משבר הנדל"ן 2008: קיפאון בשוק - ההוזלות בדרך

יצחק בן שוהם, בעל חברת "מגדלי העיר הלבנה", הוא אולי המוסמך ביותר לתאר את המצב. חברתו רכשה בשלוש השנים האחרונות כ-30 בניינים, רובם ישנים, במרכז תל אביב, והשקיעה בכך עשרות מיליוני דולרים. עד לפני חודשים אחדים הייתה החברה בחדשות, ודיווחה כל העת על עוד ועוד עסקות.

בארבעת החודשים האחרונים היא שקטה מאוד. בן שוהם מאשר ל-1NESW, כי הפסיק לרכוש בניינים חדשים, וכי מימש כמה מבניינים שכבר קנה. "זו לא העת לרכישות חדשות" - הוא קובע. גם את משרדיו החדשים, ברחוב בלפור פינת רוטשילד, חנך בצינעה, ללא טקס מרשים כפי שתיכנן תחילה. חברתו ממשיכה לפתח כמה פרויקטים שנותרו לה, אך בניגוד לעבר היא לא מדווחת על עוד ועוד מכירת דירות חדשות. שקט מאוד אצלה, והחברה מורידה פרופיל, במכוון.

היזם יוסי אברהמי החל באחרונה לבנות מגדל דירות יוקרה בן 13 קומות בגוש הגדול, בצפון החדש של תל אביב. הוא אומר בפשטות: "אנחנו מוכרים, אבל פחות טוב מבעבר". יש להניח שהוא לא מעלה מחירים, אלא אולי להיפך. במרכז העיר ניתן לראות מגרשים לבניה, שנוצרו על-ידי הריסת בנינים ישנים. המגרשים מוקפים גדר, שלט גדול המודיע בגאוה מיהם היזם, הקבלן והאחראים על המערכות - אך המגרש עצמו שומם זה כמה חדשים. חברת טופ השקעות מנסה לארגן קבוצה של ששה פרטיים לבנית בית קטן ברחוב טרומפלדור 48, במרכז העיר. היא מבטיחה, כי מחירי הדירות "יהיו נמוכים ב-20% עד 30% ממחירי השוק".

חברת מעלות הורידה את הדירוג של חברת אזורים , בשליטת ישעיהו בוימלגרין, מ-A ל-A-. אנליסט הנדל"ן של החברה, אלעד רגב, אומר: "המיתון טרם הורגש בשוק המקומי, אך לא מן הנמנע , ששוק זה לא יוכל להמשיך ולפעול במנותק מההתפתחויות בשווקים של מדינות המערב". לאזורים עוד 1,100 דירות למכירה, ומגרשים לבנית 8,000 דירות - מלאי שדי והותר בו לכמה שנים. לא סתם מורידים דירוג של חברת נדל"ן. אגב, גם הדירוג של חברת אפריקה-ישראל ירד לפני מספר חדשים, בצעד שעורר תגובה נזעמת מצידה של הנהלת החברה.

דבריה המתונים של חברת מעלות נכתבו ב-5 באוקטובר. זה היה לפני 11 יום, חצי נצח. היום (16.10.08) הודיע בנק ישראל רשמית, שהוא מעריך שהמשק נכנס למיתון. הודעה זו תעשה את שלה ותהפוך לעובדה בשטח, שתשפיע במהירות על שוק הדירות. במיתון של 1966 ירדו המחירים תוך מספר שבועות ב-10%, ואחר כך בעוד 10%, וכן הלאה. דירות 3 חדרים חדשות בשיכון בבלי, צפון תל אביב, נמכרו ב-35,000 דולר, במקום מחיר התחלתי של 50,0000 דולר. עם כל מרחק הזמן, שערי החליפין והנסיבות, זוהי דוגמא טובה למה שעשוי לקרות כאן בקרוב.

מי יפסיד מירידת מחירי הדירות? היזמים, אילי ההון, בעלי המגרשים. מי ירויח? הזוגות הצעירים, העומדים לקנות את הדירה הראשונה בחייהם. כדאי להם לחכות עוד כמה שבועות או חדשים, כי ההוזלות בדרך.

אחד האירועים הבולטים המצביעים על המהפך בשוק דירות היוקרה הוא הקפאת תוכניתה של חברת אירו-סאט לבנות מגדל מגורים יוקרתי בן 17 קומות ברחוב דיזינגוף פינת פרישמן בתל אביב. אירו-סאט, בשליטת אחד מגדולי היהלומנים בארץ, אברהם נמדר.

החברה רכשה את המגרש אשתקד מהאחים קחתן ב-15 מיליון דולר, ואפילו ביקשה מהעירייה לאשר לה הגדלת המגדל ל-30 קומות. עד היום מכרה החברה רק דירה אחת, בת 145 מ"ר, ב-3.5 מיליון שקל. קצב המכירות האיטי, שאפשר אולי להסבירו בכך שאין עדיין היתרי בנייה, הוא רק קצה הקרחון.

חברת אירו-סאט ניהלה באחרונה מו"מ עם אחד הבנקים, לקבלת הלואה של 50-40 מיליון שקל למימון הבניה. הבנק דרש, כתנאי , הון עצמי של 10 מיליון שקל. לפני כחדשיים החליטו הבעלים לגייס את ההון על-ידי הקצאה פרטית של מניות לשלשת בעלי המניות הבכירים - נמדר, אחיינו ג'קי ליוטין ושותפו (בחברות פיננסיות) מיכאל בן-דוד. השלשה, עם בן המשפחה משה נמדר, הם בעלי 80% בפרויקט.

השבוע (15.10.08) הודיעה קבוצת נמדר על הפסקת המו"מ על ההלואה למספר חדשים, וממילא ביטלה גם את ההקצאה הפרטית. שימו לב לנימוקים: "האירועים האחרונים בשווקים הפיננסיים בארץ ובעולם, התנודתיות הרבה בשוק הנדל"ן, אי הודאות הכלכלית, החמרת תנאי האשראי". במלים פשוטות: אנחנו חוששים ששוק דירות היוקרה נכנס למיתון, ולכן החלטנו להקפיא את הבניה ואת תוכניות המימון לכמה חדשים - לפחות. אגב, אירו-סאט זקוקה לכסף מזומן לתיפעול שוטף, ונמדר, יחד עם פלד, הלוו לה 700 אלף שקל לשלשה חדשים, ברבית 9.5% על בסיס שנתי.

לא רחוק משם, ברחוב צדדי, עומדים יזמים פרטיים לבנות בית מגורים יוקרתי בן 5 קומות הם קנו בנין ישן והרסו אותו. הבניה עצמה מתעכבת. ההסבר הרשמי הוא, שהיזמים ביקשו מהעירייה אישור לקומה נוספת. אבל האם העובדות הרשמיות הן המדויקות? האם באמת מכרו את כל הדירות? האם הקפאת הבניה היא רק תוצאה של המתנה להחלטות הוועדה לבנין ערים?

ההאטה הגיעה גם לירושלים. המשקיעים מארה"ב, שהיו קונים מובילים של דירות יוקרה, נעלמו כמעט לחלוטין לאחר פרוץ המשבר הכלכלי בארצם. משקיעים צרפתיים עוד קנו דירות. אך המשבר האחרון הביא לשיתוק כמעט מוחלט במכירת דירות יוקרה בבירה. כמו בתל אביב, שורר שקט גם בירושלים, אצל חברת אפריקה-ישראל, האמורה לבנות חמישה פרויקטים יוקרתיים, חלקם ברחוב הנביאים המבוקש, חלקם עם שותפים.

חברת נידר, בשליטת האחים רחמין, היא בעלת מגרש במיתחם הולילנד, שכונת בית הכרם, לבנית 220 דירות (לפחות). החברה רכשה את המגרש "לפני המבול", ביולי אשתקד, ב-175 מיליון שקל, והעריכה שתרויח 350 מיליון שקל ממכירת הדירות. כבר לפני כמה חדשים הורידה החברה את תחזית הרווח ל-200 מיליון שקל, בשל הקשיים בארה"ב, שממנה היו אמורים לבוא רבים מהקונים. נידר נקלעה כידוע לקשיים, ונמצאת תחת הקפאת הליכים. בקרוב ינסו הנאמנים למכור את המגרש, ומעניין יהיה לראות מי יהיה מוכן לקנותו במצב הנוכחי, וכמה ישלם.