מבקר המדינה, השופט (בדימ.) מיכה לינדנשטראוס, קובע בחוות דעת שהגיש, כי מ"מ ראש הממשלה, אהוד אולמרט, משלם שכר דירה נמוך יחסית בגין הבית בכ"ט בנובמבר בירושלים אותו מכר לאיל ההון דניאל אברמס. המבקר קובע, כי אולמרט משלם 2,250 דולר לחודש, בעוד שהמחיר הריאלי שהיה נדרש לשלם "שוכר פוטנציאלי אחר" הינו 3,800 דולר לחודש. יחד עם זאת קובע המבקר, כי בנסיבות בהן התבצעה העסקה בין אברמס לבין אולמרט, המדובר אומנם בתשלום נמוך יחסית ממחיר השוק, אך הוא עומד "במבחן הסבירות".

המבקר קובע עוד בדוח, כי מחיר המכירה שבו בוצעה העסקה - 2.69 מיליון דולר, הינו סביר. המבקר מתבסס על הערכות השמאית ששכר, וכן על חוות דעת נוספות. יחד עם זאת, מותח המבקר ביקורת נוקבת על אולמרט - על-כך שלא מילא אחר הוראות החוק, ולא דיווח כפי שנדרש למבקר המדינה, על ביצוע העסקה. יצירה מכך, המבקר קובע למעשה, כי אולמרט מסר בתקשורת דיווח כוזב, כאשר התראיין ואמר כי העביר כבר לפני כשנה וחצי את החוזה למבקר המדינה.

חוות דעתו של המבקר מתייחסת להערכת שווי זכויות בעלות ודמי שכירות בגין הנכס ברח' כ"ט בנובמבר 19, בשכונת קטמון (הישנה) בירושלים. הנכס נמכר ביום 29.1.04 על-ידי אולמרט ורעייתו עליזה, לחברה הרשומה באיי הבתולה הבריטיים ושמה: SERFLAND INVESTMENTS LIMITED. החברה מצויה בשליטת דניאל אברמס. השטח הרשום של החלקה של המוכרים הוא 461.28 מ"ר. שטח הדירה ברוטו כ-540 מ"ר. השטח הרשום של החלקה כולה הוא 862 מ"ר.

המבקר מציין בחוות הדעת, כי עו"ד יעקב נאמן, פרקליטו של אברמס, הוא שהציע למכור את הדירה לאברמס. "מר אברהם מוכר למר אולמרט מזה שנים והוא, לדבריו, גם אירח אותו בעבר מספר פעמים בדירתו. לדברי מר אולמרט, מר אברהם הוא גם אחד התורמים במערכת הבחירות שניהל לראשות עירית ירושלים בשנת 1993. מר אולמרט שוחח עם מר אברהם והשניים סיכמו כי המו"מ יתנהל בין באי כוחם".

העסקה בוצעה כאמור במחיר 2.69 מיליון דולר, לאחר מו"מ ושתי הערכות שווי שהוגשו. ההסכם נחתם בינואר 2004. "מועד מסירת החזקה בדירה נקבע ליום 28.1.2005. לדברי מר אולמרט במכתבו, הוא ורעייתו התכוונו למצוא דירה קטנה יותר במושבה הגרמנית ולעבור לדירה זו עם מסירת החזקה בדירתם לקונים. לדברי מר אולמרט, בסופו של דבר, הדירה שמצאה חן בעיניהם, הייתה דירה ברח' כרמיה, הנמצאת בבניין המיועד לשימור ואשר בנייתה, על כל ההליכים התכנוניים הכרוכים בכך, הייתה צפויה להימשך זמן רב".

המבקר מציין, כי ההסכם לרכישת הדירה ברח' כרמיה נחתם ביום 12.10.2004 והוא קובע כי הדירה צריכה להימסר לחזקת בני הזוג אולמרט בתום 36 חודשים מיום חתימת ההסכם, היינו עד חודש אוקטובר 2007. בני הזוג העדיפו להישאר באזור עד קבלת הדירה, ועל-כן פנה בא כוחם לב"כ הרוכשת וביקש בשמם לשכור את הדירה ברחוב כ"ט בנובמבר לשלוש שנים, עד חודש ינואר 2008. בקשתם נענתה בחיוב וביום 19.1.2005 נחתם חוזה השכירות (שהועבר למבקר המדינה ביום 22.2.2006 על-פי בקשתו מיום 19.2.2006), בסך של 2,250 דולר לחודש.

המבקר מנמק בחוות הדעת, כי אף כי היו בפניו חוות הדעת של המהנדס והשמאי אינג' יוסף זרניצקי והשמאי יהושע אבני, לגבי הערכת שווי הנכס, החליט מבקר המדינה, מתוך רצון להגיע לחקר האמת, להעזר בשמאית מקרקעין שאינה מייצגת מי מהצדדים, לבנה אשד, שתעריך את שווי זכויות הבעלות ודמי השכירות בנכס ברח' כ"ט בנובמבר. אשד, שנשכרה למטרה הזו, הינה שמאית מקרקעין בעלת רשיון משנת 1986, היינו כ-20 שנה. היא בעלת משרד פרטי העוסק בכל תחומי המקצוע, לרבות חוות דעת מומחה לבית המשפט, הערכות שווי עבור גופים פיננסים, שומות השבחה עבור ועדות מקומיות ועוד. לצורך קביעת חוות דעתה סיירה אשד יחד עם גיל אברהמי בנכס ברח' כ"ט בנובמבר, ועיינה בחוות הדעת הקודמות שהיו בפני מבקר המדינה.

בחוות דעתו קובע המבקר, על-בסיס חוות דעתה המקצועית של השמאית לבנה אשד קובעת בחוות דעתה המקצועית, כי מחיר המכירה של זכויות הבעלות בנכס, למועד 29.1.2004, עומד במתחם הסבירות. במילים אחרות: המחיר שבו נמכר הנכס לחברה באיי הבתולה הבריטיים, הקשורה למר דניאל אברהם מארה"ב, הוא סביר. השמאית לבנה אשד קובעת בחוות דעתה המקצועית, כי דמי השכירות, אשר נקבעו בהסכם השכירות בסכום של 2,250 דולר אמריקני לחודש, לתקופה של 3 שנים, "מהווים כ-60% מדמי השכירות שהיו צפויים להיות משולמים על-ידי שוכר פוטנציאלי בגין הנכס, לתקופה הנ"ל - 3,800 דולר לחודש". יחד עם זאת, מציינת השמאית כי "אין לשלול במקרה דנן את סבירות ההפרש בדמי השכירות - מנקודת מבטו של המשכיר - בשל העובדה שנחסכים ממנו עלויות שונות הקשורות במציאת דייר חלופי (זמן המתנה, דמי תיווך וכיוצא באלה)".

המבקר מציין, כי הוא לא הסתפק בזאת, וזאת בשל הפער בסך 1,550 דולר לחודש בו עסקינן, ולכן ביקש לדעת "מהו "טווח החסכון" הצפוי למשכיר (באחוזים) בשל העובדה שנחסכות ממנו עלויות שונות הקשורות, כאמור, במציאת דייר חלופי (זמן המתנה, דמי תיווך וכיוצא באלה) כתוצאה מרצף ההשכרה בהשוואה לצורך במציאת שוכר חלופי לנכס. השמאית השיבה ב"נספח לחוות דעת שמאית" (מיום 26.2.2006) כי: "תחשיביי העלו ששיעור הטווח הנ"ל עשוי לנוע בגבולות שבין 26%-62% מדמי השכירות הראויים".

המבקר מביע את התרשמותו מכך שהשמאית "נתנה דעתה גם לצורך לעיגונו של מנגנון עידכון דמי השכירות בתחילת כל שנה, על-רקע עליית מחירי דירות יוקרה בירושלים ועל-רקע קיפאון יחסי בשיעור עליית הדולר". יחד עם זאת, קביעתה של השמאית כי אין לשלול במקרה דנן את סבירות ההפרש בדמי השכירות, כמפורט לעיל, מביא לכלל מסקנה, כי גם שכר הדירה שמשלמים בני הזוג אולמרט למשכיר על-פי עמדת השמאית, בסכום של 2,250 דולר, אינו חורג ונשאר בתחום הסביר.

המבקר מאזכר בחוות הדעת גם את חוות דעת של אינג' יוסף זרניצקי (אשר הוזכר קודם בהתייחס לשמאותו להסכם המכר), "על פיה דמי השכירות המרביים לנכס מהסוג הנדון, הם בגבולות סכום של 2,750-3,200 דולר לחודש: "אולם, בהתייחס לשיקולים האמורים לעיל, ומצבו הפיזי של הבניין (שיפוץ פנימי נעשה לפני 18 שנה), דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות כמפורט לעיל, הינם ראויים וסבירים". כמו כן התייחס לחוות דעת נוספת של בני הזוג אולמרט, הקובעת כי דמי השכירות הראויים הינם 2,500-2,200 דולר לחודש.
בסופו של עניין קובע המבקר: "מסקנת מבקר המדינה, נוכח העולה מן המקובץ לעיל ביחס לגובה דמי השכירות בגובה של 2,250 דולר לחודש, שנקבעו בהסכם השכירות מיום 19.1.2005, היא כי אף שסכום זה נראה נמוך יחסית, לא הוכח שהוא אינו במתחם הסבירות".

ביקורת על החריגה מהחוק

המבקר בחן בנוסף האם דיווחיו של אולמרט בוצעו על-פי החוק על-פי סעיף 10 ל"כללים למניעת ניגוד עניינים של שרים וסגני שרים", חייב כל שר וסגן שר, בתוך 60 ימים מתום כל שנה לכהונת שר, להגיש למבקר המדינה הצהרה ובה פרטים על ההון, הנכסים, הזכויות וההתחייבויות שיש לשר ולבני משפחתו בתום אותה שנה, וסכומי ההכנסה מכל מקור. ההצהרה מוגשת על-פי טופס שנקבע במשרד מבקר המדינה.

המבקר מציין, כי אולמרט הגיש למבקר המדינה דאז, אליעזר גולדברג, ביום 30 במאי 2005, טופס הצהרה על-פי הכללים דלעיל. בטופס "יש רק משפט בודד אחד, לקוני, המתייחס למכירת הדירה: "תמורה בגין מכירת הדירה (כולל יתרת חייבים), רח' כ"ט בנובמבר כ-12.2 מליון". אין בחלק זה כל אזכור מי קנה את הדירה, מתי נמכרה הדירה. מר אולמרט, לא צירף גם את הסכם המכר מיום 29.1.2004. הסכם המכר התקבל במשרד מבקר המדינה רק ביום 22.2.2006, לפני כשבוע ימים, בעקבות פנייתנו מיום 19.2.2006.

המבקר כותב עוד, כי זהות החברה שקנתה את הנכס נזכרה רק פעם אחת, בהצהרה. ואולם, זהות הקונה כחברה הרשומה באיי הבתולה הבריטיים ושמו של דניאל אברהם מארה"ב, "לא הועלו אפילו ברמז בהצהרת מר אולמרט, ולראשונה נודע לנו עליהם רק בתשובה לפנייתנו מיום 19.2.2006".

המבקר מרחיב בסוגיה זו, ומייחס למעשה לאולמרט מסירת מידע כוזב בתקשורת. כך הוא כותב: "הנה, לראשונה, בחודש פברואר 2006, למדנו מי הרוכשים של הנכס. תמהנו כיצד יכול היה מר אולמרט לטעון, בתגובה על התחלת בדיקת מבקר המדינה, כתוצאה מידיעות ותלונות שהגיעו בעניין זה למבקר, כי "החוזה וכל פרטיו העברנו למבקר המדינה עוד לפני שנה וחצי וגם הסכם השכירות".