הבלגן ששמו מס דירה שלישית

ועדת הכספים של הכנסת אישרה ביום שישי (16.12.16) את המס על דירה שלישית, לאחר דיון סוער ומבולבל שנמשך כל הלילה. הוא יגיע השבוע לקריאה שנייה ושלישית בכנסת. צפויות מאות הסתייגויות, העשויות לשנות את פרטי המס.. הנה עיקריו, עם שאלות לא ברורות שנשאר כרגע ללא מענה:

מי ישלם?

כל מי שבבעלותו שלש דירות, או יותר נכון 2.5 דירות. לא ברור מה זה אומר - האם שיש לו 90% בשתי דירות, ועוד 55% בשלישית, יהיה חייב או פטור?

מה גובה המס?

לכאורה זה פשוט - 18,000 שקל לשנה, או 1% משווי הדירה הזולה מדין השלוש. אבל שימו לב להמשך.

הקלה מהמס בשיטה שאיש לא מבין

יהיו פטורים?

כן, מי שיש לו דירת מגורים (שוויה לא רלוונטי כרגע) ועד שתי דירות ששויון יחד הוא 1.15 מיליון שקל. ככל הידוע, אין הרבה דירות להשקעה כה זולות. מי שיש לו שתי דירות ששווין יחד נע בין 1.15 ל-1.4 מיליון שקל, ישלם מס מופחת, שאיש אינו מצליח להבין איך חישבו אותו בלילה "הלבן" פקידי האוצר.

האם מי שיש לו 4 דירות בשותפות, 50% או 60% בכל דירה, יהיה חייב או פטור?

לא ברור.

האם בני משפחה יחשבו כיחידה אחת לצורך חיוב במס ?

לכאורה, אם מדובר באשה, בנים ובנות - כן. אם יחייבו במס את הדירה השלישית שבה גר אחד הבנים, יוכלו ההורים למכור לו את הדירה בעסקה אמיתית (לא פיקטיבית), ואחר כך יסתדרו בתוך הבית, הרחק מעינם של פקידי המס.

מה לגבי אחים ואחיות?

לא ברור.

מה יקרה למי שיש לו שתי דירות, וקיבל דירה בירושה?

אם קיבל 50% מהדירה, יהיה פטור. אם קיבל יותר, יהיה חייב. לא ברור אם יהיה חייב במס כולו, או גם, יחסית, בחלק שמעל ל-50%.

כדאי למכור בלחץ כדי לחסוך 1%

אז מי שקיבל דירה שלמה בירושה, יהיה חייב במס?

כן, אבל לא מיד, יתנו לו שנה למכור את הדירה, אבל לחץ הזמן עלול להביא לכך שלא יקבל את השווי האמיתי. אז מוטב אולי לחכות ולשלם.

האם המס יקבע לפי השימוש בפועל או לפי היעוד?

לפי היעוד. למשל, מי שהשכיר את דירתו השלישית למשרד עורכי דין או לגן ילדים, יהיה חייב במס עליה.

איך יקבע שווי הדירה?

על-פי טבלה שיפרסם משרד האוצר, המתייחסת לעיר או לרובע מסוים, ולפי גודל הדירה, עם הנחה של 10%.

אי-אפשר לערער בבית משפט

זה לא הגיוני. הרי לכל דירה שווי משלה. אפשר יהיה לערער?

לא. אי-אפשר יהיה לערער בבית משפט. ספק אם סעיף זה יעמוד בביקורת שיפוטית של בית המשפט העליון.

איך יקבע שטח הדירה?

הנמוך מבין שלוש אפשרויות, לפי בחירת בעל הדירה, למשל שטח הדירה ככתוב בחוזה הרכישה, או שטח הדירה על-פי העירייה לקביעת הארנונה.

אפשר יהיה לערער על החלטת האוצר לגבי שטח הדירה?

לא ברור.

מי שיש לו שתי דירות, ופיצל אחת מהן, יהיה חייב במס?

לא, כי המס יקבע כאמור על-פי היעוד המקורי של הדירה.

כחלון רצה לשלוח אותם לבית סוהר

כדאי לנסות ולא לשלם?

לא. קודם כל, זו עבירה על החוק. רשויות המס ינהלו מעקב, יתפסו את העבריינים, יטילו עליהם קנסות וגם יהיה להם רישום פלילי. לפחות בוטל סעיף שבו ביקש שר האוצר משה כחלון לשלוח את עברייני המס לבית סוהר, לשנה וחצי.

מה עושים נגד החוק?

הפתרון שמניע החוק הוא למכור אחת הדירות עד 30 בספטמבר 2017, ואז לקבל פטור של 75,000 ממה שבח. את תמורת המכירה אפשר יהיה להפקיד בקופת גמל, עד תקרה מסוימת שגובהה לא ברור סופית כרגע, ולקבל פטור על הרווחים. זו בעצם מטרת החוק - לעודד מכירת דירות ולהגדיל את ההיצע בשוק.

לא תמיד כדאי למכור את הדירה

כדאי למכור את הדירה?

ספק. אם מוכרים במהירות (9 חודשים עוברים מהר) עלולים לקבל מחיר נמוך. חוסכים מס של 1%, ומקבלים מחיר נמוך ב-2-3% או יותר מהמחיר הריאלי במכירה שקטה ורגועה. הפטור מרווחים על הפקדת הכסף בקופת גמל יופעל רק במשיכת הכסף מגיל 60 ומעלה. פרטי ההפקדה והפטור לא פורסמו, סימכו על פקידי האוצר שלא יתקנו תקנות לטובת המפקידים.

איך יידע האוצר למי יש דירה שלשית?

כל אחד חייב לדווח. מי שלא ידווח צפוי לתביעה פלילית.

המרוויחים האמיתיים: עורכי הדין

האם אפשר לעקוף את החוק?

יש דרכים חוקיות: למכור את הדירה לבן משפחה, בתנאים שייטיבו עם שני הצדדים; או להעביר את הדירה לבעלות חברה בבעלות (או בשותפות) בעל הדירה בעסקה אמיתית ולא "כאילו". סמכו על עורכי הדין ועל רואי החשבון, שימציאו עוד שיטות . הם יהיו המרוויחים הגדולים מהחוק החדש הזה.

יש להם זמן?

כן יש לשלם את המחצית הראשונה של המס עד 30 ביוני. לאנשי יהיה די זמן כדי להכין את התחבולות החוקיות הדרושות.

בעלי הדירות יעלו את שכר הדירה

כמה יכניס המס?

תיאורטית, 800 עד 900 מיליון שקל בשנה. בפועל - איש לא יודע.

האם משלמי המס יוכלו לפצות עצמם על ההוצאה?

יש להניח שלבעלי שלוש הדירות לפחות דירה אחת מושכרת, אולי שתים. הם יפצו עצמם על-ידי העלאת שכר הדירה.

הם יוכלו לעשות זאת?

כן, וזו אחת המגרעות הבולטות של החוק: אם רבים ימכרו את דירתם כדי לקבל פטור ממס שבח, יקטן הצע הדירות השכורות, והבעלים של הדירות שנותרו יוכלו להעלות את המס ללא בעיה. זאת אומרת, שמספר הדירות לא יגדל. יהיו יותר דירות למכירה ופחות דירות להשכרה, ולא עשינו כלום.