האמת על הדירות: השוק חזק ועדיין לא מצטנן

שוק הדירות עדיין אינו מצטנן, ויש להמתין לנתונים שיפורסמו בחודשים הבאים - זוהי מסקנת ניתוח News1 לנתוני משרד האוצר, שפורסמו אתמול (יום ג', 23.11.10). לכאורה, נרשמה ביולי-ספטמבר ירידה ניכרת במכירת דירות - 10% פחות לעומת אפריל-יוני השנה, ו-19% לעומת יולי-ספטמבר אשתקד. אולם ניתוח אמיתי של הנתונים מביא למסקנות הבאות:

• הנתון החשוב העיקרי הוא השוואת הרבעון השלישי לרבעון הקודם, השני, משום שהדבר מאפשר לעמוד על התנודות בשוק בחודשים האחרונים. לכן, החשיבות העיקרית היא השוואת יולי-ספטמבר לאפריל-יוני, כפי שפרסמנו אתמול;

• הנתונים החשובים ביותר הם לגבי דירות חדשות, ולא לגבי דירות יד שנייה. הסיבה היא סטטיסטית: המקור היחיד למחירי דירות יד שנייה, המצוי בידי האוצר, הם נתוני מס שבח. אלו, כפי שצוין שוב ושוב כאן, מתקבלים באיחור של 50 יום. נתוני יד שנייה לגבי "מכירות יולי-ספטמבר" הם לאמיתו של דבר נתוני המכירות למאי-יולי, שנפלו ב-14% לעומת המכירות בפברואר-אפריל. אז מה? זו סתם היסטוריה...;

• נתוני מכירות יד ראשונה כנראה טובים יותר, משום שהאוצר יכול להיעזר גם בנתונים עדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושל חברות קבלניות ציבוריות, המדווחות באופן שוטף לבורסה על המכירות;

• מכירת דירות יד שנייה ירדה, לעומת רבעון קודם, ב-14%. לעומת זאת, מכירת דירות יד ראשונה ירדה, לעומת הרבעון הקודם ב-1% בלבד. אם כך, אין מה לדבר על "צניחת מחירים", ועל "התקררות השוק". בסך-הכל ירידה קלה, הנובעת מן הסתם מכך שבספטמבר היו עשרה ימי חג ושבת, שבהם משרדי המכירות סגורים;

• לאמיתו של דבר, אם מנטרלים את הימים הסגורים, נראה כי ביולי-ספטמבר הייתה אפילו עלייה במכירת דירות, לפחות על-פי נתוני מכירות ליום עסקים!;

• נתון זה מזדהה כמעט לגמרי עם נתוני התאחדות הקבלנים, המדווחים על ירידה של 2% במכירת דירות חדשות ביולי-ספטמבר לעומת רבעון קודם. האוצר מדווח על ירידה של 1%, והקבלנים מדווחים על ירידה של 2% - זה כמעט זהה, ולכן מן הסתם נתון אמיתי!;

• התאחדות הקבלנים מדווחת ל-News1 על עלייה במכירת דירות באוקטובר-נובמבר. יש להתייחס למידע זה בהסתייגות, כי הרי הקבלנים הם גוף אינטרסנטי, אבל בכל זאת יש לו משקל מסוים;

• גם הנתונים מהשטח מערערים את גרסת האוצר. הנה שתי דוגמאות: משהב מכרה בחודשיים האחרונים 12 מתוך 40 דירות בבניין חדש בנתניה, כאשר דירות 5 חדרים נמכרו בכ-1.5 מיליון שקל. שיכון ובינוי סיימה בשבועות האחרונים מכירת 50 מגרשים לקוטג'ים בקריית אונו, כאשר קצב הביקוש נשאר מהיר.