק זה הייתי המומחה מטעם הדיירים וערכתי חוות דעת מקצועיות לגבי הרכוש המשותף ו- 124 דירות התובעים.

בתקופת הליווי המקצועי שכאמור התמשכה על פני 5 שנים - האשימו אותי בהמצאת ליקויים, בהפרזה ובמתן חוות דעת מנופחות, בהשתתפות עסקית עם התובעים, ובמה לא... כדי לדעת מה שבית המשפט חשב על אודות עבודתי המקצועית - די בקריאת פסקי הדין הנ"ל.

מורה נבוכים:

בעוד הזירה ההנדסית נקייה בדרך כלל משיקולים בלתי מקצועיים, הרי הזירה המשפטית רוויית מתחים ואמוציות ומתנהלת בדרך מניפולטיבית תוך ניצול השפעות פסיכולוגיות ומונעת על-ידי שיקולים הרחוקים מהתחום המקצועי המשפטי. כך ימצא עצמו המומחה המכובד שבסך הכול כתב חוות דעת מקצועית - חשוף להשמצות והכפשות, וחשוד בעבירות גסות על חוקי האתיקה; הכול - במטרה להרפות ידי התביעה ולהוכיח לתובעים כי שגו בהחלטתם להגיש תביעה נגד החברה.

במסגרת "ביעור המטרד של התביעה" - הכול כשר, לרבות התייחסות [שלילית] של הדיוטות (עורכי דין) אל מסמכים מקצועיים, כולל השמצות חסרות בסיס המשולחות לעבר התובעים והמומחים שמינו.

אין זה קל כלל לעמוד בפרץ עם האמת, כאשר המניע הוא רק אותה אמת מקצועית, אך בסוף הדרך המומחה יודע כי תרם משהו למען איכות הבניה ורווחת הדיירים במדינת ישראל, או לפחות ניסה בכנות והיושר לעשות כן.

כדי למנוע העמסת יתר על בתי המשפט, הפתרון הוא דווקא בחינת חוות הדעת לעומקן ועצירה לרגע בטרם אמירה כללית כי הן מופרזות. אמירה שלילית כהצהרת פתיחה ודעה קדומה - גוררת אחריה בירור ארוך, מורכב, מייגע ולעתים גם מיותר, וסיום ההליך - לא בהכרח על-פי המתווה שהיווה דעה קדומה בהתחלה.