המשנה לנשיא בית המשפט העליון,
מרים נאור, דחתה (20.11.14) בקשה לדיון נוסף בפסק הדין בפרשת גולדן פוינט (בר"ם 2647/14). המשנה לנשיא קבעה, פסק הדין מושא הבקשה לא קבע הלכה חדשה, אלא מהווה יישום של ההלכות הקיימות וצועד בדרכן.
בעניין בית הכרם ציין ביהמ"ש, כי "שוויים של מקרקעין נגזר, כידוע, מגורמים שונים (מיקום, גודל הנכס, טיב הנכס וכו'), וביניהם יכולת ניצולם על-פי תוכנית תכנון החלה עליהם". יכולת ניצול המקרקעין וייעודם מהווים אפוא גורמים מרכזיים המשפיעים על הערכת שוויה של קרקע. אין ספק, כי שיקולים אלה רלוונטיים להערכת השווי.
בעניין הנדון, שונה ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע שניתן להקים עליה תחנת דלק. כפי שצוין בפסק הדין מושא הבקשה, יש בכך משום העלאת שווי הנכס המהווה השבחה. מששינוי הייעוד מהווה השבחה, כל שנדרש הוא לאמוד את ערכהּ. עוד נקבע, כי צדקה הוועדה המקומית בציינה, כי המחלוקת בין הצדדים היא מחלוקת קונקרטית על אודות גובה ההשבחה. במחלוקת זו הכריע בית המשפט, כי במסגרת הערכת השווי יש לשקול את כל השיקולים השמאיים הרלוונטיים.
כפי שציין בית המשפט, קווים מנחים לשמאות שפרסם משרד המשפטים מלמדים, כי אחת משיטות השמאות המקובלות המשמשות לשומת קרקע שייעודה הקמת תחנת דלק, היא שיטת היוון תזרימי המזומנים העתידיים. במסגרת זו, יש להוון את דמי השכירות הראויים מתחנת התדלוק לצורך שומת שווי השוק של המקרקעין (המשמשים - או אשר עתידים לשמש - לתחנת הדלק).
בית המשפט קבע, כי מדובר בשיקולים שמאיים רלוונטיים. השמאי הוא הגורם המקצועי בהערכת שווי, ומששקל שיקולים רלוונטיים - אין מקום להתערב בחוות דעתו. אין בקביעה זו כל חידוש. היא מתיישבת עם רוח הפסיקה בנושאי שמאות.
אשר לאנומליה שנוצרה לטענת המבקשים בין היטל השבחה לבין פיצויים לפי סעיף 197, הרי שפרשנותם לפסק הדין מושא הבקשה שגויה. אכן, בעניין בית הכרם נקבע, בדעת הרוב, כי הכלל הוא שקיים חוסר סימטריה בין שני ההסדרים. לצד זאת נקבע במקרים שונים, כפי שציינו בצדק המבקשים, כי להסדרים אלה עשויה להיות רלוונטיות זה לזה.
מדובר הן בפסקי הדין בעניין עמיד ואברמוביץ-בלוך (אליהם הפנו המבקשים בבקשתם), אלא שלדעת ביהמ"ש אין בפסקי דין אלה קביעה לפיה תמיד ניתן לבצע גזירה שווה בין ההסדרים. פסק הדין מושא הבקשה לא שינה מהלכות אלה. בנסיבות המקרה, לא היה מקום לסטות מהלכת בית הכרם ולא היה מקום לבצע גזירה שווה מהוראת סעיף 197.
הערת הכותבים: לא ברור מדוע מי שיוצרים לו גישה בתוכנית לתחנת הדלק ישלם היטל השבחה שייבחן לפי שיטת היוון הכנסות, ומי שהתוכנית נוטלת ממנו את דרך הגישה לתחנת הדלק - לא יקבל פיצוי כלל, כי מדובר כביכול בנזק כלכלי.
