|   15:07:40
דלג
  אלעזר לוין  
עיתונאי עיתונות זהב בע"מ
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?
צחי ושמעון נאור
אנשי הנדל"ן של השבוע

שמעון ויצחק נאור עוברים מתיווך ליזמות

המתווכים הוותיקים בקרקעות חקלאיות החליטו להיכנס ליזום רכשו 20 דונם במתחם המגורים הגדול החדש של חולון "דונם ברמת השרון זינק מ-80 ל-500 אלף דולר" עסקה ב-23 מיליון עם גיל רובינשטיין
27/12/2013  |   אלעזר לוין   |   כתבות   |   תגובות

שמעון נאור, 62, ובנו יצחק (צחי), 40, היו עד לאחרונה מתווכי מגרשים וקרקעות. בימים אלו הם מבקשים להיכנס ליזמות עירונית. האב ובנו רכשו 20 דונם במתחם ח-500 בדרום חולון - 8 דונם משורת פרטיים, ולפני כשבועיים עוד 12 דונם מחברת אברהם רובינשטיין. הם השקיעו ברכישות, על-פי הערכה, בין 25 ל-30 מיליון שקל, מזה 23 מיליון שילמו לחברת רובינשטיין הוותיקה. המגרשים מיועדים לבניית מאות דירות, כחלק מהתוכנית הגדולה של המתחם.

שמעון, שעלה לישראל לפני 40 שנה מגאורגיה, לא עסק תמיד בנדל"ן. לדבריו, שירת בצבא הרוסי, ובישראל עבד כפועל באמקור, מנהל מחלקה בסופרמרקט, ובעל מיני מרקט בתל אביב. בסוף שנות השמונים החליט לפנות לתיווך נדל"ן, וב-1995 פתח משרד לתיווך קרקעות חקלאיות בחולון. כשבנו הבכור יצחק גדל, הוא הצטרך לאביו ויחד הקימו את חברת "אור צח", אור כי זו מילה יפה, וצח על שם הבן (שני אחיו של יצחק אינם פעילים בנדל"ן).

"כולם הרוויחו מהספקולציות"

כדאי לקנות קרקעות כאלו?

שמעון נאור: זוהי עסקה ספקולטיבית. קונים מגרש המוגדר כחקלאי ליד עיר, ומצפים לשינוי יעוד. עד היום, כל מי שקנה קרקע כזו, הרוויח, ברוך השם. המתווכים גובים בדרך כלל 2% מכל צד.

למשל?

נאור: לפני 6 שנים אפשר היה לקנות דונם חקלאי גן יבנה ב-10,000 דולר [בענף הזה ממשיכים עד היום לדבר לעתים קרובות בדולרים - א.ל.]. היום זינק המחיר ל-100,000 דולר לדונם, עוד לפני שייעוד הקרקע שונה בפועל. בעבר הקרוב, אפשר היה לקנות דונם חקלאי ברמת השרון ב-80,000 דולר, והיום דורשים 500,000 דולר. יש כמובן גם מגרשים זולים בהרבה, שאינם באזורי הביקוש העיקריים.

אבל יש סיכונים.

נאור: נכון, מי שקונה קרקע כזו משקיע למשך שנים, ואיננו מצפה לרווח מיידי. הניסיון מוכיח, שבדרך כלל זה משתלם. הביקוש לקרקעות חקלאיות גדל, כי זו נשארה כמעט האפשרות היחידה להרוויח. הדירות יקרות. הריבית בשוק ההון נמוכה.

אל תשכח שיש לשלם הטל השבחה.

נאור: אמת. העיריות גובות הטל בגובה 50% מעליית ערך הקרקע, עקב שינוי היעוד מחקלאות למגורים. אבל הזינוק במחיר כל כך גדול, שזה כדאי.

שמעון נאור אומר, שהוא עובד ביושר, בשקיפות, בודק כל מגרש לפני שיציע ללקוח לרכוש אותו. הוא גובה דמי תיווך "כמקובל". לדבריו "הרבה שמאי מקרקעין מתיעצים אתי". כשביקשתי שמות, השיב "לא צריך שמות".

"כדאי לבנות בחולון, כי מוטי ששון מכור לעיר"


איך ומדוע נכנסת לעסקים בחולון?

שמעון ויצחק נאור: במשך השנים גילינו, שחולון היא העיר הטובה ביותר להשקעות. היא נמצאת במרכז, מתפתחת במהירות. מוטי ששון הוא ראש עיר לדוגמא. הוא נשוי לעיר. התקציב העירוני מראה על עודף. חולון היא גם "עיר הילדים", מלאה במשפחות צעירות שלכל אחת כמה ילדים, שקנו דירות בעיר כי יחסית אינן יקרות. המשפחות גדלות, ועוברות לדירות גדולות יותר. חוץ מזה, המשרדים שלנו ברחוב סוקולוב בחולון, ושנינו גרים בעיר, כך שטבעי שניכנס לעסקים כאן.

מה קניתם?

התחלנו לפני שנים לתווך בקנית מגרשים במתחמים הקודמים, ח-300 וח-370. לאחר מכן עברנו למתחם הגדול והמרכזי, ח-500.

מדוע דוקא שם?

נאור: זהו מתחם בן 4,070 דונם, בדרום העיר, שהיה ידוע בעבר בשם "מולדת".הוא גובל מצד אחד בשכונות קיימות, ומצד שני בראשון לציון, לא רחוק מהים. ח-500 יהיה פרויקט המגורים הגדול ביותר בישראל. יבנו 13,700 דירות, בגובה של עד 24 קומות, סביב פארק ענק בן 1,200 דונם. בנוסף לדירות, יהיו כמובן כל השירותים והמבנים המסחריים הדרושים לשכונת העתיד של העיר ושל ישראל. לכן החלטנו להיכנס לענף חדש, ולרכוש קרקעות עירוניות ולא רק חקלאיות ולעבור מתיווך ליזמות.

חולון: מ-80 ל-600 אלף דולר לדונם

מה קניתם?

יצחק נאור: בשנתיים האחרונה התרכזנו בקניית מגרשים במתחם זה. קנינו בשקט, ללא פרסום, מפרטיים, שורת מגרשים קטנים, סמוכים זה לזה, בשטח כולל של 8 דונם. המגרשים הם בני 350 מ"ר ויותר. לפני שבועיים עשינו עסקה גדולה, וקנינו מחברת אברהם רובינשטיין 12 דונם.

כמה שילמתם?

נאור: המחירים הולכים ועולים ככל שהבניה בפועל מתקרבת. המגרשים הראשונים עלו 80-70 אלף דולר לדונם (עד 300 אלף שקל לדונם). בעסקה האחרונה שילמנו לרובינשטיין 23 מיליון שקל, כלומר כמעט 2 מיליון שקל לדונם, או 2,000 שקל למ"ר. המחיר שווה-ערך לכ-600 אלף דולר לדונם.

מדוע זינק המחיר?

נאור: כמקובל בענף, ככל שמתקרב מועד הבנייה, המחירים עולים. בנוסף, המגרש שקנינו נמצא במקום טוב, בקטע המערבי של המתחם.

מנין בא הכסף? נאור ובנו לא רצו לפרט. אפשר להניח, שחלק מהכסף, לפחות, בא מרווחים בעסקות תיווך קודמות.

"רובינשטיין תתרכז בבנית דיור מוגן"

מדוע רובינשטיין, שהייתה בעבר מגדולי הקבלנים והיזמים בחולון, מכרה את המגרש?

נאור: הבנתי, שהחברה מבקשת להתרכז בבניית בתי דיור מוגן לקשישים, שהוא כיום ענף הפעילות העיקרי שלה.

עם מי עשיתם את העסקה?

נאור: עם גיל רובינשטיין, נכדו של המייסד, וכיום מנכ"ל החברה ובעל השליטה. הוא איש עסקים הגון, משכמו ומעלה, מבין עניין. סיכמנו עקרונית את העסקה איתו בפגישה אחת.

פעם מתווך, תמיד מתווך

שאלתי את שמעון נאור ובנו מה התוכניות שלהם, וכאן התברר כי "מי שפעם מתווך, נשאר תמיד מתווך". התוכנית שלהם היא לחלק את המתחם למגרשים קטנים, מה שקרוי פרצלציה, ולמכור אותם הלאה. המחירים? יתחילו ב-2,600 שקל למ"ר, והם מקווים להגיע לעסקות ב-4,000 שקל למ"ר.זהו רווח ברוטו של 100%, שממנו יש לנכות את הוצאות הפרצלציה ומחיר ההון.

אז בסופו של דבר אתם מתווכים, ולא יזמים!

שמעון נאור: לא מדויק. מצד אחד, אנחנו לא קבלנים, ולא נבנה בניינים על המגרשים שקנינו. מצד שני, החלטנו לא למכור את כל 20 הדונם, אלא להשאיר בידינו 3-4 דונם, כך שנהיה שותפים ליזום. זה יאפשר לנו לאגד את הקונים ולהקים חברת ניהול, שתנהל את הקמת הפרויקט.

כמה דירות תוכל לבנות, ומתי?

נאור: עוד אי-אפשר לדעת. מדובר ודאי על מאות דירות. המספר המדויק יתברר כשהעירייה תאשר את התב"ע המפורטת, על-פי מה שאמרה אדריכלית העירייה, פנינה קול, אפשר יהיה להתחיל בבניה ב-2016. אני מעריך שהביקוש יהיה גדול. חברה מסוימת הפעילה במתחם מספרת לקונים שאפשר יהיה להתחיל לבנות בעוד שנה. זה לא נכון, ולא הוגן להטעות כך את הלקוחות.

"אור-צח נכסים" אינה החברה היחידה שרכשה מגרשים בח-500, ומתכוונת לשווק אותם הלאה, ברווח. גם חברות אחרות פעילות בשטח.

20 דונם וזהו?

נאור: בכלל לא. אנחנו מתכוונים להמשיך ולרכוש מגרשים במתחם, ולהגיע לאחזקה של 100 דונם. נמכור את הרוב, ונשאיר לנו חלק מסוים. בסופו של דבר נהיה לא רק מתווכים, אלא גם יזם בולט בשטח.

תאריך:  27/12/2013   |   עודכן:  27/12/2013
אלעזר לוין
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
שמעון ויצחק נאור עוברים מתיווך ליזמות
תגובות  [ 0 ] מוצגות   [ 0 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
המהדורה הפולנית של המגזין הכלכלי "פורבס" אינה מורשית עוד לסקר את נושא השבת הרכוש היהודי שהוחרם בתקופת מלחמת העולם השנייה ולאחריה, כך טוען העיתונאי ניסן צור, כתב מעריב במזרח אירופה ומי שלקח חלק בהכנת תחקיר "פורבס" על הנושא. לדבריו, מדובר בהוראה מפורשת של הנהלת חברת ההוצאה לאור הגרמנית אקסל-שפרינגר, השותפה בזיכיון על הגרסה הפולנית של "פורבס". הוראה זו, מדגיש צור, ניתנה בניגוד לעמדת המערכת הפולנית של המגזין. בהוצאה לאור רינגייר-אקסל-שפרינגר-פולין מכחישים זאת.
27/12/2013  |  אורן פרסיקו  |   כתבות
ח"כ מירי רגב שייכת לקטגוריית האישים שהמטרה שלהם להתקרב אל ראש הפירמידה מקדשת אצלם את כל האמצעים, כולל אלו הפסולים גם דליה איציק הערמומית עושה בימים אלה מאמצים בלי נלאים ובלתי מרוסנים בניסיונה להיבחר כנשיאת המדינה
27/12/2013  |  אריה אבנרי  |   כתבות
אנחנו עדיין בתוך רצועת זמן לא קלה שתימשך עד תחילת חודש ינואר, גם ברמה האישית וגם המדינית, הביטחונית והעולמית. בשבוע שעבר נכתב כאן: "מארס ממשיך להתקדם במזל מאזניים והוא 'נחמד' עד שיתחיל את הוויכוחים שלו עם אורנוס ופלוטו. בין התאריכים 24.12.13 עד 2.1.14 האסרטיביות תהיה לכותרת הראשית על פני כדור הארץ, וכולם עלולים לעלות על מגרש המשחקים שיביא מאבקי כוח, תסכולים, מתחים, עצבים וגם דמעות...
27/12/2013  |  טובה ספרא  |   כתבות
בשולי העיתונים מדווח על קיצוץ עתידי של מיליארדי שקלים בתקציבי החברה והרווחה שאלות מוסריות אינן עולות בדיווח על פונדקאות סמנכ"ל הגבייה ברשות השידור בדרך החוצה
26/12/2013  |  אורן פרסיקו  |   כתבות
טבעו המקיף של תחום הטלפונים הניידים והשיווק הסלולרי כנמצא בכל מקום טומן בחובו הזדמנויות עסקיות רבות בתחום שיווק השותפים בסלולר והשיווק האינטרנטי בפרט. אחת הארצות המבטיחות אך גם המאתגרות ביותר בבחינת השיווק הסלולרי הינה הודו, בה ניגע בסדרת המאמרים הבאה. אולם לפני שנחדור לעובי הקורה, הבה נסתכל על מעט מן הנתונים הגולמיים בתחום ברחבי העולם:
26/12/2013  |  יואב לוין  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
עידן יוסף
עידן יוסף
כ-900 אלף כרטיסי רב-קו עם יתרות בשווי עשרות מיליוני שקלים יופקעו מהציבור ויגיעו לאוצר המדינה    משרד התחבורה טוען שהמצב הנוכחי מקשה עליו טכנולוגית, אך בפועל "תורם" את כספי הנוסעים ל...
דן מרגלית
דן מרגלית
היועצת המשפטית קרעה הלילה את מסכת הצביעות והרמייה והשטיקים והטריקים של בנימין נתניהו ושריו ובעיקר החרדים שבהם    בהרב-מיארי אמרה למאיר פרוש ולמגעילים שעימו כי צריך להגן על האומה ולה...
בצלאל סמוטריץ'
בצלאל סמוטריץ'
הרבה זמן כבר לא חוויתי פער גדול כל כך בין המציאות לסיקור המעוות שלה בתקשורת הישראלית    צר לי לקלקל למחרחרי הריב והמחלוקת, אבל מה לעשות, פשוט הייתי שם וזה היה הרבה פחות דרמטי...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il