פטור מהיטל השבחה במקרקעין - לכמה דירות?

בימים אלו ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי מחוז מרכז על-ידי כבוד הרכב השופטים אילן ש' שילה, סג"נ - אב"ד, אהרון מקובר ומיכל ברנט בגין שני ערעורים שהדיון בהם אוחד: ע"א 16542-02-12 הו"מ לתו"ב נס ציונה נ' בר ואח' (להלן - "הערעור הראשון") וע"א 8762-04-12 הו"מ לתו"ב פ"ת נ' דיבון, (להלן - "הערעור השני") במסגרתם הועלתה שאלה משפטית זהה העוסקת בהוראת הפטור מהיטל השבחה שבסעיף 19 (ג) (1) בתוספת השלישית (להלן - "התוספת השלישית") לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 (להלן - "החוק"), המעניקה פטור מסוים לבעל קרקע או דירה, הבונה או המרחיב דירה למגוריו או למגורי קרובו.

השאלה שעמדה במרכזם של שני הערעורים הינה, האם הפטור לעיל מצומצם לדירה אחת בלבד במקרקעין, ללא קשר למספר הבעלים המחזיקים, או שהוא חל גם על מספר בעלים המחזיקים במקרקעין וכל אחד בונה בהם יחידות דיור אחת עבור עצמו.

בדונו בתיק ציין בית המשפט מפי כבוד השופט מקובר, כי אין חולק בהתייחס לתכליות העומדות ביסוד הפטור מהיטל השבחה, כפי שנקבעו בהלכות הידועות "צרי", "חמאיסי" ובפסקי דין שניתנו לאחריהן, ולפיהם נקבע כי מטרת הפטור הינה "סוציאלית" - עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם בין בהרחבת דירה קיימת ובין בבנייה על קרקע שאין עליה בניין, כפוף להגבלות שבהוראת הפטור. כך, במקום שבו הושבחה קרקע כתוצאה מהחלטות גופי התכנון הציבוריים, מן הראוי שההשבחה תגיע גם לקהילה ולא רק לבעלי הקרקע, וכי ההטבה שמקבלים בעלי הקרקע מוענקת מעצם טבעה באופן לא שוויוני ומן הראוי שתחולק בין פרטים רבים, כך שתוקצה למימון הוצאות של הרשות והוועדה המקומית המיועדות לטובת הכלל, כמו גם להכנת תוכניות ולביצוען במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית שבהם נמצאת הקרקע המושבחת.

אלא, שבעוד שהצדדים תמימי דעים ביחס לתכליות הפטור, מבקש כל צד לעשות שימוש בתכליות אלה כדי להצדיק טענותיו, בין למתן פטור לשיטת האחד בין לשלילת הפטור, לשיטת השני.

בהלכת "צרי" נדחו הערעורים מפני שבית המשפט סבר בעקבות טעות דפוס בנוסח החוק, כי החוק בא לשפר את תנאי מגוריו של מי שהמקרקעין "שימשו" אותו למגוריו, דהיינו, שגם בהם עובר לבקשה למתן הפטור, ולא למי שהמקרקעין "ישמשו" אותו בעתיד.

בהלכת "חמאיסי" התבררה הטעות שנפלה בהלכת "צרי" וההלכה שונתה, כך שניתן פטור גם לגבי דירת מגורים שנבנתה על מגרש ריק שלא שימש בעבר למגורים, והוחלט שיש מקום לפטור גם כאשר הדירה תשמש רק לאחר בנייתה למגוריו הבעלים. כלומר, שהלכת "חמאיסי" השאירה בתוקף את פרשנותו של בית המשפט העליון בעניין "צרי" להוראת בפטור בעניין ריבוי הדירות הנבנות, קרי: שיש לפרש את ההוראה על דרך הצמצום ובמקרה שבו מספר בעלים משותפים במקרקעין שכל אחד מהם מבקש לבנות דירה לצורך מגוריו, יינתן הפטור בגין דירה אחת בלבד.

מכאן בין היתר הגיע כבוד השופט מקובר למסקנה, כי כאשר המחזיקים הם תא משפחתי אחד, גם אם מדובר במספר מחזיקים לא יינתן פטור מהיטל השבחה, אלא לדירה אחת בלבד. עם זאת כאשר קיימים מחזיקים שונים במקרקעין, שאינם בני משפחה אחת, וכל אחד מהם מבקש לבנות דירה עבור עצמו למגוריו, אין הסיבה הנ"ל מונעת מליתן להם פטור מהיטל השבחה, לכל אחד בגין דירתו הוא. במגבלות שבהוראת הפטור.

ומן הכלל אל הפרט - בערעור הראשון מדובר בשתי אחיות כאשר המשיבים 4-2 הם יורשי אחת האחיות ונוסף עליהן אח שלישי (שאינו צד לערעור וגם לא צד להליך שקדם בבית משפט קמא). הורי האחיות והאח היו בעליה המקוריים והמחזיקים של החלקה, והם העבירו את החלקה לילדיהם במתנה. מדובר אפוא בתא משפחתי אחד כשכל המעורבים בדרגת קרבה ראשונה.

באותן נסיבות, לא היה חולק שאם ההורים היו מבקשים פטור מהיטל השבחה על-פי הוראת הפטור, הם היו זכאים לפטור בגין דירה אחת בלבד. על יסוד האמור הגיע כבוד השופט מקובר למסקנה כי גם כאשר המקרקעין הועברו על-ידי הבעלים המקוריים במתנה לילדיהם, אין הדבר יכול להעניק עתה שלושה פטורים לכל אחד משלושת הילדים ובמקרה דנא מאחר שאחת האחיות נפטרה, גם לכל אחד מיורשיה, היינו חמישה פטורים. לדעת בית המשפט, מתן פטור לכל אחד מהמשיבים, שכולם כאמור שייכים לאותו תא משפחתי, יהיה בו משום פתח לעסקות של העברה ללא תמורה שייעשו במטרה לקבל מספר פטורים במקום פטור אחד, דבר העומד לדעת בית המשפט בניגוד לתכליות שבהוראות הפטור. אי לכך קבע בית המשפט כי במקרה זה, יש להכיר במתן פטור אחד לדירה אחת בלבד במקרקעין ועל כן במקרה זה דין סבר כבוד השופט מקובר כי דין הערעור להתקבל.

בערעור השני (8762-04-12), שני זוגות המשיבים 1 ו-2 מצד אחד ו-3 ו-4 מצד שני, אינם מהווים תא משפחתי אחד. העיקרון בהלכת "צרי", שנשאר בתוקפו גם על-פי הלכת "חמאיסי", הכיר בפטור לדירה אחת ולמחזיק אחד בתא משפחתי אחד, בציינו שבניית דירות רבות כמספר המחזיקים בדירה המקורית אינה מזכה בפטור. מקרה שבו ישנם מספר מחזיקים שונים כמו במקרה זה, שאינם בני תא משפחתי אחד ולא החזיקו יחד בחלקת המקור הרי שלשון הוראת הפטור (המדברת על דירת אחת למחזיק אחד) וכן פרשנות הוראה זו כפי שבאה לידי ביטוי בהלכת "צרי" ובפסיקה שלאחריה לרבות תכליות הפטור מתיישבים לדעתו של כבוד השופט מקובר עם מתן הפטור לכל מחזיק עצמאי בגין דירה אחת שלו.

לפיכך סבר כבוד השופט מקובר, כי צדק בית משפט קמא בערעור השני בהכירו במתן פטור מהיטל השבחה לכל אחד משני זוגות המשיבים. בנמקו כי מתן הפטור מהיטל השבחה למשיבים כאמור מתיישב עם לשון הוראות הפטור ועולה בקנה אחד עם פרשנותה ועם תכליותיה, כפי שפורשו ונקבעו בפסיקה.

אולם, בעוד כבוד השופט מקובר עמד על הנסיבות שהיו לפני בית המשפט העליון בעניין "צרי", והדגיש את היותם של מבקשי הפטור בכל אחד מהמקרים בני משפחת אחת שמכאן הוא מסיק כי לעניין זה, שהפטור לא יינתן לכמה דירות של בני משפחה אחת, אך יינתן לכל אחד משותפים במקרקעין הבונה עליהם דירה עבורו, הסתייג סגן אב"ד כבוד השופט שילה שסבר, כי אין לצמצם את הלכת "צרי" אך למקרים שבהם מבקשי הפטור הם בני משפחה אחת, שכן בהתאם להיגיון הדברים, התכלית העומדת ביסוד ההלכה חלה גם על מבקשי פטור שהם שותפים במקרקעים אפילו אינם בני משפחה אחת, כגון קבוצת רכישה וכולי.

כבוד השופט שילה, קבע כי מהבחינה הלשונית בהוראת הפטור צירוף המילים "מחזיק במקרקעין" מאפשר את מתן הפטור פעם אחת לחלקת מקרקעין אחת, או את מתן הפטור לכל מחזיק בחלקה, אפילו מדובר במחזיקים רבים. על כן לדידו לנוכח תכלית החקיקה כפי שעמד עליה בית המשפט העליון בפרשת "צרי", יש לבחון בפירוש המצמצם, דהיינו מחזיק אחד בחלקת רישום אחת. לדעתו של כבוד השופט שילה הצטרפה כבוד השופטת ברנט.

בסופו על יום הוחלט ברוב דעות לקבל את שני הערעורים, תוך שנקבע כי הפטור לפי סעיף 19 (ג) (1) יינתן פעם אחת לחלקת מקרקעין אחת בלבד. בתוך כך בוטלו פסקי הדין שניתנו על-ידי בית משפט קמא ונדחו בקשות המשיבים לפטורים מהיטל השבחה, למעט פטור אחד לחלקת מקרקעין אחת.

בית המשפט לא ראה צורך להכריע בשאלה למי מהבעלים יינתן הפטור, שכן לדעתו, יש סיפק אם ייאמר כי הזכות לפטור משותפת לכל הבעלים המשותפים העומדים בתנאים המזכים בפטור.

נציין כי פסק-דין זה ממשיך במגמה מצמצמת לפטורים מהיטל השבחה, ולעניות דעתנו, האמור אינו עולה מנוסח החוק וגם לא מהגיונו, שכן התייחסות ליחידת קרקע כמבחן יחיד הינה בעייתית, לדוגמה, חלקה או מגרש? חלקה בשטח של חצי דונם זהה לחלקה בת 20 דונם ובה ניתן לבנות יחידות רבות? לדוגמה שלושה בעלים שונים שהחזיקו קרקע ששונה יעודה וניתן לבנות בה דירה למשפחת כל אחד, מדוע השיתוף בחלקה זו צריך להוביל לשיתוף גם בפטור? האם המסקנה היא שצריך לבצע חלוקות לפני שתאושר תוכנית? האם המבחן יהיה ערב התוכנית המשביחה או אחריה? נראה כי ראוי היה להסדיר הנושא בחקיקה ברורה ומפורשת.