תומר שרת, 37, הוא אולי איש הנדל"ן החשוב ביותר לאלפי קוני דירות, בעיקר זוגות צעירים: הוא עומד בשנה האחרונה בראש חברת ביטוח המשכנתאות EMI, המאפשרת לקוני דירות לקבל משכנתא של עד 95 אחוז ממחיר הדירה, במקום 70 עד 80 אחוז הרגילים שנותנים הבנקים למשכנתאות.

לגבי רבים-רבים, זוהי שאלה של "להיות או לא להיות" - האם תהיה להם דירה משלהם, אם לא. קוני הדירות אולי נהנים, אבל החברה עדיין מפסידה.

שרת הגיע אשתקד ל- EMI מחברה נדל"נית אחרת, החברה לפיתוח תל אביב, שבה היה אחראי על פרויקטים בעשרות מיליוני שקלים. בראיון ל- Nfc הוא מספר על שני תחומי פעילות הנדל"ן שלו בשנים האחרונות, וחושף תוכניות לעתיד של חברתו.

שרת: "חברת EMI מוכרת לבנקים למשכנתאות פוליסות ביטוח על המשכנתאות שהם נותנים ללווים. אם הלקוח מפגר בפרעון המשכנתא, אנחנו פורעים לבנק את ההלוואה, במקום הלקוח, ואחר כך מתחשבנים עם הלווה. זה מאפשר לבנקים לתת הלוואות המכסות כמעט את כל מחירה של הדירה".

הפרמיה: 70 עד 100 שקל לחודש

- כמה זה עולה, ומי משלם?

- שרת: זוהי פוליסת ביטוח, הנמכרת כמקובל תמורת פרמיה. במקרה שלנו, הלווה הוא שמשלם את הפרמיה, והיא מצטרפת לפרעון החדשי של הקרן והרבית.

- אבל זה מייקר את ההלואה לקוני הדירות?

- שרת: גובה הפרמיה משתנה לפי גובה ההלוואה ומשך הזמן. ברוב המקרים, המדובר בתוספת של 70 עד 100 שקל לחודש לפרעון החדשי. לדעתי, זה לא הרבה, כאשר מדובר בתשלום של 2,000 עד 2,500 שקל לחודש. זו הדרך הנוחה והזולה ביותר לקוני הדירות לגייס את הכספים הדרושים להם.

- בכמה מקרים נאלצו הבנקים לממש את הפוליסה?
- שרת: מספר קטן של מקרים. מוסר התשלומים בישראל הוא מן הגבוהים בעולם, וכמעט ואין פיגורים. אבל הבנקים זקוקים לביטחון, ואלו גם ההוראות שהם מקבלים מבנק ישראל.

EMI היא חברה-בת של AIG, קבוצת הביטוח הגדולה ביותר בעולם, שמרכזה בארה"ב ועסקיה פרושים על פני כל העולם. יש לה גם חברה-בת בישראל, העוסקת בעיקר במכירת ביטוחי רכב. אנשי EMI מבהירים, שאין כל קשר בין שתי החברות, ופעילותן היא גם בתחומים שונים גם הבעלות אינה זהה: 8 אחוזים ממניות EMI נמצאות בידי חיים קיפל, שהגה לפני שמונה שנים את הרעיון להביא לארץ את רעיון ביטוח המשכנתאות, הנפוץ מאוד בארה"ב.

בעבר, היו שותפים לחברה גם שני עסקים אמריקנים, אך הם פרשו. קיפל ניהל את החברה במשך 7 שנים, ובעבודה עיקשת ומתמידה הצליח לשכנע את כל הבנקים למשכנתאות לרכוש את הפוליסות. אשתקד קודם קיפל לתפקיד בכיר באירופה. שרת בא במקומו.

תומר שרת, שסיים לפני 10 שנים לימודי תואר שני ביחסים בינלאומיים ומינהל עסקים. היה, עוד בתקופת לימודיו, עוזר פרלמנטרי של השר לשעבר שמעון שיטרית. אחר כך היה ראש המטה של מנכ"ל המשרד לאיכות הסביבה, ד"ר ישראל פלג. משם עבר לתפקיד סגן מנכ"ל אתת, חברה פרטית בבעלות אדיר שפירא, העוסקת בניהול פרויקטים בתשתית ותיירות.

ב- 1999 מונה שרת למנכ"ל המישלמה ליפו, חברה עירונית העוסקת בפיתוח תשתיות ותיירות בעיר הישנה. מי שרואה בימים אלו את המיתחם המשופץ והמשומר של כיכר השעון ושוק הפשפשים, ראוי שידע ששרת הוא שהתחיל במלאכה. עבודתו במישלמה נקטעה לאחר שלוש שנים, בנסיבות לא-סימפטיות.

"נפרדתי מברקמן לפני התרסקות המטוס"

שרת: "בנובמבר 2001 טסתי לברלין עם אבישי ברקמן, שהיה אז מנכ"ל החברה לפיתוח ת"א. הוא ביקש להגיע במהירות לארץ, כדי להשתתף בישיבת מועצת העיריה, שנועדה ליום ראשון אחר-הצהריים. לכן טס במוצאי שבת במטוס קטן מברלין לשוויץ. המטוס התרסק וברקמן, עם שלושה ישראלים נוספים שהיו בו, נספה. כשנפרדנו, לא העליתי על דעתי שלאחר כמה חודשים אשב על כסאו, כיורשו".

שלוש שנים כיהן שרת כמנכ"ל החברה לפיתוח תל אביב. הוא האחראי להרחבת רחוב קפלן והזזת המבנים העתיקים, אף כי נמתחת ביקורת על קצב העבודה האיטי ועל המחיר הגבוה. שרת גם היה אחראי למכירת מגרשי העיריה מעבר לירקון, שהכניסה לקופת העיריה עשרות מיליוני שקלים, למימון עבודות פיתוח.

זה עתה פירסם Nfc, כי חברות הירקון ויצחקי נאלצו למכור מגרש בהליך יקר של פירוק שיתוף, מאחר שהעיריה סירבה למכור להן את חלקה במגרש; האירוע התרחש לאחר תקופת שרת, אך המחלוקת החלה עוד בימיו. הוא גם מכר לבנק אוצר החייל את קופת החיסכון העירונית - גחלת.

בנוסף, מכר שרת לחברת אביב את מגרש בית הנערה בהוד השרון. אביב שילם לפי שעה רק 6.5 מיליון שקל, תמורת האופציה לתכנן פרויקט על המגרש, ובעתיד ישלם מחיר ריאלי, אם יחליט לקנות את המגרש. שרת גם פעל להכניס סיבים אופטיים לתעלות הביוב העירוניות וקידם את פרויקט הפירסום של העיר.

"טילפנו אלי מחברה של ציידי ראשים"

- איך הגעת ל- EMI ?
- שרת: טילפנו אלי מחברה של "ציידי ראשים", המגייסים מנהלים לתפקידים בכירים במשק. אמרו לי שהתפנתה משרדת מנכ"ל חברת ביטוח המשכנתאות, והאם אני מעוניין לבוא לראיון. באתי לפגישה עם קיפל ועם נציג מארה"ב, שבה לבחון אותי. ואז קיבלתי את התפקיד".

- אני מניח שמשכורתך זינקה.
- שרת: לא אכנס לפרטים, אבל כמובן שחברה עיסקית אמריקנית יכולה לשלם יותר מחברה עירונית.

- כמה לקוחות יש לכם? מה היקף הפעילות?
- שרת: החברה נתנה, מיום היווסדה, יותר מ- 20,000 הלוואות. קצב ההלוואות הנוכחי הוא כ- 450 עד 500 הלוואות לחודש, 5,500 הלוואות בשנה האחרונה. ההכנסות מפרמיות עמדו אשתקד על 82 מיליון שקל. במחצית הראשונה של 2006 עמדו ההכנסות על 48 מיליון שקל, והתחזית היא שבשנת 2006 נעבור את קו 100 מיליון השקל.

- אתם מרויחים או מפסידים?
- במאזנים הישראלים אנו מפסידים, למשל 7 מיליון שקל אשתקד. אנחנו טוענים שההפסד אינו ריאלי, משום שהוא נובע מהוראות מחמירות של המפקח על הביטוח, שאינן מקובלות בארה"ב.

יכנסו לשוק שוכרי הדירות

- מי הלווים?
- שרת: בעיקר עמך ישראל. יש כמה קבוצות מעניינות של קונים: תושבי חוץ, בעיקר מארה"ב, הקונים דירות למגורים או להשקעה, ומכירים מארה"ב את שיטת ביטוח המשכנתאות. קבוצה אחרת היא של חרדים, הקונים דירות לבניהם. אנחנו מלווים גם לקוני קוטג'ים בהרחבות של מושבים וקיבוצים. אנחנו מלווים גם לקוני דירות יד שניה. כיום, 13 אחוז מקוני הדירות בארץ רוכשים אצלנו את ביטוח המשכנתאות.

- המוצר חדש ויחודי, או מקובל בעולם?
- שרת: ישראל התעוררה מאוחר. ביטוח פרטי לאשראי למגורים מקובל ונפוץ בארה"ב, בקנדה, אנגליה, צרפת, ספרד, סקנדינביה, הונג קונג ומדינות אחרות.

- תוכניות לעתיד?
- שרת: בכוונתנו לפנות לשוק שוכרי הדירות ולהציע להם לעבור משכירות לבעלות. נאמר להם בערך כך: בעזרתנו, תוכל לקנות דירה כמעט ללא השקעה בהון עצמי. המשכנתא שתפרעו, יחד עם הפרמיה על הביטוח, תהיה פחות או יותר בגובה שכר הדירה החודשי שאתם משלמים כיום. מי ששוכר דירת 2 חדרים בת"א משלם לעתים קרובות 600 דולר לחודש, והכסף הולך לאיבוד. אם יהפוך כסף זה למשכנתא, יוכל להגיע במהירות לדירה משלו.

- מה דעתך על מצב שוק הדירות?
- שרת: בניגוד להודעותיהם של קבלנים ויזמים, שיש להם עניין ליצור אווירת גאות, אינני רואה כיום גאות בשוק הדירות. יש גידול של כמה אחוזים ברכישת דירות במרכז בארץ, אבל ברוב הערים האחרות אין שינוי של ממש. מה שמעודד את השוק הן רכישת דירות על-ידי תושבי חוץ, בת"א ובירושלים, על-ידי משקיעים מארה"ב אנגליה, צרפת וארגנטינה. עם ישראל עוד לא מתנפל על הדירות.