זכות הנאה - יש חיה כזו

רוב הישראלים עמלים במשך רוב חייהם על-מנת לממן את המשכנתא לביתם. הבעלות על דירה או בית מעניקה לנו הישראלים תחושה של ביטחון ובעלות. על כן - כל שינוי עתידי בסביבת המגורים עלול לאיים על איכות החיים שלנו, ועל ערך הנכס בו השקענו את מיטב כספנו וזמננו.

האם יש לנו זכות על השביל המוביל לביתנו אשר איננו בבעלותנו? האם יש לנו זכות וטו על מעשיו של השכן מעבר לחומה? ומה לגבי המתרחש ברחוב הנושק לחצרנו, או בשכונה המקיפה את ביתנו?

למרבה הפלא עומדות לנו מספר זכויות שכולן מכונות בשפה משפטית 'זיקות הנאה על מקרקעין'. בשורות הבאות מסתתרות כמה עובדות חשובות שייתכן ולא הכרתם - ואשר עשויות לסייע לכל מי שמרגיש כי איכות חייו, ביתו או רכושו עלולים להיפגע בגלל גורמים שאינם תלויים בו.

רוב התביעות העוסקות בזיקת הנאה נסבות על זכויות מעבר, למשל בנוגע לשביל משותף החוצה חצר פרטית, ומאפשר לדיירי הבניין הסמוך לעבור בו לכיוון ביתם. האם לבעל הקרקע מותר להחליט מי עובר ומי לא?

יש לזכור כי זיקת הנאה יכולה להינתן בשני מקרים, על-פי חוזה או על-פי נוהג. זיקה שעל-פי חוזה ניתנת כאשר בעל הקרקע נותן את הסכמתו לשימוש בקרקע שבבעלותו, ומתחייב לכך בכתב בלשכת רישום המקרקעין. אך החוק הישראלי לא מתחשב רק בהסכמים כתובים ורואה פעמים רבות בנוהג ובנוהל המשתרשים לאורך זמן - כתחליף להסכמות שבכתב. כך גם לגבי זיקת הנאה. אם אדם משתמש בקרקע אך איננו הבעלים שלה, והוא או קודמיו נהגו לעשות בה שימוש רצוף לאורך תקופה של שלושים שנה לפחות, נוטה החוק בישראל להעניק להם את זיקת ההנאה הנכספת בקרקע הזו.

אם ניקח לדוגמה את שביל הגישה העובר בחצרם של השכנים, בו עברתם אתם במשך 30 שנה באופן יומיומי, ויום אחד מחליט בעל הקרקע לערוך שינויים בחצרו ולחסום את דרככם - החוק מעניק לכם כ'נהנים' את הזכות להתנגד לשינויים בשביל, גם אם זכות זו לא מוצאת חן בעיני בעל הקרקע. ייתכן מאד שאם תפנו בנושא זה לערכאות - יוכרח בעל הקרקע לכבד את זכויותיכם על הקרקע שלו. אם נטלו מכם שכניכם, או הרשויות, את זכות ההנאה הנתונה לכם על-פי חוק - עשוי בית המשפט לפסוק לכם פיצויים.

קיימות ארבע דרכים בהן ניתן לקבל זיקת הנאה:

• שימוש במקרקעין של שכן - לדוגמא - כאשר אתה צריך לעבור במקרקעין של השכן על-מנת להגיע לחניה או על-מנת להגיע למקרקעין שבבעלותך - אתה נחשב כ'נהנה'. סוג "הנאה" זו יכולה להיות נתונה גם לך, גם לאורחיך, וגם לספקי השירות שלך כמו ספקי בלוני גז או בעלי מקצוע אחרים להם אתה נזקק מפעם לפעם. בעל הקרקע יכול לקבוע שעות מסוימות ביממה בהן הוא מאפשר ל'נהנים' לעבור בשטחו, אך מומלץ שהשכנים עצמם יגיעו להסכמה באשר לשימוש במעבר ובעלי הזכות ליהנות ממנו.

• איסור הרס או שינוי הנאה משותפת - בעל מקרקעין חייב להימנע מפעולה מסוימת בשטחו העלולה לפגוע בזכויותיהם של שכניו, לדוגמא - עליו להימנע מהריסת גדר משותפת, מחסימת זרימתו של נחל העובר בין שתי חלקות הקרקע שלו ושל שכנו, חסימת מעבר צנרת או כבלים בין שתי חלקות קרקע או בין שתי דירות.

• תמיכה בשימושי השכן - בעל קרקע סמוכה מחויב לבצע בה פעולות תומכות שיאפשרו לשכנו להמשיך ליהנות מהקרקע הפרטית שלו. לדוגמא: בניית קיר תומך בין הקרקעות, או העברת צנרת, התקנת גדר סביב חלקה, או תיקונה ככל הנדרש. ה"הנאה" מהפעולות הללו במקרים אלה יכולות להיות הן של השכנים עצמם - והן של הרשויות.

• איסור בנייה הפוגע בערך הנכסים של השכן - נאסר על בעל הקרקע לבצע שינויים במקרקעין שלו, שינויים העלולים לפגוע בנכסיו או באיכות חייו של שכנו - כל עוד הדבר לא סוכם מראש בהסכם. כך למשל לא ניתן להוסיף תוספת בנייה אשר תסתיר את הנוף הנשקף מביתו של השכן. כך למשל כאשר רשויות מקומיות עורכות שינויים בתוכניות מתאר - זכאים השכנים הרואים את עצמם כנפגעים מהשינוי - לערער על ההחלטה - ואף לקבל פיצויים. יש לזכור כי במקרה הפוך - כאשר דווקא נחתם חוזה המאפשר לשכן לנקוט בפעולות בקרקע, פעולות העלולות לפגוע בנכסיו של שכנו - על השכן הנפגע נאסר למנוע את הפעולות הללו.

מומלץ לרשום הנאות מקרקעין

למען הסדר הטוב זיקת הנאה ממקרקעין אמורה להירשם בלשכת רישום המקרקעין, וזאת על-מנת להבטיח כי היא תהיה ידועה וברורה לכל מי שיעיין בנסח הטאבו של הנכס. במקרה שההנאה איננה רשומה - אין מה להרים ידיים - יש לפנות בעניין לבית המשפט. פעמים רבות בית המשפט יבוא לעזרכם, גם אם לא נכתב והוסכם כי אתם נחשבים ל'נהנים'.