|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
בעוד שהמכרזים אותם מפרסם משרד השיכון כ'מחיר למשתכן' הינם חנופה מוחלטת לציבור ההדיוט, הרי שעבור הקבלנים והיזמים הם לא פחות מזלזול
|
|
מחירי מקסימום [צילום: נתי שוחט/פלאש 90]
|
|
|
|
|
|
רוני מזרחי [צילום: יח"צ]
|
|
|
|
|
אין ספק שמשרד השיכון נמצא בבעיה.
הצהרות והתחייבויות לציבור נשמעות לפני הבחירות, במהלך הבחירות ולאחר הבחירות. לכך כבר התרגלנו. אולם כשבאים לבחון את ההצהרות על בסיס היתכנותן להתגשם במציאות, מגלים שכלכלני משרד השיכון ממשיכים להטעות את שר השיכון והצוות המוביל, בתחשיבים מופרכים שאין מאחוריהם כל ביסוס חשבונאי-עסקי ריאלי.
הדוח הכלכלי לעלויות הבנייה עליו מבוסס מיזם 'מחיר למשתכן' אולי נכון מספרית באופן חלקי - חוכמה קטנה מאד, כי הוא מציג את העלויות בלבד, ולא מביא בחשבון אף אלמנט נוסף, ובוודאי שאין בו שיקוף ניסיון מעשי כלשהו.
בעוד שהמכרזים אותם מפרסם משרד השיכון כ'מחיר למשתכן' הינם חנופה מוחלטת לציבור ההדיוט, הרי שעבור הקבלנים והיזמים הם לא פחות מזלזול, ומציגים מצג שווא לפיו קבלן אמור להיות בעצם משרת ציבור ללא תמורה.
כך, במכרזים ברמת-שלמה, מחירי הפיתוח הנקובים מסתכמים בכ-360 אלף שקל ליחידת דיור, כאשר אם נוסיף מס רכישה ומע"מ מתקבלת עלות של 500 אלף שקל ליחידת דיור בגין פיתוח בלבד - וזאת לפני עלות הקרקע והבנייה שסביר שתסתכם בלא פחות מ-700 אלף שקל+מע"מ ליחידת-דיור בת 100 מ"ר, ובתוספת עלות הקמת חניונים תת-קרקעיים תסתכם בכ-800 אלף שקל+מע"מ לדירה! יוצא מכך שבעלות של 1.2-1.3 מיליון שקל+מע"מ לא ניתן לעמוד במחירי המקסימום למכירה למ"ר אותם קובע משרד השיכון!
|
|
|
מי ישקיע? [צילום: נתי שוחט, פלאש 90]
|
|
|
|
לא נמצא כל סעיף פיצוי למקרה בו משרד השיכון לא סיים את עבודות הפיתוח, ובשל כך היזם/קבלן לא מקבל טופס 4 לאיכלוס
|
| ▪ ▪ ▪ |
כאשר על המגרשים יכולים להיבנות כ-110 יחידות דיור, יוצא שעלות הפיתוח בלבד - לפני רכישת הקרקע - מסתכמת בכ-45 מיליון שקל למגרש, ואם נוסיף מס רכישה ומע"מ יעמוד הסכום על כ-55 מיליון שקל.
וכעת נשאלת השאלה (שלא נשאלת על-ידי כלכלני הבית של משרדי השיכון והאוצר): מי הוא הקבלן האוויל שישקיע 50 מיליון שקל רק בקרקע, עבור פיתוח שלעולם לא יידע מתי יסתיים, וייקח סיכון להיכנס בכלל לפרויקט כזה, כאשר מעליו מונפת חרב הסנקציות אם יסטה מהמסלול אותו מכתיב משרד השיכון.
בכל ספר פרויקט 'מחיר למשתכן' העבה והכבד, לא נמצא ולו סעיף אחד המבטיח פיצוי של המדינה ליזם/קבלן במקרה שהמדינה לא מסרה את הקרקע מפותחת בזמן, שהרי מן הידועות הוא שמינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון מוסרים את המגרש מפותח כמתחייב רק לאחר 3-4 שנים, במקום חצי שנה.
לא נמצא כל סעיף פיצוי למקרה בו משרד השיכון לא סיים את עבודות הפיתוח, ובשל כך היזם/קבלן לא מקבל טופס 4 לאיכלוס. לעומת זאת עמוד שלם מוקדש בספר לאיומים, ולתיאור קנסות, ערבויות וסנקציות אותן יטיל משרד השיכון על הקבלן.
אני אישית לא מכיר קבלן שמוכן לקנות צרות בכסף מלא!
הרי ברור שבמקום לקנות בתנאים כאלה מגרש ברמת שלמה בירושלים, כל קבלן סביר יעדיף לקנות מגרש המיועד ל-80 יח"ד באזור המרכז - בחולון, בת-ים, ראשון לציון או פתח-תקווה - באותו מחיר עלות פיתוח, ויהיה חופשי ועצמאי לכלכל את צעדיו ולקבוע את המחירים בהתאם למצב השוק - ללא 'התמריץ' של שוט משרד השיכון, ומבלי שיסכן את סיכוייו לרווח סביר ונאה.
לא ברור כיצד משרד השיכון מצפה מקבלנים שימכרו דירות במחיר העלות ואף פחות מכך, תוך שהוא משים עצמו (מעשה חמור כשלעצמו), או שבאמת אינו יודע (מה שמלמד על יכולותיו המקצועיות הירודות) שמתוך 2.5 מיליון שקל המשולמים כיום עבור דירה נשאבים מיליון שקלים לקופת המדינה, וכאשר המדובר בקרקע של המינהל ה'בונוס' למדינה מסתכם גם ב-1.5 מיליון שקל. וכל זאת, עוד לפני שדיברנו על הבנקים - שלא ילוו שום פרויקט אשר לא יראו בו רווח של 15% על כל העלויות.
ועל כך כל שנותר לומר הוא שמשמעות מחיר לדייר המשתכן בתרגום של משרד הבינוי הוא מחיר לקבלן המסתכן, ויש לנו מספיק צרות, תודה.
|
|
|
הכותב הוא רוני מזרחי, מנכ"ל והבעלים של קבוצת הבנייה מזרחי.
|
|
| תאריך:
|
04/01/2016
|
|
|
עודכן:
|
04/01/2016
|
|
רוני מזרחי
|
|
|
הזעקות של נוער הגבעות ואנשי תג מחיר ממש קורעי לב, איך איך עושים דברים כאלה לנוער יהודי, שנושם אוויר גבעות, ובמקום ללמוד תורה ומעשים טובים, לומד להשתמש בחץ וקשת וגם מנסה זאת על שכנינו.
|
|
|
|
|
"אם תכלא את האמת ותקברנה במעמקי האדמה, סופה לצמוח. היא תאצור בקרבה חומר נפץ כזה, שביום התפרצה השמד תשמיד כל דבר בדרכה"! (אמיל זולא)
|
|
|
|
|
אתמול, 1.1.16, נתקלתי באתר "וואלה", במאמר של אבי יששכרוף, הנושא את הכותרת: "סופה של המדינה היהודית שלה פיללנו הולך וקרב". המאמר מכיל שפע של הצהרות ריקות וסיסמאות פוליטיות בעלות גוון שמאלני מובהק, שכמותן שמענו רבות בעבר ואנו ממשיכים לשמוע כאילו לא למדנו דבר מנסיונות הסרק הרבים שעשינו מול הערבים להגיע להסדר. אבל מר יששכרוף עושה בבוטות רבה דבר נוסף, שבגינו החלטתי להגיב על הדברים: הוא מציב את כותב המאמר בעמדה של "המקונן הלאומי" ו"הנבחר" שהוסמך כביכול לקבוע מהי המדינה היהודית לה פיללנו, ועד כמה אנו קרובים או רחוקים מן המצב הרצוי לכולנו... לדעתו.
|
|
|
|
|
הצורך בעיגון נושא ה"בדיקה המקדימה" על-ידי רשויות החקירה היה ברור, יותר מידי פעמים שמענו את המושג "בדיקה המקדימה" כאשר תוכנו לא היה די ברור. על-פי נוהל היועמ"ש יש לנושא ה"בדיקה המקדמית" התייחסות בפסקי דין של בית המשפט העליון, יש לנו גם הבנה כללית שכאשר פיתוח "מוצר" (וחקירה או האשמה היא ודאי סוג של מוצר) עולה הרבה מאוד כסף (או שווה כסף) רצוי לבדוק אותו בפיילוט על-מנת להעלות את סיכויי היתכנות ההצלחה, ולכן לא ניתן לשלול על הסף את הצורך בפיילוט חקירתי אשר לצורך העניין נקרא "בדיקה המקדמית" ואשר עוגן בימים אלה בנוהל יועמ"ש.
|
|
|
|
|
בשני סוגי קדושה נתקדש בכור-אם: בקדושת ראשית ובקדושת כהונה ומשתי קדושות אלו נפדה הבכור. את קדושת הראשית, ניתן להבין כפי שלמדנו מהרב אליעזר מלמד שליט"א, בכך שבכל דבר ראשוני, בראשיתי, מתגלה יותר יד ה. כשהאדם נפגש לראשונה עם משהו חדש, שנברא זה עתה, כמו תינוק למשל, ליבו מתפעם, והוא מתקרב יותר לאמונה. וכן מבאר המהר"ל מפראג (גבורות ה' פרק לח), שכל דבר ראשוני דומה במידת מה לבורא יתברך שהוא 'ראשית המציאות', ולכן ישנה קדושה בבכורות. יש קדושה בפירות הראשונים שגדלים מחדש בכל שנה על העץ, עד שאיננו רשאים לאוכלם, ועלינו להעלותם לירושלים לכהנים, ולקיים בהם את מצוות הבאת הביכורים. כמו-כן, יש קדושה בבן הראשון שנולד, עד שאינו יכול לחיות חיי חולין רגילים בעולם הזה, מבלי שנפדה אותו כמצוות התורה.
|
|
|
|
|
עתה כולם אוהבים לשנוא אותו. זה משרת את נתניהו, אבל זה לא יחזיק מים
