מתכוונים למכור דירה? לא חשוב מה הסיבה - מעבר לדירה גדולה יותר, מכירת הדירה להשקעה, מכירת הדירה שקיבלתם בירושה ועוד. אתם צריכים לשלם מס על הרווח שנוצר לכם. בעבר הלא רחוק, היו שורה של פטורים בעת מכירת דירה, אבל החל מלפני כשנה צומצמו הפטורים וההקלות במס על הרווח בעת מכירת דירות.
החל מ-2014 מוכר, שיש בבעלותו דירת מגורים יחידה, ושלא הייתה לו במקביל יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, זכאי לפטור ממס על רווח ממכירת דירתו היחידה, ובתנאי נוסף - שהמוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים. מעבר לכך, על-פי החוק - תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים, וכן לא יראו בזכויות הנמוכות משליש בדירה כדירה נוספת. כלומר, אם יש לכם דירה וקיבלתם לדוגמה בירושה רבע דירה, הרבע הזה לא ייפגע לכם בפטור ממס רווח הון על דירת המגורים שלכם.
אם אתם מוכרים דירה שהיא לא דירה למגורים, המס על הרווח ילך ויגדל. לפני כשנה הוחלט על ביטול הפטור ממס שבח אם מכירת הדירה נעשתה עד 4 שנים מאז מכירה של דירה קודמת. בפועל, עד אז, נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת מפטור מוחלט ממס על רווח ההון שנוצר (פטור ממס שבח) אם הם לא מכרו דירה בעבר בטווח של 4 שנים. מינואר 2014 משלמים המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת גם אם עברו יותר מ-4 שנים מאז מכירת דירה קודמת. שיעור המס יהיה כאמור 25%, אבל הרווח על הדירה לצורכי מס שבח, יהיה הרווח המעיין היחסי שחל מ-2014 ואילך. כלומר, יהיה תחשיב מסוים שייחס את הרווח לשתי תקופות - התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה ישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס.
לפני כשנה הוחלט כי הבסיס לקביעת חבות במס שבח הוא על-פי הגישה הליניארית, והנה המחשה - נניח שמחזיק בשתי דירות, רכש את הדירה השנייה במחיר של 1 מיליון שקל ב-2005 והוא ימכור את הדירה ב-2 מיליון שקל ב-2015. הוא אמור לשלם מס שבח בשיעור 25%, והשאלה הגדולה על איזה רווח? הרווח בתקופה כולה - 1 מיליון שקל (2 מיליון שקל פחות 1 מיליון שקל). אבל הרווח הזה הוא על פני כל התקופה - גם תקופה שבה לא חל מס שבח וגם תקופה שבה חל מס שבח. התקופה שבה חל מס שבח בשנים
התקופה הכוללת היא 10 שנים (מ-2005 עד 2015) ואז מחשבים כך - הרווח כולו הוא 1 מיליון שקל על פני 10 שנים, כלומר רווח של 100 אלף שקל לשנה, והאחזקה שלנו הרלוונטית לצרכי מס היא שנתיים (2014, 2015) ולכן הרווח שצריך להתייחס אליו הוא 200 אלף שקל והמס הוא 50 אלף שקל (25% מ-200 אלף שקל). אם לצורך הדגמה הדירה הייתה נמכרת ב-2016 אזי היינו צריכים לחלק את הרווח הכולל 1 מיליון שקל ל-11 שנות אחזקה - 90.9 אלף שקל לשנה ולקחת שלוש שנים (יש שלוש שנים שבהן מס שבח בתוקף) - כלומר הרווח הרלוונטי - 272.9 אלף שקל. המס במקרה זה יסתכם ב-68.2 אלף שקל (25% מ-272.9 אלף שקל).
איך מחשבים את השבח?
רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד, ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טירחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טירחת מתווך, הוצאות שיפוץ על הדירה; מס רכישה, ובכלל אגרות ומיסים שונים; הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד.
במידה ובחישוב שנעשה מתברר שלא קיים שבח (רווח הון), אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח, אם בכלל קיים פטור כזה, מאחר ששימוש בפטור (עד 2013 יש פטור ממס שבח על מכירת דירה אחת כל ארבע שנים) אם אין שבח, מבטל אפשרות/ זכות שימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה יש שבח שאותו נרצה לממש בעתיד.
ומכאן - אם לא קיים שבח אין צורך כמובן לבקש פטור, כי השימוש בפטור יקשה על תכנון מס בעתיד.
כאן המקום להדגיש כי גם אם מכרתם בעבר דירה והיה עליכם לשלם מס שבח, אזי כדאי לכם לבדוק האם לא שילמתם ביתר. מסתבר שאם רכשתם את הדירה אחרי 1961 (אז עלה שיעור מס שבח) ומכרתם אחרי 2006 (עד לשנה זו מתייחסות התקנות בהמשך) אז על-פי התקנות ניתן לחלק את הרווח/ ההשבחה על פני מספר שנים ולא להכיר ברווח בשנה אחת, וכך בעצם להוזיל את חבות המס השנתית השוטפת. על רגל אחת מדובר בתכנון מס לגיטימי שמה שעומד מאחוריו הוא פשוט הפחתת ההכנסה החייבת בשנת המכירה והגדלה במשך שנים נוספות - ההגדלה הזו בכל שנה חייבת במס אבל בסה"כ פחות מאשר הכרה בכל הרווח בשנה אחת. תנאי נוסף שמאפשר את התכנון הזה ובהתאמה את החזר המס הוא שמדובר בשכיר או עצמאי ששילם את המס (ולא חברה).
נראה שיש רבים (אפילו רבים מאוד) שיכולים לקבל החזר במס שבח - שווה לבדוק.
- המאמר מפורסם באתר מהון להון, מדריכים פיננסים. היכנסו למידע והדרכה בנושא מס שבח - מי זכאי.
הערות על נצח יהודה ומינוי ראש אמ"ן, ולקח מאיר עיניים ממשה רבינו
