שבע דיברות לדייר בפרויקט תמ"א 38

המונח "התחדשות עירונית", הידוע גם בשם הקוד "תמ"א 38" (תוכנית המתאר הארצית בתחום ההתחדשות העירונית) הפך בשנים האחרונות למונח פופולרי ונפוץ עד מאד. חברות העוסקות בתחום זה צצות כפטריות אחר הגשם, ושילוט הנושא הדמיה תלת-ממדית תלוי אחר כבוד על-גבי בניינים ישנים רבים ברחבי הארץ.

לכאורה, תחום ההתחדשות העירונית הוא בבחינת "WIN-WIN" לכל הגורמים המעורבים בו: היזם - שמקבל זכויות בניה להקמת יח"ד חדשות, הדיירים - המקבלים שיפור והשבחה של דירותיהם ובניית תוספות כגון ממ"ד מעלית ומרפסת, הרשות המקומית - המקבלת כספי ארנונה (ולעתים גם היטלי פיתוח) מדיירים נוספים וחדשים.

ואולם, יש לדעת כי בפרויקטים מסוג זה ישנם גם סיכונים לא מבוטלים. כך למשל, יזמים נעדרי ניסיון עלולים לבצע פרויקטים ברמת גימור ירודה, גרוע מכך - כאשר לא נלקחות ערבויות מתאימות - היזם עלול לפשוט רגל ולהותיר את הדיירים מול שוקת שבורה.

במאמר זה, קיבצנו מספר עצות יישומיות שהינן פרי ניסיון של שנים בתחום זה, אשר יש בהן כדי לצמצם את הסיכון של הדיירים ולמקסם את האפשרויות להתחדשות עירונית בטוחה ומועילה.

• בחרו יזם מנוסה עם איתנות פיננסית - אל תתפתו לאתר אינטרנט נוצץ, משרדים מפוארים, או לבוש אופנתי של בעל החברה. בחירת יזם הינה הבחירה החשובה ביותר בתהליך, ולכן בחירה נכונה של היזם אשר יבצע את הפרויקט עשויה לחרוץ את גורלו. אל תהססו לבקש מהיזם שיפנה אתכם לפרויקטים שבוצעו על-ידו בעבר. בקשו טלפונים של דיירים המתגוררים באותם בניינים ששופצו על-ידו - מהם תוכלו לקבל תמונה אמיתית אודות אופן ביצוע הפרויקט. כמו-כן, בצעו בדיקות אודות איתנותו הפיננסית של היזם, בין היתר באמצעות עורך הדין שלכם ובאמצעות חברות דירוג כגון DUN & BRADSTREET, המחזיקות מידע רב אודות תאגידים.

• בחרו עו"ד מנוסה שמחויב לכם - דיירים רבים נוטים לבחור בעו"ד שהיזם עצמו ממליץ להם עליו. נדמה כי אין צורך להכביר מילים על הבעייתיות הקיימת בכך, בפרט מבחינת חובת האמון של עורך הדין כלפי הדיירים. ככלל, רצוי לבחור את עוה"ד של הפרויקט עוד בטרם בחירת היזם - כך עוה"ד הינו בלתי תלוי ביזם, ואף עשוי לעזור לכם בבחירת יזם ראוי. אף ביחס לעורך הדין של הפרויקט יש לבחון אם אכן מדובר בעו"ד מנוסה, בעל ידע וקבלות בתחום, או "אורח לרגע". מומלץ לבחור בעו"ד אשר מייצג אך ורק דיירים, כך שאין לו כל ציפיות ואינטרסים לקבלת פרויקטים נוספים אחרים מהיזם, אלא הוא מייצג בצורה מלאה את האינטרס של הדיירים לבדם.

• בחרו מפקח מקצועי ועצמאי מטעמכם - במסגרת רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית מקובל שהיזם נושא אף בתשלום מפקח מטעם הדיירים. ישנם דיירים המוותרים על סעיף זה, או שמסכימים כי המפקח מטעמם יהיה מפקח משותף הפועל אף מטעם היזם - מדובר בטעות הרת גורל, שכן המפקח הוא הגורם המקצועי אשר אמור ללוות אתכם בתהליך הבנייה כולו. טעויות ביציקות הבטון, בבניית הממ"דים, או בחיפוי המבנה - הן מסוג הטעויות הנפוצות אשר המפקח מטעמכם אמור לסכל. בחרו מפקח שהינו בעל השכלה מתאימה (לכל הפחות הנדסאי בניין) וניסיון הולם. אל תתנו ליזם "להמליץ" לכם על מפקח המוכר לו באופן אישי, אלא בחרו במפקח עצמאי, רצוי דמות דומיננטית שאינה נרתעת מעימותים וויכוחים.

• דרשו ערבויות בסכומים הולמים - דיירים רבים בפרויקטים של תמ"א 38 מתמקדים לעתים בנושאים כמו סוג המראה שתהיה בלובי הכניסה, או התאורה הדקורטיבית של הגינה, תוך שהם מזניחים סוגיות מרכזיות פי כמה. הסוגיה החשובה ביותר בפרויקט תמ"א 38 מבחינת הדיירים הינה גובה הערבויות שנותן היזם לדיירים. בניגוד לדיירים החדשים - הזכאים לערבויות חוק מכר, לדיירים הקיימים אין כל הגנה חוקית מפני מצבים כגון חדלות פירעון של היזם. לכן, הבטחת זכויות הדיירים צריכה להיעשות באמצעות מתן ערבויות בסכומים הולמים וראויים, אשר יבטיחו את המשך ביצוע הפרויקט עד גמר.

• דרשו מהיזם גם ערבות מיסים - בהמשך לעצה הקודמת, בפרויקטים רבים הדיירים דורשים מהיזם ערבות ביצוע בלבד. ערבות ביצוע הינה בהחלט הערבות החשובה ביותר, אך לא היחידה. לצד ערבות הביצוע - המבטיחה את זכויות הדיירים במקרה של קריסה כלכלית של היזם, דרושה לדיירים גם ערבות מיסים - שנועדה להבטיח מצב שבו רשויות המס והרשות המקומית ינסו להטיל עליהם מיסים שונים כגון היטלי השבחה, מס שבח וכיוצא בכך.

• עצבו את המפרט הטכני בסיוע של איש מקצוע - אולי אתם מצויים ברזי עולם הבנייה, ייתכן כי גיסכם שיפוצניק ובן דודכם הוא קבלן, אך עליכם לדעת כי מפרט טכני הוא מסמך המצריך בקיאות וידע מקצועי רב. בניה נכונה של מפרט טכני הינה בעלות משמעות כספית ניכרת, והיא עשויה לייתר מחלוקות עתידיות עם היזם. אל תשאירו פרטים ליד הדמיון ולהגדרות עמומות כמו "חומרים איכותיים" או "מעולים", אלא תגדירו במפרט את הדגמים, הגדלים והכמויות הספציפיים. רצוי מאוד כי המפקח שבחרתם הוא שיסייע במלאכת הכנת המפרט.

• אל תציבו דרישות מוגזמות - אחד החסרונות הקיימים בפרויקט תמ"א 38 הוא אי-הצלחה להוצאתו מן הכוח אל הפועל. אחד הגורמים לכך הוא פערי המידע שבין הדיירים ליזם, המחשבה כי היזם "עושה מיליונים" ולכן ניתן להציב כל דרישה שהיא, לרבות חיפוי הבניין כולו בשיש, או מתן תשלומים כספיים בסכומים ניכרים לדיירים. הצבת דרישות מוגזמות ליזם עשויה לגרום לביטול הפרויקט, או במקרה גרוע יותר - להביא לפשיטת רגל של יזם חסר ניסיון שהעדיף לרצות אתכם בשלב המו"מ, אך לא השכיל להבין את ההשלכות הכלכליות של דרישות מוגזמות נטולות היגיון כלכלי.