האם כאשר מתברר למוכר, כי ייעודו של הנכס אותו מכר אינו כפי שחשב ובשל כך התמורה עליה סיכם נמוכה בהרבה משווין של הזכויות הנגזרות ממנו שנמכרו, מדובר בטעות הפוגמת בכריתתו של ההסכם ומקימה עילה לביטולו? זו השאלה בה הכריע (29.2.16) בית המשפט העליון, ברוב דעותיהם של השופטים
אסתר חיות ו
מני מזוז, מול דעתו החולקת של השופט מני מזוז.
נפתח ונציין, כי טעות בנוגע לייעוד נכס ולשווי הזכויות בו, יכולה להיחשב במקרים מסוימים כטעות או הטעיה הפוגמות בכריתת הסכם על-פי על-פי אחת החלופות שבסעיף 14 (א) ו-(ב) ובסעיף 15 לחוק החוזים. אולם, יש לבדוק האם מתקיימים התנאים המנויים בהוראות סעיפים אלו, או שמא מדובר בטעות שעניינה בכדאיות העסקה, שאז לא תקום למערער עילה לבקש את ביטולו של ההסכם.
בפסיקה ובספרות המשפטית אומץ "מבחן הסיכון", על פיו טעות בכדאיות העסקה היא טעות אותה לוקח על עצמו צד לחוזה, בין במפורש ובין מכללא, והוא מתייחס גם להתרחשויות ושינויים שיחולו גם בעתיד ולאחר כריתתו של ההסכם. במקרה זה אין הוא יכול להסתמך על עילת טעות ולדרוש לבטל את ההסכם. דיני הטעות אינם חלים במקרה שמדובר ב"טעות" שנמצאת בגדר סיכון שנטל על עצמו צד לחוזה; נטילת הסיכון מונעת מן הצד נוטל הסיכון להתנער ממנו בהמשך.
על-מנת לסווג טעות ככזו שפוגמת בכריתתו של הסכם לעומת טעות בכדאיות, יש לבדוק ולבחון את תנאי ההסכם ונסיבות כריתתו לרבות את הסיכון שנטל על עצמו מי מהצדדים בין במפורש ובין מכללא.
פסק הדין הנוכחי דן בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת
ענת ברון, כיום בעליון) בו התקבלה תביעתן של המשיבות לאכיפת הסכם מכר המקרקעין שנכרת בינו לבין המערער ונדחתה תביעה שכנגד שהגיש המערער לביטול ההסכם.
ברקע פסק הדין עמדה דרישת המערער לביטולו של הסכם המכר בטענה שהוא לא השתכלל, ולחלופין - בטענה שהצדדים טעו טעות משותפת באשר לייעוד הנכס ושוויו. לטענת המערער, למחרת החתימה על הסכם המכר עם המשיבות התברר לו, כי ייעוד הנכס הוא מעורב למגורים ומסחר, ובשל כך התמורה עליה סוכם נמוכה בהרבה משווין של הזכויות שנמכרו.
לעמדת השופטים חיות ופוגלמן, המערער לא עמד בנטל שהוטל עליו להראות, כי במועד כריתת ההסכם היה ייעודו של הנכס גם למגורים, וכי בשל כך עלה שווי הזכויות שמכר במידה ניכרת על התמורה המוסכמת. לדעת שופטי הרוב, מבחינת התנהלותו של המערער העובדה שהנכס נמכר "As Is", וכן העובדה שבחר שלא לבדוק את ייעודו של הנכס לפני החתימה על ההסכם, מראים, כי הוא נטל על עצמו סיכון באשר למצבו התכנוני של המכס והזכויות הנמכרות. לכן מדובר בטעות בכדאיות העסקה ולא בטעות הפוגמת בכריתת ההסכם ואשר מקימה למערער זכות לביטול ההסכם.
השופט מזוז סבר, כי הונחה תשתית ראייתית מספקת לכך שהשווי האמיתי של הזכויות עלה באופן משמעותי מאוד על השווי שנקבע בהסכם, וכי הפער נבע מטעות משותפת מהותית בנוגע למצבו התכנוני, ולכן אין לראות בטעות זו טעות בכדאיות העסקה.
פסק הדין מדגיש את חשיבותה של בדיקת נכס לפני חתימת עסקת מכר, גם מצידו של המוכר. כפועל יוצא מכך, נראה, כי קיימת חשיבות להוספת הצהרות בהתייחס לממכר גם מצד המוכר על כל היבטיו, לרבות הפן התכנוני.
