|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
עופר זרף: המתווך שהפך ליזם מגורים
|
אחרי 14 שנים בתיווך דירות ונכסים, חצה זרף את הקווים והפך ליזם נדל"ן ● היום הוא בונה, עם חברת גרופית, שכונת וילות ופארק טכנולוגיה עילית גדול באשדות יעקב ● פרויקטים בכרכור וביד חנה, ובקרוב גם ברחובות ● הרווחיות תלויה בקצב ההשכרות
|
|
עופר זרף. בונה קדימה [צילום: יגאל סלבין]
|
|
|
|
|
מתווכי נדל"ן רבים מבקשים להחזיק בידם את שרביט המרשל, כלומר להפוך ליזמים. בודדים הצליחו בכך, בהם רונן שטרית, הבעלים של חברת התיווך אנגלו-סכסון, שהוא גם יזם בבאר יעקב ובישובים אחרים. השבוע חושף News1 את אחד השמות הבולטים ברשימה מצומצמת זו: עופר זרף.
זרף (48) עבר כמתווך במשך 14 שנים. תחילה היה זכיין בארבעה סניפים של אנגלו-סכסון, בתיווך דירות. אחר כך היה שותפו של שייע ניר בחברת תיווך מובילה לנכסים מניבים, בשם קרן נדלן. ב-2002 פרש, הקים את חברת "יסודות", ונכנס לעסקים פרטיים. לפני חמש שנים הקים, יחד עם עמיר רחלבסקי, את חברת גרופית-יסודות. זוהי שותפות של חברת הבנייה הוותיקה גרופית, בשליטת רחלבסקי, ושל יסודות, בעלת 33% בחברה המשותפת.
מה אתם בונים כיום?
זרף: גרופית ממשיכה בפרויקטים הנפרדים שלה, ובין היתר בונה 112 דירות בעכו. גרופית-יסודות עומדת להתחיל בבניית שכונת המגורים פסטורליה, בת 166 וילות, על קרקעות קיבוץ אשדות יעקב מאוחד. הקיבוץ החזיר למינהל מקרקעי ישראל 73% מקרקעותיו, ושמר בידו את יתר ה-27%. זו עסקה מקובלת בקיבוצים רבים. אנחנו בונים על ה-27%, שרכשנו מהקיבוץ. הווילות יהיו בנות 114 עד 176 מ"ר, על מגרשים בני 500 מ"ר.
כמה עולה התענוג?
זרף: 990 אלף שקל עד 1.25 מיליון שקל, לפי הגודל. מכרנו 10 וילות ראשונות, גם למשפחות מהאזור וגם לקונים מאזור המרכז. יש אפילו זוגות צעירים. ההשקעה הכוללת נאמדת ב-100 מיליון שקל.
מכירה של 10 יחידות זה לא הרבה.
זרף: נכון, אבל הבנייה והשיווק הרשמי עדיין לא החלו. הבנייה תתחיל בעוד מספר חודשים, והווילות נמכרו לאלו ששמעו, לא-רשמית. חוץ מזה, בשלב ראשון נבנה רק 60 וילות, ואת היתר מאוחר יותר.
|
|
איזה בנק נותן ליווי פיננסי?
זרף: אין בנק! התוכנית הפיננסית היא לממן את ההשקעה מהון עצמי וממכירות.
מה פתאום בעמק הירדן? אפשר לבנות ולמכור במקומות קרובים יותר לאיזורי הביקוש העיקריים.
זרף: לפני ארבע שנים ערכנו סיור בעמק הירדן. יש בו מכללה בת 4,000 סטודנטים מצד אחד, ותעסוקה חלשה מצד שני. למסיימי הלימודים קשה למצוא עבודה. עמיר ואני החלטנו שיש כאן פוטנציאל כלכלי גדול.
|
|
|
|
|
הדמיית פרויקט כנרת
|
|
|
יש לכם עוד פרויקטים?
זרף: כן! פרויקט שני גדול יותר הוא "פארק כנרת", בן 68,000 מ"ר, שיהיה אחד ממרכזי ההיי-טק והביו-טק הגדולים בארץ. לידו נבנה מרכז מסחרי בן 5,000 מ"ר. ההשקעה תהיה 300 מיליון שקל ויותר. זה יהיה פרויקט הדגל של גרופית-יסודות לשנים הקרובות.
סליחה, היכן ייבנה הפארק?
זרף: על קרקעות מפעל הבנייה המתועשת ספנקריט , באשדות יעקב מאוחד, מול הכנרת. המפעל, שהיה בזמנו אחד הגדולים בארץ, נסגר לפני שמונה שנים. חברתנו קנתה 74% מהמתחם, שהוא בן 107 דונם. היתרה, 26%, נשארה בבעלות הקיבוץ.
מה התוכנית?
זרף: פארק כנרת יהיה הגדול ביותר בתחום ההיי-טק והביו-טק בצפון הארץ. בנינו והשכרנו חלק מהשטח המסחרי, לתחנת דלק של סונול ולתחנת הטענה חשמלית של בטר-פלייס. הם כבר משלמים שכר דירה. בקרוב נתחיל לבנות את השלב הראשון של ההיי-טק, 11,000 מ"ר, בהשקעה של 50 מיליון שקל. השלבים הבאים ייבנו בהדרגה.
|
|
"נציע למנהלי ההיי-טק וילות בהנחה"
|
|
האם גם כאן תסתדרו ללא הלוואה בנקאית?
זרף: לא. אנחנו מנהלים מו"מ עם בנקים לקבלת הלוואה לטווח ארוך. התנאי שלהם הוא, כמקובל, הוא הון עצמי של 25% עד 30%. נעמוד בכך.
זה מקרה שפארק הטכנולוגיה העילית ייבנה ליד שכונת הווילות?
זרף: לא, זה תכנון מראש. הרעיון שלנו הוא שמנהלים ועובדים בכירים בחברות ההיי-טק, שיעברו לכאן, יקנו וילות בשכונה. אנחנו מנהלים מו"מ ראשוני עם כמה חברות, ואחת השאלות הראשונות של המנהלים היא: נניח שנעבור צפונה, האם נוכל לרכוש מגורים ברמה גבוהה באיזור? אז יש לנו תשובה. הם גם יקבלו הנחות של 5% עד 7%.
|
|
בנקודה זו חוזר עופר זרף, זמנית, מעסקי הנדל"ן לתיווך נכסים מניבים. הוא מנהל כאמור מו"מ להשכרת שטחים, וגם מחשב את דמי השכירות וכדאיות הפרויקט. זרף: "השוכרים ישלמו 35 שקל למ"ר לחודש, צמוד למדד, בחוזים ל-10 שנים. שוכרי שטחי המסחר, בעיקר מרכול, בר ובית קפה, ישלמו 70 עד 80 שקל למ"ר לחודש".
על-פי נתונים אלו, תגיע ההכנסה מדמי שכירות לכ-34 מיליון שקל לשנה – 30 מיליון שקל בבנייני הטכנולוגיה העילית והביו-טכנולוגיה, ו-4 מיליון שקל משטחי המסחר. לכאורה, הכל טוב ויפה, כי זו תשואה של 11%. אבל יש לזכור: ראשית, לא בטוח שהתפוסה תהיה מלאה, ושהיזמים אכן יצליחו להשכיר במחירים שבהם נקבו. שנית, כמקובל במקרים רבים, ההשקעה בפועל עשויה להיות גבוהה מ-300 מיליון שקל.
לכן, הצלחת פארק כנרת תלויה במידה רבה בקצב השכרת השטחים. מדוע שמפעל טכנולוגיה ירצה לעבור ממרכז הארץ לצפון?
|
|
עופר זרף חוזר זמנית לעסקי התיווך, כדי לשכנע את השוכרים-בכוח: "אנחנו מציעים, כאמור, לעובדים ולמנהלים, וילות במחירים נמוכים בהרבה לעומת מרכז הארץ. בנוסף, אשדות יעקב נמצאת באזור עדיפות לאומית א'. המפעלים ועובדיהם יקבלו הטבות במיסוי, בהשתתפות המדינה בשכר העובדים ובבינוי. הארנונה היא לכל היותר 6 שקל למ"ר לחודש, לעומת 30-10 שקל למ"ר במרכז הארץ. הפארק יהיה מודרני, נקי, באזור מקסים. אנחנו מניחים שגם המועצה האזורית תעזור".
מדוע?
זרף: היום בנויה הכלכלה של עמק הירדן בעיקר מחקלאות ומתעשיה ישנה. פארק כנרת יכניס לאזור תנופה של היי-טק מודרני. התב"ע המקורית לפארק כנרת הייתה 27,000 מ"ר, והמועצה המקומית אישרה הגדלתו ל-73,000 מ"ר – כי זה חשוב וכדאי גם להם! המועצה תקבל הכנסות ניכרות מארנונה, והתושבים ייהנו מהפיתוח העסקי.
|
|
עוד 370 דירות, וגם תוכניות חדשות
|
|
נשמע שהכל בסדר.
עופר זרף: (נאנח) לא בדיוק. שכונת הוילות שנבנה באשדות יעקב היא מסוג ההרחבות הקהילתיות. צר לי לומר, שמינהל מקרקעי ישראל, שנתן את הקרקע לקיבוץ, וממנו אלינו, מקשה עלינו מפעם לפעם. לדוגמה, המינהל קובע מה יהיו מחירי המכירה של הקוטג'ים. מדוע?! הוא גם קובע לנו את החלוקה, כמה וילות גמורות וכמה מגרשים לבנייה נמכור.
האם לגרופית-יסודות יש עוד פרויקטים?
זרף: אנחנו בונים 280 דירות וקוטג'ים, חלקן בבניינים של 4 קומות, בשכונת כרכור, פרדס חנה (בקשתם לאישור בניית קומה חמישית – נדחתה, א.ל.). מכרנו כ-100 יחידות. לפני כחודש מסרנו לקונים, בטקס ססגוני, את 47 היחידות הראשונות. בנינו 92 יחידות בהרחבה קהילתית ביד חנה. יש לנו תוכנית לבנות 80 בתים ברמות מאיר, ליד רחובות. כשכל הפרויקטים ייכנסו לתנופה, יתקשו אשתי ושלושת ילדי לראות אותי באמצע השבוע...
|
|
| תאריך:
|
23/11/2012
|
|
|
עודכן:
|
23/11/2012
|
|
אלעזר לוין
|
|
עופר זרף: המתווך שהפך ליזם מגורים
|
|
מבצע "עמוד ענן" היווה הזדמנות פז למשנה לראש הממשלה ולשר לענייני הנגב והגליל, סילבן שלום, לעלות מחדש בעוצמה רבה על המפה הפוליטית ערב הבחירות ולצבור לעצמו נקודות, כי המצב בדרום המדינה עומד בראש דאגותיו ואינו מסיר שינה מעיניו.
|
|
|
|
|
יש פרשות שאינן מסתיימות לעולם. גם כאשר נדמה שהכל נחשף, האחראים נענשו ותיקי החקירה כבר מעלים אבק בארכיונים נידחים, פתאום הן מזנקות שוב לכותרות. פרשה ישנה-חדשה כזו, שרודפת את בריטניה כבר עשרות שנים, גבתה השבוע מחיר אישי יקר: 54 ימים בלבד לאחר שהתיישב בכורסת המנהל הכללי והעורך הראשי של שירות השידור הבריטי, ה-BBC, נאלץ ג'ורג' אנטוויסל להיפרד מתפקידו.
|
|
|
|
|
הדיונים סביב חייו האישיים וסיפורי המאהבת של הגנרל דיוויד פטראוס, מלווים במה שנראה כמו הסכמה גורפת על הצלחתו של פטראוס בנושא המלחמה בעירק. במחלקת המדינה של ארה"ב יש לא מעט חולמי חלומות, שאינם מאפשרים לעובדות הקשות להפריך להם את התיאוריות שבנו. גם כאשר כל התוכניות היפות שלהם קורסות מול עיניהם הם עדיין מאמינים שיש דרך להנשים אותן ולהביאן לידי הגשמה.
|
|
|
|
|
מוזיאון המטרופוליטן מקדיש לתחום הצילום דרך קבע כמה מאולמותיו, בצד מחקרים ואוצרות רציניים ביותר. הפעם, כשבכמה מוזיאונים וגלריות מוצגים בה בעת בניו-יורק תערוכות שהן שירי הלל לצילום הדיגיטלי ולשילוב כמה מדיות ביצירות (כמו תערוכת וויד גאיטון בויטני, עליה כתבנו כבר, או כמו תערוכת לוקאס סאמארס בגלריה פייס, שהביקורת עליה תופיע בהמשך) - מוכיח מוזיאון המטרופוליטן שאת מה שעשו הצלמים לפני מאה ומאה וחמישים שנה - לא נזקקו לו לנפלאות המחשב.
|
|
|
|
|
שרונה וברוך התחתנו ביום חמישי האחרון (15.11.12) בקול ששון וקול שמחה לאחר שבוע מורט עצבים ויום מתיש בו משעות הבוקר המוקדמות הם תרו אחר אולם חלופי שיסכים לקלוט אותם ליום החשוב בחייהם, מהיום להיום.
|
|
|
|
|
