עו"ד אביב טסה מבקש להדגיש שלושה עקרונות חשובים בכל תוכנית של תמ"א 38:

• יזמים רבים נתפסים במחדלים, הנובעים מכך שנכנסו לעסקה ללא בדיקה מוקדמת של הבעלות על הבניין והדירות.

• היזמים חייבים להסביר לדיירים, בפירוט ובהגינות, את פרטי העסקה, לא "להחביא" פרטים ולא לתת הבטחות שאי-אפשר לקיימן.

• היזמים חייבים להבין את הבעיות הרגשיות של הדיירים, ולטפל בהן.

האם היזם לא מסביר לדיירים כל מה שצריך?

טסה: "היזם צריך להבין גם באדריכלות, בשיטת הפעולה של קבוצת רכישה ובפסיכולוגיה. בית משותף זה לא רק החוק, אלא גם מנהיגות. רוב הדיירים אדישים. כדי לקדם תמ"א 38 בבניין, יש צורך בדייר מוביל".

מהן הבעיות העיקריות, הלכה למעשה, ביישום התוכנית של בניית דירות נוספות תמורת שיפוץ הבניין הקיים?

טסה: "יש שלוש בעיות עיקריות: ראשית, מחסור בידע על פרטי התוכנית, והצורך במנהיגות. שנית, איך ליישב מחלוקות בין הדיירים. שלישית - וזה לעתים החמור ביותר - בעיות קניין ובעלות".

זה נשמע פשוט: כל דייר הוא הבעלים של דירתו, והרכוש המשותף שייך לכולם יחד.

טסה: "אוהו איך שזה יכול להיות מסובך! בבנייני מגורים רבים רשומה בעלות משותפת על כל הדירות. הדיירים לא מודעים לכך, כי עשרות שנים הם עושים בדירה כרצונם. הם אינם יודעים, שבעצם הם חוכרים של חברת הרכוש המשותף. היזם מבקש לבנות דירות על הגג, והקונים ידרשו כמובן בעלות מלאה. אבל אי-אפשר לרשום בטאבו בניין שחלק מדירותיו ברכוש משותף, וחלק מדירותיו בבעלות פרטית! יש פתרונות, שעולים כסף. ההוצאה תהיה על חשבון היזם, שלא צפה אותה מראש!"

האם זו רק בעיה נקודתית של כמה בניינים?

טסה: "בכלל לא! בתל אביב של בלוקים שלמים יש בניינים בבעלות הקרן הקימת, או של "קו-אופים" למיניהם (למשל: בנייני "מעונות עובדים" ברחוב מאנה - א.ל.). המון-המון בניינים נמצאים בבעלות 'חברת גוש/חלקה' - חברות שהוקמו בשנות החמישים כדי לחסוך מיסים. בכל בניין כזה צריך לפרק את החברה או הבעלות המשותפת, ולבנות מחדש, וזה די מסובך, וגם יקר!"

תן דוגמה מהחיים

טסה: "ברחוב בלוך, בצפון תל אביב, יש בניין מגורים א', שלפי הרישום בטאבו יש לבעלי הבניין הסמוך, בניין ב', רשות לעבור בתוך חצר בניין א'. מה קורה כאן? עיינתי במיקרופילם של הבניינים ומצאתי, שזה רישום שגוי שנעשה בעבר. עכשיו צריך לתקן אותו, בהליך ביורוקרטי, אחרת אי-אפשר להתקדם עם הפרויקט. אפשר לפתור כל בעיה, זה רק עניין של זמן וכסף".

באמת?! האם נתקלת בבעיה שאי-אפשר לפתור?

טסה: "אודה על האמת - יש לי בימים אלו סיפור כזה. דיירי בניין בן 16 דירות ברמת השרון החליטו לקדם תמ"א 38. כמעט כולם מסכימים, חוץ מדיירת אחת. התברר, שהיא מתגוררת בדירה שקיבלה בירושה לפני 20 שנה מדודתה, שנפטרה. אלא שהדודה הורישה את הדירה לארבעה אנשים - הדיירת שלנו ועוד שלושה אחיינים, המתגוררים בארה"ב וכלל אינם יודעים שיש להם דירה בתל אביב! כדי לקדם את התמ"א, יש להתקשר לאחיינים, לספר להם ולהשיג את חתימתם. זה 20 שנה. הדיירת אמרה לי: 'היום אני חיה טוב. אם נקדם תמ"א 38, יגלו האחיינים ש-75% מהדירה שייכת להם, ובשבילי זה כמובן הפסד גדול! אינני חותמת!'"

מה עושים?

טסה: "כרגע אינני יודע, עוד לא מצאנו פתרון".

יש גם בעיות אחרות ללא פתרון?

עו"ד טסה: "אני מנסה לטפל בימים אלו בבעיה מסובכת נוספת: שני בתים תאומים ברמת השרון. יזם ביקש לקדם תמ"א 38 על הבניין הראשון, וגילה שהגגות פרטיים, בבעלות דיירי הפנטהאוזים, שאינם מסכימים לתת אישור לבנות על הגג הפרטי שלהם. היזם בדק, והחליט להסתפק בבניית שתי דירות בקומת העמודים. ראו דיירי הבניין הצמוד כי טוב, והחליטו גם הם לקדם תמ"א 38, באותה צורה. אלא שדיירי הפנטהאוזים של הבניין השני מבקשים לבנות על הגגות שלהם עוד 2.5 קומות, בעסקה פרטית על חשבונם. לא במסגרת תמ"א 38. הדיירים האחרים נזעקו: אתם רוצים להוסיף דיירים ושכנים שיטרידו אותנו! הצעתי לדיירי הפנטהאוזים להסתפק בבנייה בהיקף קטן יותר, אבל דיירת אחת מלמטה מתנגדת גם לזה".

אם לא די בכל אלו, נחתה בימים אלו על יזמי הנדל"ן בעיה חדשה: עיריית תל אביב מבקשת לקדם תוכניות בנייה גדולות, מה שקרוי "רבעים 3 ו-4" בצפון העיר. עו"ד ענת בירן כבר התריעה ב-News1, שתוכנית זו מגבילה במידה רבה את זכויות הבנייה של תמ"א 38. עו"ד טסה מוסיף אש למדורה.

טסה: "העירייה לא תאפשר לבנות 2.5 קומות נוספות, אלא רק קומה או שתיים, וכך תקטין את כדאיות הבנייה. היא גם לא תעודד הוספת זכויות בנייה. עוד דבר גרוע, ממש שערוריה: כל מי שיש לו מרפסת הפונה לרחוב, יצטרך לשלם הטל השבחה, כאילו המדרכה העירונית שתחת המרפסת היא חלק מדירתו! שמעתי שאפילו מהנדס העיר, עודד גבולי, מתנגד לתוכנית!"

אז לא כדאי לבנות בתל אביב?

טסה: "נכון. בתל אביב יש, יחסית, מעט מאוד בניינים לפני תמ"א 38, העירייה לא אוהבת את הבנייה הזו. קבלת היתר בנייה נמשכת אצלה זמן רב. בתל אביב, ההליכים כפולים: קודם אתה מתרוצץ שישה חודשים בין עשר מחלקות, כדי לקבל אישור ראשוני. אחר כך אתה עובר את הוועדה המקומית, ואז שוב חייב לעבור את כל עשר המחלקות כדי לקבל אישור סופי, שוב הלכה לאיבוד חצי שנה. בשביל מה?!"

היכן כדאי ונוח לבנות?

עו"ד טסה: "חד-משמעית - ברמת גן! העירייה מינתה צוות מקצועי אחד, המטפל בבת אחת בכל הבעיות, לא מריץ את היזם ונותן את האישורים הדרושים ללא סחבת. מה הפלא, שברמת גן מקדמים תוכניות של תמ"א במספר גדול בהרבה לעומת תל אביב! כל הכבוד למהנדס העיר, חיים כהן!"