כתבות ומאמרים רבים עסקו באחרונה במיזם הפינוי-בינוי ובקשיים השונים לקדם פרויקטים אלה. אפשר לתלות רבים מחוליים אלה בחוק מיסוי המקרקעין, הלוקה בהיבטים שונים בפרק הדן בפינוי-בינוי. יש צורך לתקן את חוק המקרקעין ולהקל בהוראותיו זאת לאור העובדה שבמקרים רבים, הפרויקטים מתקשים להמריא ועד הלום יצאו, מן הכוח אל הפועל, פרויקטים בודדים בלבד.
כן יש להפוך את הוראת השעה לחיקוק של קבע ובכך להסיר את הספקות האוחזים ביזמים השואלים עצמם אם יש טעם להתחיל ביזום של פרויקט פינוי בינוי, שהרי אם לא יעלה בידיהם לסיים את מלאכתם עד לתום תקופת הוראת השעה, ירד כל עמלם לטמיון.
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לאנשים בתנאים מסוימים, למכור את דירותיהם לקבלן ולרכוש דירות משופרות תוך קבלת פטור ממס שבח במכירה וממס רכישה בקנייה. החוק נחקק כהוראת שעה אשר חוקקה לתקופה של שנתיים ימים וחודשה, באופן רטרואקטיבי לאחר שפג תוקפה, עד לתום שנת 2006 שבתומה לא ברור מה יעלה בגורל החוק.
יש לציין, כי התקנות שהותקנו בעקבות הפרק הדן בפינוי בינוי לעניין מתן המלצה על הכרזה על מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, הוספו מגבלות והוראות שאינן מצויות בחוק כגון, שלא יוכרז שטח כראוי לפינוי בינוי אם יש בו יותר מ-200 יחידות, ועוד: ע"מ לזכות בהמלצה יש צורך להראות כי יש ליזם הסכמים לרכישת 50 יחידות (אף שהחוק תוקן ומספר היחידות הופחת ל-24 בלבד, הנה כי כן התקנות לא תוקנו עד היום) והרי מגבלה כגון זו יוצרת קושי עצום הכופה על היזם לנהל מו"מ כמעט בלתי אפשרי עם בעלי היחידות, שכן בעלי יחידות מנסים לנצל את המצב ולהוציא תנאים המקשים על ביצועו של הפרויקט, ההופך לעתים לבלתי כלכלי.
עוד יש לציין, כי בירור שנערך במשרד הבינוי והשיכון העלה כי נכון לעת הזאת אושרו, מאז סוף שנת 2,000, במסגרת "התחדשות עירונית" ובמסגרת "מסלול עיבוי" יחדיו, כ-100 פרויקטים ברחבי הארץ אך רק מעטים יצאו לדרך. אשר לפרויקטים במסגרת חוק מיסוי מקרקעין יצאו לפועל, ככל הידוע לנו, אך פרויקטים בודדים ביותר שניתן למנותם על אצבעות יד אחת.
עיקר האחריות מוטלת במקרים אלה על רשויות המס והרשויות המקומיות, התוקעות טריזים המכשילים את הפרויקטים, בשל רצונן לגבות מסים מבלי שהן רואות את טובת הציבור וטובתם הן.
אבקש למנות את הבעיות בחוק
- הוראות החוק הן אך הוראות שעה המקבלות בכל פעם הארכה של תקופת המעבר וכך קבלנים לא יכולים להתחייב לפרויקטים, כאשר אינם יודעים מה יעלה בגורל החוק עד לסוף 2006.
- ההגבלות של מינימום של 24 דירות ומקסימום 200 דירות מצמצמות אזורים שלמים ומפחיתות באופן ניכר את ההיצע.
- היתר מוקדם מותנה בהסכמת מהנדס העיר.
- חתימות של כל הדיירים (יש לציין שבכנסת עבר חוק המאפשר הסכמה של 80% בלבד).
- תוכנית עקרונית ובת מדידה מאושרת.
- יזם אינו יכול שתהיה לו או לקרוביו דירה בפרויקט.
- מכשלה נוספת העומדת בפני היזמים, שעה שמדובר בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל, היא כי אז יש לעתים לשלם דמי היתר לממ"י, דבר ההופך את הפרויקט לבלתי כדאי.
- מכשלה נוספת הניצבת בפני היזם היא דרישת הרשויות המקומיות לתשלום היטלי השבחה, דבר המאיין את כדאיותו של הפרויקט. מעטות הרשויות המקומיות בישראל המוכנות לוותר על היטל ההשבחה, שכן מכירות הן בעובדה כי מדובר בהשבחת המתחם למתחם טוב הרבה יותר והן מרחיקות לכת ראות שהרי הפרויקט החדש יניב להן מסי ארנונות נכבדים במשך השנים ובכך יצאו הן נשכרות.
מספר צעדים ורצון טוב מצד הרשויות הרלוונטיות יכולים לשנות את פניה של מדינת ישראל ובפרט את פניהן של שכונות רבות. ראשית יש להכיר בכך שכל פרויקט נועד למעשה לשיפור איכות החיים בעיר ולחזות בתיה, ולאור כך ינתן לו פטור מהיטל השבחה.
על העיריות מצידן, להסתכל צעד אחד קדימה ולהבין כי הכנסותיהן תגדלנה בטווח הארוך שכן גביית הארנונה תשפר את הכנסותיהן באופן ניכר.
לסיום יש להדגיש כי ללא שינוי תקנות מיסוי המקרקעין והפיכת הוראות השעה להוראות קבע, לא נראה עוד בעתיד מיזמים של פינוי-בינוי.
