בימים אלה (23.4.14) ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק דין חשוב שדן בסוגיה עקרונית שעניינה אמת המידה הראויה להתערבות ועדות הערר בהחלטות הניתנות על-ידי שמאי מכריע, ובתוך כך נקבע כי: א. חברי ועדת הערר כשירים לבקר את חוות דעתו של שמאי מכריע במסגרת ערר; ב. יישום אמות מידה מחמירות בהליך ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע יעמוד בסתירה לרציונאליים שעומדים בבסיס סעיף 198 לחוק, ועלול למנוע מוועדת הערר את האפשרות לסטות מחוות הדעת במקרים המצדיקים זאת.

עניינו של פסק הדין בבקשה לרשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו (כב' סגן הנשיאה ע' מודריק), שדחה את ערעור המבקשים על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") וקיבל באופן חלקי את ערעורי המשיבים על החלטה זו.

תחילתה של הפרשה באישורה של תוכנית ח/ד/237ב-בי/352א ביום 24.2.1998. המשיבים ומאות אחרים נוספים הגישו תביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב בגין אישורה של התוכנית, ולאחר שאלה נדחו הגישו על כך ערר. ועדת הערר החליטה לדחות מאות עררים ולהעביר מאות אחרים להכרעת שמאי מכריע - המנוח גדעון גולדשטיין ז"ל. לאחר שפורסמה השומה המכרעת (ביום 22.9.2010), הוגשו עררים בגינה לוועדת הערר המחוזית שכוונו לקביעות שונות בשומה המכרעת, וביום 10.1.2012 החליטה ועדת הערר לדחות את כל העררים, לאחר שלא מצאה כי נפלה טעות מהותית או דופי חמור בחוות דעתו של השמאי המכריע. המבקשים ערערו על כך לבית המשפט לעניינים מינהליים, ובמקביל, הגישו המשיבים ערעורים משלהם, המכוונים בעיקר לכך שלא נפסקו לזכותם הוצאות בגדר ההליכים המשפטיים.

פסיקת בית המשפט המחוזי (כב' השופט ע' מודריק) - בית המשפט דחה את ערעור המבקשים בקובעו, כי "אין מקום להתערבות של בית המשפט לעניינים מינהליים בחוות דעתו של שמאי מכריע, אם זו נערכה כדת וכדין ואין בה פגם של פסלות מינהלית. [...] הוועדה [ועדת הערר] אינה צריכה להתערב בשומה מכרעת, אלא אם כן, נמצא בה פגם היורד לשורש תקפותה מבחינת דיני המנהל הציבורי". כן נקבע, כי מדובר בשומה מכרעת יסודית, מפורטת ומנומקת, המבוססת על שיטה שמאית סבירה.

בצד האמור, קיבל בית המשפט באופן חלקי את ערעורי המשיבים, וקבע כי החלטת ועדת הערר שלא לפסוק לזכותם הוצאות משפט ושכר טירחת עורך-דין אינה סבירה, לאחר שעיקר הדיון בה נסב על עררי המבקשים שנדחו. כמו-כן נפסק, כי המבקשים צריכים לשאת בהוצאות המשיבים - בכל הערכאות - בשיעור של 10% מהיקף הפיצוי שנקבע בידי השמאי המכריע.

מכאן הוגשה הבקשה דנן. המבקשים טענו, בין היתר, כי פסק הדין בערעורם מעורר חשש שמא יהיה השמאי המכריע לפוסק סופי ואחרון בשאלות הנוגעות לסעיף 197 לחוק התו"ב, מבלי שטענות באשר לשגגות שנפלו בשומה מכרעת - לרבות כאלה ששאלה משפטית ביסודן - יבחנו לגופן בערכאות המוסמכות. שכן, לטענתם נפלה בשומה המכרעת שורה ארוכה של שגיאות שהצדיקו התערבות של ועדת הערר ושל בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים.

פסיקת בית המשפט העליון - בית המשפט העליון קבע, כי בבקשת רשות ערעור על פסק דין של בית משפט לעניינים מינהליים בערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה שעניינה תביעה לפיצוי בגין פגיעה מתוכנית - נוהגת אמת מידה מצמצמת. תביעה שכזו נדונה תחילה לפני גופים מקצועיים בעלי ידע ומומחיות בתחום - שמאי מכריע וועדת ערר, ובהמשך לפני בית המשפט לעניינים מינהליים, כך שהעניין מגיע לבית המשפט העליון ב"גלגול שלישי" ולעתים "רביעי" שלו. אשר על כן, רשות ערעור בבקשות מסוג זה תינתן, ככלל, כאשר מתעוררת שאלה בעלת השלכות רוחב החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת.

בעניין זה, טענות המבקשים נדונו לפני השמאי המכריע, לפני ועדת הערר ולפני בית המשפט לעניינים מינהליים בהליכים שנמשכו מעל לעשור (!). הערכאות הקודמות כולן היו תמימות דעים כי אין עילה להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע. לכן, קבע בית המשפט, כי לאחר שנשקלו טענות המבקשים בנסיבות העניין, הגיע למסקנה כי מקרה זה אינו בא בגדר אמת המידה האמורה למתן רשות ערעור.

עם זאת, ולנוכח דברי בית המשפט קמא בסוגיה זו, שנראה כי הם מתווים מבחן מצמצם יתר על המידה, בית המשפט ראה לנכון להעיר על אמת המידה הראויה להתערבות ועדת הערר בקביעות של שמאי מכריע שמונה לפי סעיף 198 לחוק התו"ב, כדי להעמיד דברים על מכונם.

לעניין זה, בית המשפט ציין כי שמאי מכריע (ובחלק מההליכים גם "שמאי מייעץ" מאז חקיקתו של תיקון מס' 84 לחוק התו"ב) ממונה בהליכים לפי סעיף 198 לחוק כמומחה הבוחן ירידת ערך של מקרקעין בצורה מקצועית, ניטראלית ואוביקטיבית.

ההנחה העומדת בבסיס מינויו של שמאי היא, כי הלה ניחן בכישורים מקצועיים מובהקים יותר לחוות דעה בשאלות שמאיות שהונחו לפתחו ביחס לוועדת הערר. מנגד, הוסיף בית המשפט, יש לזכור כי ועדת הערר היא טריבונל מינהלי/שיפוטי שחבריו נהנים ממומחיות בתחום דיוניו. אומנם, אין הכרח שאחד מחברי הוועדה יהיה שמאי מקרקעין בהכשרתו, אולם כל חבריה בעלי ניסיון ומומחיות בתחום התכנון והבניה, ובתור שכאלה הם אינם הדיוטות בכל שאמור בשיטות שמאיות מקובלות המשמשות להערכת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין מתוכנית (ראו סעיף 12ו' לחוק).

אשר על כן, חברי ועדת הערר כשירים לבקר את חוות דעתו של שמאי מכריע במסגרת ערר.

בהתאם לכך, קבע בית המשפט, כי ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה. כמו-כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה.

ודוקו: יש להבחין בין אמת המידה האמורה לבין אמות מידה מחמירות יותר שנקבעו באשר להתערבות בחוות דעתו של שמאי שמונה בהליכים אחרים. כך, למשל, כאשר מונה שמאי מוסכם בהליך אזרחי מיוחס משקל ניכר לרצון הצדדים וכפועל יוצא נקבעה אמת מידה מחמירה יותר להתערבות בקביעותיו, שלפיה יש להתערב בהן רק מקום בו פעל השמאי תוך חריגה מסמכות או בניגוד לכללי הצדק הטבעי. אמת מידה מחמירה נקבעה גם במקרים שבהם מונה שמאי להיות בורר כמשמעותו בחוק הבוררות - אז יתערב בית המשפט בהכרעתו בהתאם לעילות הביטול הקבועות בסעיף 24 לחוק הבוררות.

בשונה מהליך בוררות שבו הבורר ממונה מכוח הסכמת הצדדים, מינוי שמאי מכריע לפי סעיף 198 לחוק התו"ב נעשה מכוח דין קוגנטי או מכוח החלטה של גוף מעין שיפוטי (ועדת הערר). משכך, רצון הצדדים אינו מהווה הצדקה להחלת אמת מידה מחמירה יתר על המידה שתוביל לצמצום ניכר של עילות ההתערבות. יישום אמות מידה מחמירות בהליך ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע יעמוד בסתירה לרציונאליים שעומדים בבסיס סעיף 198 לחוק, ועלול למנוע מוועדת הערר את האפשרות לסטות מחוות הדעת בהתאם לאמת המידה שעליה עמדנו.

מעבר לכך, בית המשפט הוסיף וציין, בהערת אגב, כי בתיקון 84 לחוק נקבע בסעיף 198(ז) כי: "על החלטת יושב-ראש ועדת הערר [...] ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים", כאשר בניגוד לנוסח הקודם של הסעיף, לא הוסף בו במפורש הסייג כי הערעור/ההתערבות מוגבלים לשאלות משפטיות בלבד כבעבר.

לפיכך ומבלי לקבוע מסמרות בשאלת ההימנעות מהוספת הסייג בתיקון (שאינו חל בעניין זה), בית המשפט קבע לגופו של עניין, כי במסגרת ערעור מינהלי שעניינו תביעה לירידת ערך, על בית המשפט לעניינים מינהליים לבחון אם ועדת הערר הפעילה את אמת המידה הראויה שנקבעה לעיל - שלפיה יש להתערב בחוות הדעת, אם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור - בבואה לבחון את השגות הצדדים על חוות דעתו של השמאי המכריע. ולאחר שנבחנו טענות המבקשים לגופן, קבע בית המשפט כי לא נמצא טעם המצדיק התערבות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ועל כן הוחלט לדחות את הבקשה, תוך חיוב המבקשים בהוצאות המשיבים.

המשיבים בפסק הדין יוצגו ע"י עוה"ד דניאל כהן עופר שפירא שחר הררי דן אור עזרא קוקיא

הערת מערכת: בשל חשיבות הסוגיה הנדונה בפסק הדין, נציין כי פסק-הדין מאיר ומסייע להבנת היקף ההתערבות בהחלטת שמאי מכריע, שמונה לפני וכל שכן לאחר תיקון 84 לחוק. כמו-כן, למרות שפסק הדין ניתן בהתייחס לשמאי מכריע שמונה במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, אנו סבורים כי יש ליישם את אמת המידה שנקבעה בו גם בהתייחס להחלטות הניתנות ע"י שמאי מכריע שמונה על-פי התוספת השלישית לחוק בענייני היטל השבחה.

במאמר מוסגר נוסיף ונציין, כי אנו סבורים שהימנעות המחוקק (בנוסחו של תיקון 84) מהוספת הסייג אשר הגביל (בנוסח הקודם) את ההתערבות בהחלות שמאי מכריע לשאלות משפטיות בלבד - תומכת אף היא בגישה לפיה, אין להתוות אמות מידה מחמירות מדי, בכל הנוגע להתערבות בחוות דעת שמאי מכריע (שמונה בענייני היטל השבחה או תביעת פיצויים לפי סעיף 197), ויש להתוות אמת מידה מקלה יותר בעניינים אלו, אלא אם אכן מדובר בסוגיה שמאית שאין בה כל עניין שיפוטי, אולם על-מנת לא לעקר מתוכן את עצם הליך הערר ובית המשפט, עדיין יש צורך לבחון לגופו.