קבוצה של משקיעים לא מאושרים תתכנס ביום ראשון הבא, 7 בדצמבר, בתל אביב, כדי לדון בגורל כספם. אלו הם בעלי אג"ח א' של חברת הנדל"ן דירקט קפיטל. בסוף השבוע נודע להם, כי החברה לא הצליחה לגייס סכומי כסף קטנים יחסית, כנראה כ-10 מיליון שקל, כדי לפרוע את התשלום הראשון על חשבון האג"ח. חברת הרמטיק, שהיא הנאמן של בעלי האג"ח, החליטה לקרוא לאסיפה מיוחדת כדי להחליט מה לעשות, והאם לנקוט צעדים משפטיים לפרעון מיידי של אגרות החוב.
דירקט קפיטל, בשליטת אריה פרשקובסקי ובני משפחתו, גייסה ב-29 באוגוסט 2006 כ-57 מיליון שקל בהנפקת אג"ח. תשקיף ההנפקה כלל פרטים רבים לגבי מה יקרה אם החברה לא תפרע את החוב. ייתכן מאוד, שרבים מקוני האג"ח לא הקדישו תשומת לב רבה לסעיפים אלו. אחרי הכל, הייתה זאת תקופת הגאות הגדולה (אולי המדומה) בעסקי נדל"ן בארץ ובחוץ לארץ, והכסף נראה בטוח. עתה, יש להניח, בודקים המשקיעים המודאגים בתשומת לב רבה כל שורה ושורה בעמודים המוקדשים לתנאי פרעון הכספים שהלוו לחברה.
פרשת קשייה של דירקט קפיטל חשובה, לא רק משום שמדובר באחד המקרים הראשונים שבהם מודיעה חברת נדל"ן ציבורית, רשמית, שלא תוכל להחזיר את ההלוואה למשקיעים. המדאיג ביותר הוא, שמדובר בסכומי כסף קטנים: דירקט קפיטל גייסה באותה עת 60 מיליון שקל ברוטו, שהם 57 מיליון שקל לאחר הוצאות שונות. במרוצת השנתיים האחרונות קנתה החברה חזרה בבורסה אג"ח אלו בכ-10.5 מיליון שקל ערך נקוב, כך שהיתרה לפרעון היא כ-50 מיליון שקל בלבד.
סכום לא-גדול זה עומד לפרעון ב-5 תשלומים שנתיים של כ-10 מיליון שקל כל אחד, ועוד הצמדה למדד בסכום לא גדול (את הרבית משלמים בנפרד). התשלום הראשון יחול ב-30 בדצמבר הקרוב. והנה, חודש ויותר לפני מועד הפרעון של הסכום הראשון והלא-גדול הזה, מודיעה החברה שיש "סיכוי נמוך" , שתוכל לעמוד בפרעון.
מה קרה ל-46 מיליון שקל בקופה?
מדוע לא תוכל החברה לפרוע 10 מיליון שקל? האם אין כסף בקופה? דווקא יש: הדוח החצי-שנתי, שפורסם לפני כשלושה חודשים, מדווח כי בקופת החברה יש כ-46 מיליון שקל במזומן. לכאורה, היא יכולה להשתמש בכסף זה כדי לפרוע את התשלום הראשון על חשבון האג"ח. אולי החברה מפסידה? לאו דווקא: במחצית הראשונה של 2008 היה לה רווח נקי של 31 מיליון שקל.
אפשר להניח שבעלי האג"ח ישאלו שאלות אלו, ואולי עוד כמה שאלות קשות, באסיפה הכללית שלהם.
מה קרה מ-30 ביוני ועד 30 נובמבר? האם בתקופה זו של חמישה חודשים היו לחברה הפסדים מהותיים, ששרפו את רוב יתרות המזומנים שלה? דירקט קפיטל לא פירסמה עד לרגע זה (28 בנובמבר בבוקר) את הדוחות לרבעון השלישי של 2008, העשויים להבהיר את התמונה.
לא הצליח לגייס כסף
אריה פרשקובסקי, שהוא ובני משפחתו מחזיקים בכ-50% מהשליטה בחברה, אומר כי ניסה לגייס את הכסף הדרוש על-ידי מכירת נכס בסרביה - 90% מהבעלות על מגרש בן 16 דונם שעליו מבנים בני 15,000 מ"ר, והוא מיועד לבניית דירות בשטח כולל של 65,000 מ"ר. דירקט קפיטל רכשה את המגרש והמבנים לפני קצת יותר משנתיים ב-18 מיליון אירו (כולל "דמי ייעוץ" של 2 מיליון אירו ששולמו למישהו). לפני כשלושה חודשים הודיע פרשקובסקי שהוא מנהל מו"מ עם השותף המקומי, בעל 10% בנכס, כדי שירכוש עד 60% מהבעלות על המגרש ב-21 מיליון אירו, לפי שווי של 35 מיליון אירו למגרש כולו. עסקה רווחית - אבל היא לא יצאה לפועל.
לפני כחודש הודיע פרשקובסקי שהוא אישית יקנה מחברתו 25% מהמגרש, וכך יזרים לה את הכסף הדרוש לפרעון האג"ח. אלא שלפני מספר ימים הודיע פרשקובסקי כי בגלל המשבר הכלכלי העולמי, לא הצליח למצוא בנק שילןוה לו את הסכום הדרוש, ולכן לא יוכל להזרים את הכסף הדרוש לחברתו. לכן - הודה - לא תוכל החברה, כנראה, לפרוע את האג"ח, ומכן כל התסבוכת.
השקעות עתק ב-5 ערים בגרמניה
דירקט קפיטל נכנסה בשנתיים האחרונות להשקעות במאות מיליוני שקלים, כמעט כולן נדל"ן בגרמניה. היא רכשה, בין היתר, 10 בנייני משרדים ואיחסנה בהמבורג ב-19.3 מיליון אירו. כן השקיעה 67 מיליון אירו נוספים ברכישת שורת בניינים, בעיקר משרדים, במינכן, אסן, ביירות ולימברג. סך השקעותיה בגרמניה מגיעות לכ-86 מיליון אירו, שהם כ-440 מיליון שקל על-פי השער הנוכחי. החברה מימנה 88% עד 90% מההשקעות בהלוואות שקיבלה מבנק אירופי - ואת היתרה מימנה בעיקר בהלוואות שקיבלה מבעלי האג"ח.
מה קרה? רמז לכך אפשר למצוא אולי בהודעה שפרסמה החברה, שלפיה "שוכר מהותי" של בניינים בגרמניה נקלע לקשיים, ומן הסתם יפגר בתשלום דמי השכירות. ייתכן שהמשבר הכלכלי פוגע בעסקי החברה בגרמניה.
דירקט קפיטל נכנסה גם להשקעות בלטביה, ולפני כשנה ורבע רכשה נדל"ן, בעיקר מגרשים לבניה, בהון עתק - 55.5 מיליון אירו, שהם כ-280 מיליון שקל. חברת ליהמן בראדרס הודיעה שתיכנס ב-72% לפרויקט. גורלה של חברת ליהמן בראדרס ידוע, ויתכן שגם אירוע זה השפיע על מצבה של החברה.
החברה נכנסה גם לעסקים בהודו, ורכשה שני נכסים ב-7.2 מיליון דולר. היא ניהלה מו"מ לרכוש נכס שלישי גדול, אך החליטה (אולי למזלה) לפני כשלושה חודשים שלא לממש את תוכניות ההשקעה בנכס זה.
ביטלו עסקה בפארק צמרת
כשהתחיל המשבר קבעה ההנהלה שיש להתרכז בעסקי נדל"ן בארץ, כי הם לא יושפעו מהמשבר העולמי (אשרי המאמין...). היא נכנסה לשותפות ב-50% בפרויקט לבניית 123 דירות יוקרה ב'פארק צמרת' בתל אביב, אך לאחר מספר חדשים, במאי השנה, יצאה ממנו. במקביל, העביר פרשקובסקי לחברת דירקט קפיטל את חלקו האישי, 33 אחוז, בפרויקט פינוי-בינוי לבניית 870 דירות בנוה שרת בתל אביב. השותפים הם אלקטרה וס.גי'.ס. רווחים צפויים רק בעוד כמה שנים.
חשוב לדעת, שהסיפור של אג"ח א' הוא רק ההתחלה. המלווים של סדרה א' ישכרו בעוד שבוע עורך דין, רואה חשבון וכלכלן, כדי לבדוק את מצב החברה ולקבל ייעוץ מה לעשות. אבל יש המשך:
180 מיליון שקל נוספים בדרך
דירקט קפיטל גייסה בינואר 2007 עוד כ-180 מיליון שקל בשתי סדרות של אגרות חוב, העומדות לפרעון ב-5 תשלומים שנתיים. בסדרה אחת, הגדולה יותר, 120 מיליון שקל, העומדים לפרעון ב-5 תשלומים שנתיים של 24 מיליון שקל כל אחד, ועוד הצמדה, החל מינואר 2010, כלומר או-טו-טו, בעוד קצת יותר משנה. הסדרה השנייה היא בת 60 מיליון שקל ועוד הצמדה, ועומדת לפרעון ב-5 תשלומים שנתיים החל מינואר 2001. האם גם המשקיעים שרכשו אג"ח אלו צריכים להתחיל לדאוג?
אחת השגיאות החמורות ביותר של ממשלת ישראל: ההפרדה בין חטופים לחטופים, ואי-עמיד...
