"אתה יודע כמה עולה לקבלן לבנות ממ"ד דירתי בן 12 מ"ר?" - שואל אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ומיד משיב: "ההשקעה היא 10,000 שקל למ"ר, כלומר 120,000 שקל! זוהי אולי הסיבה הבודדת העיקרית לכך שהדירות יקרות. הממ"ד הוא צורך ביטחוני, ולכן ברור מיד שדירות בישראל יהיו יקרות מדירות בחו"ל".

אבל הקונה מקבל חדר נוסף.

"זהו חדר שאולי הוא זקוק לו, ואולי איננו זקוק. גם אם הקונה זקוק לחדר זה, הרי בניה רגילה, לא ביטחונית,, תעלה 6,000 שקל למ"ר, שהם 72,000 שקל לחדר. פירוש הדבר, שבכל מקרה, בנית ממ"ד מייקרת את הדירה ב-48,000 שקל לפחות!"

מה הפתרון?

דנוס: "לעבור לממ"ד קומתי. ואכן, במגדלים רבי קומות, שבהם דירות רבות בכל קומה, בונים ממ"ד קומתי, והדבר מוזיל כל דירה בעשרות אלפי שקלים!"

"אין ארוחות חינם - איכות עולה כסף"

יש עוד גורמים חיצוניים המביאים להתייקרות הדירות?

דנוס: "מחירון דקל", הידוע לכל קבלן, מפרט מה מחירו של כל פרט בדירה. אין ארוחות חינם. מרצפות גרניט-פורצלן, תריסים חשמליים, שירותים כפולים ועוד ועוד, מייקרים את הדירה! אי-אפשר לדרוש מצד אחד דירה באיכות גבוהה, ומצד שני לצפות שתהיה זולה!"

דבריו של דנוס, הנשענים כמובן על יכולתו המקצועית כשמאי מקרקעין ודירות בכיר, חושפים את האמת: הצעדים שמציע כחלון כמעט ולא יביאו להוזלת הדירות. גורמים חיצוניים, שעל חלקם אין שליטה, מביאים לכך שהדירות בישראל יקרות בהשוואה לחוץ לארץ.

"מס רכישה - מס שפתיים"

האם הצעדים שמציע כחלון יביאו בכל זאת להוזלת הדירות?

"כמעט ולא - וחלק מהצעדים אפילו יביאו לעלית מחירי הדירות והשכירות!"

איך זה ייתכן?

"אני מצטרף לביקורת של קבלנים ויזמים לגבי הצעתו של כחלון להעלות את מס הרכישה על דירה שנייה. זה מס שפתיים? המס יביא להתייקרות הדירה, ואז יהיו פחות משקיעים, וממילא פחות דירות להשכרה. דמי השכירות יעלו!"

"פיצול דירות מנוגד לחוק יסוד"

כחלון מציע לפצל דירות כדי להגדיל את מספרן.

"פיצול דירה לשנים הוא דבר לא נכון מבחינה תכנונית ובטיחותית. זו הצעה שלא תצא לפועל. העיריות מתנגדות, כי פיצול מביא לכך שיהיו יותר דיירים על אותה תשתית. השכנים יתנגדו, כי הכנסת דייר חדש פירושה פגיעה ברכוש המשותף. זו עבירה, לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. ההצעה פשוט לא תעבוד!"

הצעה אחרת שלו היא לשנות יעוד קרקעות מצרכי ציבור לבניית דירות

"זו עוד הצעה שתישאר על הנייר. הערים זקוקות למבני ציבור. העיריות לא יאשרו ביטול תוכניות לבתי ספר וגני ילדים, כדי לבנות עוד דירות".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ספקן אפילו לגבי ההצעה, שהועלתה כמה פעמים ב-News1, וכחלון אימץ אותה עכשיו: להביא אלפים רבים של פועלי בניין מחו"ל, כדי להוזיל את שכרם של הפועלים מסין, ולהאיץ את הבנייה.

דנוס מסביר מדוע הוא סבור שגם זה לא יעזור הרבה: "יזמים מוכרים דירות במחיר הגבוה ביותר שהם יכולים לגבות, מבלי לשים לב מהן עלויות הבנייה. נניח שיהיו יותר פועלים, ושכרם יוזל. הקבלן או היזם לא יוזילו את הדירות, כל עוד יש מחסור והם יכולים לגבות מחירים גבוהים".

אין בתוכנית מילה על מהנדסים ומנהלי עבודה

כאן יש להעיר, שיבוא הפועלים עשוי בכל זאת לסייע: פועל בניין סיני משתכר כיום לפחות 20,000 שקל נטו לחודש, נטו, מזומן ביד. השכר הגבוה מרתיע יזמים. אם השוק יוצף בפועלי בניין, יפחת שכרם, ואז יוכלו קבלנים נוספים להיכנס לפרויקטים. במקום יזם אחד במתחם, יהיו שנים, והתחרות עשויה להוזיל דירות.

אוהד דנוס מודאג גם מהמחסור ההולך ומחמיר במהנדסי בניין. בכל שנה גדל המחסור ב-200 מהנדסים, והדבר מביא כמובן להאטת הבנייה. מורגש גם מחסור במנהלי עבודה. תוכניתו של משה כחלון אינה אומרת מילה בשני נושאים חשובים אלו!

הצעה חיובית: מחיר למשתכן

אז אין שום דבר חיובי בתוכנית כחלון?

"מצאתי שני צעדים חיוביים. ראשית, חידוש מדירות בשיטת "מחיר למשתכן", שתוזיל את הדירות על-ידי קביעת מחיר קבוע וידוע מראש. שנית, הכשרת פועלי בניין ישראלים, הליך שיכול לעזור, אם יעשה במהירות ובהיקף גדול, ואם אפשר יהיה למצוא פועלים כאלו"...

אז מה אתה מציע כדי להוזיל את הדירות, חוץ מחיסכון בממ"דים?

"בעיה מרכזית היא מחסור בקרקעות באזורי הביקוש. בגליל ובנגב יש די והותר מגרשים. קבינט הדיור החליט השבוע לקדם בנית 8,000 דירות בבאר שבע ו-4,500 דירות בקריית גת. תודה רבה, שם יש די מגרשים, ההיצע הולך וגדל והדירות אינן יקרות. אבל עיקר הביקוש הוא באזור תל אביב והמרכז, ושם כחלון לא מציע שום פתרון!"

אין פתרון? אבוד?

"בכלל לא! בתל אביב כמעט ואין מגרש פנוי. אבל במחנות צריפין, השלישות ותל השומר, ליד תל אביב, יש מגרשים לבניית רבבות דירות. מוזר מאוד - כחלון אינו אומר מילה על פינוי מתחמים אלו, כדי להגדיל את הצע המגרשים ולהוזילם! אולי מפני שהוא יודע, שהדבר יקרה רק בעוד שנים רבות..."

לא יאומן: מריבה בין פקידים מקפיאה בנייה

אבל הרי יש תוכניות להעביר את הבסיסים לנגב ולפנות את הקרקעות?

"לא יאומן כי יסופר, אבל בנית הבסיסים בנגב מתעכבת זה כמה חדשים בגלל ויכוח בין הממונה על התקציבים אמיר לוי לבין החשבת הכללית מיכל עבאדי. שני פקידים בכירים באוצר, הכפופים שניהם לכחלון, מתווכחים ומביאים להקפאת הבנייה!"

איך זה ייתכן?!

"אצלנו זה ייתכן, ועוד איך! אגף התקציבים גיבש תוכנית, שלפיה רשות מקרקעי ישראל תקבל את המגרשים, תמכור אותם ליזמים, והתמורה תועבר ישירות למימון בנית הבסיסים בנגב. החשבת הכללית אומרת: לא! התקינה הבינלאומית של חוקי ראית החשבון אומרת, שצערך להעביר את הכספים מרשות המקרקעין לתקציב המדינה, ורק משם למשרד הביטחון. הוויכוח הזה הביא להקפאת הבנייה של בסיסים!"

לא להאמין!

"לא להאמין, נכון! מריבה בין שני פקידים באותה ממשלה, באותו משרד, הכפופים כביכול לאותו שר, בגלל ויכוח תיאורטי של כללי ראית חשבון, מביאה לעיכוב בנית הבסיסים החדשים, ולפינוי מגרשים לבניית עשרות אלפי דירות במרכז הארץ!"