היקף חובת הגילוי בעסקת מקרקעין

בפסק דין חשוב אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נדונה שאלת היקף חובת הגילוי החלה על מוכר מקרקעין. התובע רכש מהנתבע מחסן בשטח של כ-10 מ"ר הנמצא בקומת קרקע של בנין מגורים בחולון, הרשום בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת (להלן:"הנכס"). בתמורה לרכישת הנכס שילם התובע במעמד חתימת ההסכם סך של 78,000 שקל, קיבל את החזקה בנכס והחל בשיפוצו. לאחר שהחל בעבודות השיפוץ קיבל התובע מהעירייה התראה להפסקה מיידית של העבודות. כאשר פנה התובע למשרדי העירייה התברר לו כי ייעודו של הנכס על-פי היתר הבניה הוא חדר אשפה של מרכול ולא ניתן לשנות את ייעודו. התובע דרש מהנתבע לבטל את העסקה ולהשיב לו את כספו ואולם הנתבע סירב. התובע פנה לבית המשפט וביקש להורות על ביטול הסכם המכר מחמת הטעיה. לטענת הנתבע הנכס נרכש על ידיו מבעליו הקודם כמחסן וכך הוא שימש במשך שנים רבות. הנתבע קיבל ממנו את כל המידע לגביו, כמו-כן טען הנתבע כי התובע יכול היה לערוך את כל הבדיקות הדרושות בעצמו ואף הצהיר בהסכם המכר כי ערך את הבדיקות המתאימות ולכן אין לו אלא להלין על עצמו. לשיטת הנתבע, התובע מנסה לסגת מהעסקה לאחר שהתברר לו כי לא יוכל להפוך את הנכס לדירה, ובנסיבות אלו אין מדובר לכל היותר, בטעות בכדאיות העסקה ואינו מהווה עילה לביטול ההסכם.

לאחר בחינת כל הראיות ושמיעת העדויות קבע בית המשפט כי הנתבע ידע היטב שהשימוש שנעשה בנכס כמחסן אינו תואם את ייעודו על-פי היתר הבניה וכי הוא לא גילה זאת לתובע. יתירה מכך, הנתבע ידע מבעוד מועד שהעירייה איננה מאפשרת את השימוש בנכס לצורך מחסן ופעלה להפסקת שימוש זה על-ידי המחזיקים הקודמים של הנכס, גם את הנתון החשוב והמהותי הזה לא חשף הנתבע בפני התובע. ביהמ"ש פסק כי אי גילוי המידע המהותי הזה מהווה הטעיה בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים. טענת הנתבע כי בחוזה המכר הצהיר התובע כי בדק את הזכויות המשפטיות והתכנוניות בעצמו ו/או באמצעות בעלי מקצוע מטעמו ולכן מוותר על כל טענה ו/או דרישה, נדחתה אף היא. נפסק כי אין בהצהרה זו של התובע המנוסחת דרך קבע בהסכמי מכר, כדי לשחרר את הנתבע מחובת הגילוי של פרט כה מהותי תוך הטעיית התובע.

לאור האמור לעיל, הורה בית המשפט על ביטול ההסכם וחייב את הנתבע בהוצאות התובע.