מרוץ זכויות במקרקעין

תמצית העובדות

בפרשה שבפנינו מתעורר הצורך להכריע בין זכויותיו של רוכש נכס, לבין זכויותיהם של נושיו של מוכר הנכס. על-פי קביעותיו של בית משפט קמא, המנוחה רכשה את זכויותיו של שלמה, שהיתה נשואה לו, בדירתם המשותפת (שהחכירה שלה נרשמה מלכתחילה על שם שניהם בחלקים שווים), מכוח ההסכם שנחתם ביניהם בשנת 1983.

בתמורה הועברו לשלמה זכויותיה של המנוחה בשני מגרשים שהיו בבעלותה. דא עקא, שהזכויות לא נרשמו על שמה של המנוחה, ויצוין כי גם הערת האזהרה שרשמה המנוחה בשלהי שנת 1984 נרשמה באופן שגוי על חלקה של המנוחה בדירה, ולא על חלקו של שלמה. לאחר מכן, במסגרת תביעות שהגישו נושיו של שלמה בגין חובות כספיים שחב להם, נרשמו עיקולים לטובת הנושים על זכויותיו של שלמה בדירה. במצב דברים זה מתעוררת השאלה: זכויותיו של מי גוברות. האם זכויותיה של המנוחה בדירה גוברות על זכויות הנושים שעיקולים נרשמו לטובתם או, שמא, ידם של הנושים תהיה על העליונה?

שני הערעורים שבפנינו הם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שקיבל את התביעה שהוגשה מטעם העזבון של המנוחה, והכריז על המנוחה כבעלת מלוא הזכויות בדירה. כן הורה בית המשפט המחוזי על מחיקת העיקולים שנרשמו לטובת הנושים - דייני, והחברה. בית המשפט המחוזי קיבל את הגירסה העובדתית שהציג בא-כוח העזבון וקבע, כי פרידתם של בני הזוג היתה אמיתית וכך גם ההסכם ביניהם, שנועד להסדיר את חלוקת הרכוש בין בני הזוג ולהבטיח למנוחה ולילדיה את מלוא הזכויות בדירה.

נפסק שזכויותיה של המנוחה בנכס גוברות על זכויותיהם של המערערים-הנושים מכוח הלכת אהרונוב. לעניין הערת האזהרה שנרשמה באופן שגוי קבע בית המשפט, כי גם מטענה זו אין המערערים יכולים להיבנות שכן, בפועל, בנסיבות הענין, לא נגרם להם נזק כלשהו כתוצאה מהטעות ברישום וממילא, לנוכח הלכת אהרונוב, אין זכותה של המנוחה תלויה ברישום הערת אזהרה.

בית המשפט דחה את טענת המערערים כי הסכם הגירושין היה פיקטיבי. בערעורים שבפנינו טוענים המערערים כנגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, בדבר כנות פרידתם של בני הזוג, ובדבר כנות ההסכם שנחתם בשנת 1983. נטען, כי למנוחה לא השתכללה זכות שביושר ביחס לזכויותיו של שלמה בדירה מכוח ההסכם מ- 1983 ועל כן, אין זכויותיה של המנוחה גוברות על זכויותיהם של הנושים המאוחרים.

הערעורים נדחים

נקבע - בפרשת אהרונוב עמד בית המשפט על הזיקה המיוחדת, הקיימת בין רוכש של נכס לבין הנכס הנרכש, וקבע כי לרוכש צומחת זכות שביושר "תוצרת ישראל", שמכוחה גובר הרוכש - שהוא בעל זכויות מעין קנייניות בנכס - על נושים של המוכר.

נקבע - בפרשת גנז עסק בית המשפט בהשלכות שיש לאי-רישום הערת אזהרה על-ידי קונה ראשון של נכס על תחרות הזכויות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, בינו לבין הקונה השני. נקבע, כי על הקונה הראשון מוטלת חובת תום לב כלפי הקונה השני, בבואו להפעיל את זכותו העדיפה מכוח סעיף 9. כן נקבע, כי בנסיבות מסויימות תיסוג זכותו של הקונה הראשון מפני זכותו של קונה שני, אם יש בהתרשלותו של הראשון ברישום זכויותיו משום חוסר תום לב.

נקבע - בפרשת גדי נבחנה הסוגיה, מהי השפעתו של עקרון תום הלב על הפעלת הזכות שביושר הנתונה לרוכש, בתחרות מול נושה של המוכר, המטיל עיקול על הנכס. נקבע כי הגיונה של הלכת גנז - בדבר המשמעות שיש להעדר תום הלב מצד הקונה הראשון בהפעלת זכותו על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין בנסיבות של העדר רישום הערת אזהרה מצידו - אינו תקף בהכרח בתחרות בין קונה למעקל.

נקבע- בענייננו, עיקר המחלוקת בבית המשפט קמא היה מחלוקת עובדתית, שנסבה על כנות ההסכם שנכרת בין המנוחה לבין שלמה בשנת 1983. אין להתערב במסקנת בית משפט קמא, בדבר הממצא בדבר כנות הפרידה בין המנוחה לבין שלמה, ובדבר כנות ההסכם, אשר מכוחו נתבעת הזכות שביושר. משנקבע כי ההסכם משנת 1983 הינו הסכם אמיתי, כי אז התוצאה המתחייבת היא, שלמנוחה צמחו זכויות שביושר, זכויות מעין-קנייניות בדירה מכוח הסכם זה, וזכויותיה אלה עדיפות על זכויותיהם של המערערים-הנושים המעקלים.

נקבע- לא מצאנו כי במקרה דנן משקפת התנהגותה של המנוחה לאורך השנים (אי רישום הערת אזהרה באופן מיידי לאחר שנחתם ההסכם) חוסר תום לב, אשר יצדיק את העדפת זכויות הנושים בדירה על פניה.

ציפייתה של החברה להיפרע משלמה היתה כללית ולא היתה קשורה במישרין לדירה. ובאשר לדייני, אומנם בהסכם ההלוואה שנחתם בינו לבין שלמה הוזכרו זכויותיו של שלמה בדירה באופן מפורש, ושלמה התחייב למשכן את זכויותיו כערובה לביצוע תשלומי הפרעון, אלא שדייני לא פעל לשכלולה של זכותו ברישום, וגם לא טרח לרשום הערת אזהרה בגין ההתחייבות שנמסרה לו, כך שהתנהגותו אינה מלמדת על אינטרס קונקרטי בדירה, אשר אמורה היתה לשמש כבטוחה. איננו סבורים כי הפרשה שבפנינו מלמדת על קיומו של חריג לכלל שנקבע בפרשת גדי, ככל שחריג כזה אכן קיים.

-----------------------------------------------

ע"א 468/03, ע"א 521/03 חברת יואב קיין בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוחה שלוה קושניר ז"ל.
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.
כבוד השופטת ד' ביניש, כבוד השופטת א' פרוקצ'יה, כבוד השופטת מ' נאור.
מיום 5.12.2005.