|
|
האחים עדו ויצחק חג'ג' [צילום: יח´´צ]
|
|
|
|
|
קבוצת האחים חג'ג' רוכשת זכויות בניה לניוד, כדי להגביה ב-4 קומות את שני מגדלי המשרדים שתבנה ברחוב הארבעה בתל אביב. כחלק מהמהלך, רכשה אתמול (21.12.11) החברה, בשתי עסקות, 5 בניינים לשימור במקומות אחרים בעיר, שיש להם זכויות בניה לא מנוצלות של 1,485 מ"ר.
חג'ג ישלמו למוכרים 17.4 מיליון שקל - מחיר-שיא של 11,700 שקל למ"ר קרקע בממוצע, ו-12,850 שקל למ"ר באחת העסקות.
כיום, מותר לחברה לבנות 34 קומות במגדל הדרומי (הנמצא בבעלות קבוצת רכישה), ו-30 קומות במגדל הצפוני (בבעלות היזמים). התוכנית הסופית היא שבדרומי יהיו 38 קומות, ובצפוני 34 קומות. לשם כך מתכננים האחים חג'ג לעשות מספר עסקות ניוד, וזו העסקה הגדולה הראשונה.
עיריית תל אביב לא תמיד מאפשרת לנייד זכויות בניה ממגרש אחד לחברו. אחד התנאים הוא, בדרך כלל, ששני המגרשים יהיו באותו איזור. אין ביטחון שהעירייה תאשר את הניוד במקרה של חג'ג, ואז תבוטל העסקה.
לשלושה בניינים מתוך החמישה יש זכויות בניה לא מנוצלות של 800 מ"ר, וחג'ג רכשו אותם מבעליהם ב-8.6 מיליון שקל, שהם כ-10,800 שקל למ"ר. לשני הבניינים האחרים זכויות בניה לא מנוצלות של 685 מ"ר, וחג'ג רוכשת אותם ב-8.8 מיליון שקל, שהם 12,850 שקל למ"ר. הבדלי המחירים נובעים ככל הנראה מהבדלים במיקום הבניינים.
העסקה מותנית בכך, שהוועדה לבניין ערים תאשר את הניוד תוך שמונה חודשים, כלומר עד אוגוסט 2012. באחת מהעסקות נקבע תנאי נוסף - שהוועדה המחוזית לתכנון ובניה תאשר סופית את תוכנית הניוד תוך 6 חדשים מיום האישור על-ידי המקומית. תנאי זה, שאינו תואם ללוח הזמנים האיטי של הועדות המחוזיות, מעמיד בספק חלק מהעסקה.
האחים חג'ג' זקוקים, על-פי הערכה, לכ-8,000 מ"ר מנוידים נוספים, כדי שיוכלו לבנות עוד 8 קומות. לכן הודיעו כי בדעתם לרכוש זכויות ניוד בבניינים נוספים, לפני זמן קצר רכשו זכויות ניוד בהיקף קטן, 176 מ"ר, וזה כמובן לא פותר את הבעיה.
מכרו 10 קומות משרדים - מרכז חדש
השאיפה להוסיף עוד 8 קומות לבניינים נובעת מקצב המכירות המהיר. המגדל הדרומי נמכר כולו מראש לקבוצת רכישה (האחים חג'ג' הם חלק לא גדול ממנה). היזמים כבר מכרו 10 מתוך 30 הקומות במגדל הצפוני, וזאת עוד לפני תחילת הבניה. אם להביא בחשבון, שבמגדל הצפוני תהיה גם קומת עסקים (לובי עליון), והאחים חג'ג' עצמם זקוקים לקומה או שתים, מתברר שכ-40% מהמגדל נמכרו עוד לפני הבניה בפועל. הדבר נובע מכך, שרחוב הארבעה והקריה עומדים להפוך למרכז העסקים החדש של תל אביב ושל המדינה כולה.
