|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
|
|
פרויקט הולילנד בירושלים [צילום: איתמר לוין]
|
|
|
הערך החבוי בקרדן נדל"ן: צבר ענק של פרויקטים שמבשיל בקרוב
|
|
חברת קרדן נדל"ן בנתה בשנים האחרונות צבר ענק של פרויקטים הכולל הקמה של למעלה מ-17,900 יחידות דיור. הנה הניתוח המלא
|
|
מי שמסתכל רק על התוצאות הכספיות של קרדן נדל"ן ועל בסיסן מנסה לתמחר את החברה עלול לפספס את הסיפור המרכזי. בתוך קרדן נדל"ן טמון הרבה מאוד ערך אשר לא בא לידי ביטוי במספרים שמציגה החברה (רווח של 71 מיליון שקל בשנת 2023) אך טמון בנכסים של החברה אשר צפויים להבשיל בשנים הקרובות ולייצר הרבה ערך למשקיעים.
קרדן נדל"ן היא לא חברה פשוטה לניתוח. לצד פעילות נדל"ן יזמית, לחברה יש חברת ביצוע משמעותית (אל-הר) עם צבר עבודות משמעותי והיא מחזיקה בנכס נדל"ן מניב (בית קרדן). בתוך המאזנים של החברה מסתתרים גם מספר קרקעות להשקעה (בית דגן, רעננה, בת ים) ואפילו שני פרויקטים קטנים בארה"ב אשר מיועדים למימוש.
קרדן נדל"ן נסחרת כיום לפי שווי של כ-783 מיליון שקל, זאת לאחר זינוק של 34% שרשמה המניה בשנת 2023. מתחילת השנה עלתה המניה ב-4%. בשקלול הדיבידנד שחילקה החברה - ההון העצמי האפקטיבי של קרדן נדל"ן הוא סביב כ-702 מיליון שקל כך שהחברה נסחרת לפי מכפיל הון של 1.11. בין בעלי המניות של החברה אציין את קרדן ישראל (59%), כלל ביטוח (15%), הפניקס (8%) ומגדל (6%). בידי הציבור מוחזקות היום פחות מ-12% מהמניות של החברה.
קרדן נדל"ן היא חברה אשר הגדילה באופן משמעותי מאוד את צבר הפרויקטים שלה בשנים האחרונות. נכון להיום מעורבת החברה בתכנון והקמה של 17,900 יחידות דיור - מתוכן למעלה מ-12,800 יחידות דיור בתחום ההתחדשות העירונית. בשעה שהרבה יזמים רכשו בשנים האחרונות קרקעות, קרדן נדל"ן העדיפה להתמקד בהרחבת פורטפוליו ההתחדשות העירונית וקידום משמעותי של עסקות קומבינציה. בעסקות אלו ההון הנדרש להעמיד הוא אפסי - אך הדבר מספק הרבה פוטנציאל כאשר פרויקטים מבשילים ויוצאים לביצוע.
לפני מספר שבועות ערכה החברה מפגש משקיעים ושם הציגה למשקיעים את הפעילות שלה והאסטרטגיה שלה לשנים הקרובות. על בסיס הדוחות הכספיים ומה שנאמר בשיחת המשקיעים, אנסה לשרטט לכם את הנקודות המרכזיות שצריך לדעת על קרדן נדל"ן ואנסה לסמן לכם את הפרויקטים היותר מעניינים של החברה שעליהם כדאי לכם לעקוב ולשים אליהם לב.
|
|
פרויקטים בביצוע ובתכנון מתקדם
|
|
נכון להיום קרדן נדל”ן מקימה חמישה פרויקטים בהיקף של 501 יחידות דיור. רוב הדירות בפרויקטים אלו מכורות ובסה”כ צפויה קרדן נדל”ן להכיר ברווח גולמי נוסף של כ-108 מיליון שקל. שניים מבין הפרויקטים צפויים להסתיים בשנת 2024, שניים בשנת 2025 ופרויקט אחד - הולילנד שלב א’ בשנת 2027. פרויקט הולילנד הוא הפרויקט המשמעותי מבין הפרויקטים בביצוע שמקימה החברה שכולל 153 יחידות דיור בשלב א’. למרות שהפרויקט רק בתחילת ההקמה - כבר נמכרו 58 יחידות דיור. בסה”כ צפויה קרדן נדל”ן להכיר ברווח גולמי של כ-57 מיליון שקל לאורך תהליך ההקמה.
במקביל להקמת השלב הראשון בפרויקט הולילנד - קרדן נדל”ן צפויה להתחיל את עבודות ההקמה של שלב ב’. בשלב זה ישנה תב”ע מאושרת, והחברה צפויה להקים 144 יחידות דיור. החברה קיבלה היתר חפירה ודיפון בפרויקט ברבעון הראשון של השנה. ההקמה והשיווק של שני השלבים בפרויקט צפויה להתרחש במקביל. בשלב ב’ טמון רווח גולמי של 74 מיליון שקל.
בשנה הקרובה צפויה החברה להתחיל בשלושה פרויקטים נוספים אשר נמצאים בשלבים מתקדמים. הפרויקט הראשון הוא פרויקט פינוי בינוי ברמת גן ברחוב עוזיאל שבו תקים החברה 152 יחידות דיור (109 לשיווק). היתר הבנייה לפרויקט צפוי להתקבל בימים אלו והחברה תחל בהקמת הפרויקט. פרויקט נוסף הוא פרויקט קומבינציה בנתניה להקמת 117 יחידות דיור בשכונת פארק הים היוקרתית. היתר הבנייה לפרויקט צפוי להתקבל ברבעון השלישי של השנה.
הפרויקט המשמעותי הנוסף נמצא בבת ים ברחוב מצדה אותו מקדמת החברה יחד עם שותפה החברות יקימו יחד 300 דירות כאשר החלק המיועד לשיווק על-ידי קרדן נדל”ן עומד על 118 דירות. בסה”כ הרווח הצפוי בפרויקט מסתכם בכ-61 מיליון שקל.
|
|
בעתודות הקרקע של קרדן נדל”ן יש הרבה מאוד ערך חבוי. לחברה יש שבעה פרויקטים אשר צפויים לצאת לדרך בשנת 2025 שבהם תקים החברה קרוב ל-2,600 יחידות דיור - בערך פי חמש ממספר יחידות הדיור אשר נמצאות היום בביצוע. עם זאת, בשנת 2026 צפויים לצאת לפועל מספר מגה פרויקטים שבהם טמונים רווחים משמעותיים.
אחד הפרויקטים היותר משמעותיים הוא מתחם TLV אשר ממוקם בדרום תל אביב בשטח של 55 דונם. קרדן נדל”ן מחזיקה במרבית הקרקע יחד עם קרן ריאליטי אותן רכשו מהמחזיקים במזומן ובמסגרת פינוי-בינוי (בעלי הקרקע יקבלו דירות במקום ההחזקה בקרקע). בקרקע מחזיקות גם עיריית ת”א (13%) ומדינת ישראל (3%). על המתחם גם קיים מבנה של we-work בן ארבע קומות אשר רשום בספרי החברה בכ-20 מיליון שקל.
בשנה החולפת קידמו החברות תב”ע כוללת למתחם כך שניתן יהיה להקים על הקרקע כ-890 יחידות מגורים. כ-15% מהדירות מיועדות ל ‘דיור בהישג יד’. הפרויקט יכלול גם כ-20,000 מ”ר של משרדים, כ-5,000 מ”ר של שטחי מסחר ועוד מטלות ציבור.
החלק של קרדן נדל”ן וריאליטי בעסקה עומד על 632 יחידות דיור. החלק של קרדן נדל”ן נטו מסתכם ב-296 דירות. בימים אלו שוקדות החברות על תוכנית עיצוב אדריכלים ולאחר מכן יפעלו החברות לקידום היתר בנייה לפרויקט מתוך שאיפה שיצא לדרך בשנת 2026 ויוקם בהדרגה במשך מספר שנים עד שנת 2032.
בקרדן נדל”ן מציינים כי הרווח הגולמי החזוי לאורך הפרויקט מסתכם ב-210 מיליון שקל. עם זאת, להערכתי מדובר בהערכה שמרנית מאוד ובקרקע חבוי הרבה ערך אשר לא מתורגם לשווי בספרים. את הקרקע רכשו קרדן נדל”ן יחד עם ריאליטי בפברואר 2021 במחיר הזדמנותי. נכון להיום רשומה הקרקע בספרי החברה ב-225 מיליון שקל. עם זאת, לאור מהלכי ההשבחה שבוצעו ובכלל זה הסכמי הפינוי-בינוי עם בעלי הקרקע והתב”ע לפרויקט - סביר להניח שהשווי הכלכלי של הקרקע הרבה יותר גבוה מאשר סכום ההשקעה.
|
|
פרויקטים נוספים בתכנון + התחדשות עירונית
|
|
חוץ מאשר פרויקט ה-TLV - לקרדן נדל”ן יש עוד כמה יהלומים שיצופו בשנים הקרובות. אחד מהם נמצא בירושלים בעסקת קומבינציה על שטח של 58 דונם שעליו חתמה בשנת 2021. במסגרת העסקה תבנה קרדן נדל”ן 837 יחידות דיור שמתוכן 578 יחידות דיור מיועדות לשיווק. הפרויקט יכלול גם שטחי משרדים ומסחר. הוועדה המחוזית החליטה על הפקדת התב”ע בתנאים. עלות הקרקע בספרי קרדן נדל”ן מסתכמת ב-1.3 מיליון שקל בלבד - אך טמון פה פוטנציאל רווח של למעלה מ-350 מיליון שקל כאשר הפרויקט יצא אל הפועל.-
בנוסף, לחברה לא מעט תוכניות (מתוקף עסקות קומבינציה שחתמה) הנמצאות בשלב ההפקדה שיאושרו ויבשילו בשנה - שנתיים הקרובות בהם כ-700 יח”ד בנתניה, חדרה, גן יבנה, ירושלים ועוד. בפרויקטים אלו תקים החברה עוד כמה אלפי יחידות דיור.
אחד ממנועי הצמיחה של קרדן נדל”ן לשנים הקרובות נמצא בתחום ההתחדשות העירונית. הדבר עדיין לא בא לידי ביטוי בביצועים הכספיים אך ניתן לראות את הכיוון אליו הולכת החברה דרך הצבר של הפרויקטים אשר הולך וגדל בלב אזורי ביקוש כגון יהוד, בת ים, ירושלים, חדרה, נתניה ועוד. אם בתחילת 2020 לחברה היו פחות מ-1,700 יחידות דיור מתחום ההתחדשות העירונית - היום לחברה יש כבר צבר של יותר מ-12,800 יחידות דיור. סביר להניח שמעבר למימוש ההדרגתי של הפרויקטים הללו החברה תמשיך להגדיל את הצבר ולבצע עסקות בתחום כך שהצבר יגדל וימשיך להיות משמעותי.
תהליך הקמה של פרויקט לוקח מספר שנים אך כבר משנת 2024 ואילך צפויים להיכנס יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית לשלב הביצוע ואז גם ניתן יהיה לראות את כל ההשקעות שבוצעו בשנים האחרונות מתורגמות להכנסות ולרווחים.
|
|
אחד מהנכסים היותר מעניינים בחברת קרדן נדל”ן טמון בחברת הביצוע אל-הר אשר נמצאת בבעלותה המלאה של החברה. חברת הביצוע היא אחת מהחברות המובילות במדינה ובשנים האחרונות הגדילה את צבר ההזמנות שלה שעומד כיום על כ-2 מיליארד שקל.
אל הר היא חברה רווחית. בשנת 2023 רשמה אל הר הכנסות של 332 מיליון שקל אשר תורגמו לרווח גולמי של 62 מיליון שקל ורווח נקי של 36 מיליון שקל. חלק מהעבודות של אל-הר הינן בפרויקטים של קרדן נדל”ן אשר משפרים בצורה משמעותית את הרווחיות הכוללת בפרויקט. ויתרת הפרויקטים הינם עבור צד ג’.
ככלל - אל-הר שואפת לשמור על רווח נקי בשיעור של יותר מ-10% מן ההכנסות. החברה מעלה מדי שנה דיבידנדים למעלה לקרדן נדל”ן. בשנת 2023 חילקה החברה לקרדן נדל”ן כ-16 מיליון שקל בגין הרווח שנבע לאל הר בשנת 2022.
|
|
|
|
|
[צילום: איתמר לוין]
|
|
|
לצד הפעילות היזמית ופעילות הביצוע - קרדן נדל”ן מחזיקה גם בנכס מניב משמעותי בלב תל אביב יחד עם חברת הביטוח מגדל - בית קרדן. מדובר במבנה בשטח של כ-19,000 מ”ר אשר מאוכלס במלואו. נכון להיום שווי הנכס בספרי החברה מסתכם בכ-157 מיליון שקל. בנכס ישנם שני שוכרי עוגן - פרקליטות מחוז ת”א אשר שוכרת 42% מהשטח של הנכס ועיריית תל אביב אשר שוכרת 27% מהשטח. בחודש מאי הקרוב עיריית תל אביב צפויה לפנות את השטחים. סיכום בשנים האחרונות ביצעה קרדן נדל”ן קפיצת מדרגה משמעותית. מחברת נדל”ן מנומנמת בנתה קרדן נדל”ן יצרה החברה פורטפוליו משמעותי של פרויקטים דרך התחדשות עירונית ועסקות קומבינציה רבות, דבר ששמר על החברה מבחינת מינוף. היקפי הביצוע של החברה אשר עומדים היום על כ-500 יחידות דיור צפויים לגדול בהיקף משמעותי בשנים הקרובות כאשר העסקות שקידמה החברה יחלו להיכנס לשלב הביצוע. לצד פעילות הייזום המסורתית- קרדן נדל”ן שמה דגש בשנים האחרונות על תחום ההתחדשות העירונית אשר הולך וצובר תאוצה. בנוסף - קרדן נדל”ן מחזיקה בנכסים נוספים כמו החזקה באל-הר - אחת מחברות הביצוע הגדולות והמשמעותיות בישראל, נכס מניב ברחוב מנחם בגין ואף קרקעות ונכסים נוספים אשר השוק כמעט ואינו מכיר אך חבוי בהן לא מעט ערך. קרדן נדל”ן היא חברה רווחית אשר משתפת את בעלי המניות ברווחים שלה ורק לאחרונה חילקה 30 מיליון שקל דיבידנד למחזיקים. למרות העלייה שרשמה המניה בשנה שעברה - לדעתי החברה עדיין לא אמרה את המילה האחרונה. גילוי נאות: - אין בנכתב לעיל המלצה לביצוע פעולות בניירות ערך. כל הפועל בנייר על בסיס סקירה זו - לוקח על עצמו את מלוא האחריות להפסדים שעלולים להיגרם לו.
- נכון למועד פרסום הכתבה - הח”מ אינו מחזיק במניות המוזכרות בכתבה.
- יובהר כי הח”מ הינו נותן שירותים של קרדן נדל”ן.
|
|
| תאריך:
|
07/05/2024
|
|
|
עודכן:
|
07/05/2024
|
|
תומר קורנפלד
|
|
הערך החבוי בקרדן נדל"ן: צבר ענק של פרויקטים שמבשיל בקרוב
|
|
בתי ההשקעות בישראל מנהלים את הפנסיה שלנו וחושפים אותנו לסיכון מיותר - סיכון שאינו מוצדק בתרומתו לתשואה. אולי הם לא מבינים מה הם עושים, אולי התחרות על התשואות בטווח הקצר היא זו שדוחפת אותם להשקיע יותר מידי בישראל, ואולי שילוב של השניים (בכל פעם שאני קורא או שומע פרשנות של מומחים משוק ההון, ובפרט כלכלנים של בתי ההשקעות, מתחזקת בי ההבנה שהם לא כל כך מבינים.)
|
|
|
|
|
את ההרהור על שירו של המשורר ההונגי אנדראש מזאי שלחתי למנויי 'פיוט' לפני עשר שנים. זה אינו שיר על זוועות השואה, אלא על הבנאליות של הרוע, שלא הוכחדה עם הניצחון על הנאצים אלא ממשיכה לפרוח עד היום. את ההרהור והשיר אפשר לקרוא באתר, ושם גם להצטרף חינם לרשימת המנויים.
|
|
|
|
|
הודעת ההתפטרות הצפויה של ראש אמ"ן, האלוף אהרון חליווה, הייתה הצעד הראשון בתהליך שיקום ארוך המצפה לצבא ההגנה לישראל לאחר האירוע הלבבי אותו חווה צה"ל בטבח שבת שמחת תורה.
|
|
|
|
|
הודעת חמאס בזמן שידור מהדורות החדשות מעידה על הלחץ שהוא נתון בו לאור תחילת ההיערכות לכניסה לרפיח. כוונתו שקופה: עוד הולכה בכחש של החברה הישראלית באמצעות הלהטת הוויכוח בין היהודים לבין עצמם, בעוד שלו עצמו אין כוונה לכבד את העסקה.
|
|
|
|
|
ברקע המלחמה הנמשכת בעזה, מתקיימים דיונים מתחת לרדאר התקשורתי, בשאלות הקשות סביב ההליך המשפטי למחבלי הנוח'בה. הסוגיות קשות ומורכבות מאוד. אין בישראל אח ורע לסדר גודל של אירוע מהסוג הזה ודומה שהמערכת המשפטית תצטרך להמציא את עצמה מחדש. ברקע יום הזיכרון לשואה והגבורה, מערכת המשפט שלנו יכולה וצריכה לשאוב כוח ועידוד מסיפורו של אחד, עו"ד יהודי-גרמני שניסה לעצור את היטלר מנהיג המפלגה הנאצית עוד לפני עליית המפלגה לשלטון. סיפורו של האנס ליטן, פחות מוכר בתודעה הציבורית וראוי שיקבל יותר ביטוי נוכח יום השואה, השביעי לאוקטובר ומה שביניהם.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אלי אלון
חרפת השירותים הציבוריים בתחנות האוטובוסים המרכזיות נמשכת שנים  בעלי התחנות המרכזיות הם בעלי ממון הנהנים מקניות של אלפים הפוקדים את התחנות ומצופה מהם לדאוג לניקיונם ולאספקת נירות ט...
|
|
|
|
|
יוסי אחימאיר
כאמור, ישראל נמצאת עתה במלחמה רב חזיתית. חיזבאללה בדרום לבנון - אומנם באיחור מבחינת תקוות חמאס - פתח את החזית הצפונית סוריה הפכה קרש קפיצה לסוכנים אירניים חתרניים, ביו"ש ובבקעת ה...
|
|
|
|
|
רון בריימן
אין צורך בחוק גיוס מגזרי, ובוודאי שאין צורך בחוק השתמטות מקומם החובה לשרת צריכה לחול על כל בני ה-18 ובנות ה-18, כאשר משך השירות - 3 שנים - והשכר הניתן לחיילי החובה צריכים להיות א...
|
|
הבלוגרים הנקראים ביותר ב- News1
|
|
